我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀和對(duì)策研究

摘要：為了能夠解決目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀和對(duì)策，在本文之中將對(duì)融資渠道相關(guān)理論概述進(jìn)行全面的分析，之后對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道存在的問題進(jìn)行闡述，并且對(duì)于對(duì)策研究和政策建議進(jìn)行提出，希望能夠給予大家一些啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資渠道;金融市場(chǎng)

1緒論

1.1選題的目的和意義

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還是比較緩慢，房地產(chǎn)融資渠道還是有些欠缺的，由于房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，是一個(gè)很需要資金的行業(yè)，其開發(fā)資金來源主要是以銀行貸款和自籌資金以及定金和預(yù)付款為主，融資渠道的單一性引起企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理，進(jìn)而影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的良好，有序地發(fā)展，這樣研究房地產(chǎn)融資渠道是非常有必要的。

2融資渠道相關(guān)理論概述

2.1選擇融資渠道遵守的原則

2.1.1融資總收益要大于融資總成本的原則

房地產(chǎn)業(yè)的融資，在考慮其融資時(shí)，要站在全局的角度來考慮融資的成本和帶來的效益，看看帶來的收益是否會(huì)大于所具有的成本。如果成本高于帶來的效益的話，這融資活動(dòng)就應(yīng)該停止。

2.1.2選擇最佳的融資時(shí)機(jī)的原則

在積極充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性的基礎(chǔ)上來考慮融資的時(shí)機(jī)，積極尋找與企業(yè)內(nèi)部因素相配套的外部環(huán)境，所以在合理考慮各種出現(xiàn)會(huì)影響融資的因素基礎(chǔ)之上，首先主觀能動(dòng)性要發(fā)揮，其次融資的決策要符合時(shí)機(jī)，最后要在制定決策時(shí)要把眼觀放在更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

2.1.3降低公司融資成本的原則

如果是要考慮融資風(fēng)險(xiǎn)成本，在融資中產(chǎn)生的資金費(fèi)還有管理費(fèi)用以及發(fā)生的雜費(fèi)等這些費(fèi)用組成了融資成本主。融資渠道對(duì)于企業(yè)的選擇考慮最重要的因素就是融資成本和其融資的效益。因此，所以企業(yè)在考慮哪些融資渠道是自己需要的就得先考慮哪個(gè)融資成本較低。

2.1.4融資不影響公司控制權(quán)的原則

企業(yè)的某些控制權(quán)或者是整個(gè)權(quán)利的失去很有可能是融資造成的。而且企業(yè)的正常生產(chǎn)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到此影響，更厲害的是會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)劃分受到影響，更進(jìn)一步影響企業(yè)員工的利益。因此，企業(yè)的控制權(quán)時(shí)選擇融資渠道的主要考慮因素，這樣才能有更好的發(fā)展。

3我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道存在的問題

3.1融資渠道單一

銀行信貸還是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)選擇融資渠道更偏向性的一方，還有一部分是股權(quán)融資和發(fā)行債券。銀行的貸款是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大后盾，也是房地產(chǎn)業(yè)需求資金的主要來源。而在當(dāng)前背景下我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控下，使得房地產(chǎn)業(yè)的資金來源更進(jìn)一步缺乏，加快了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的速度。

3.2融資渠道缺乏創(chuàng)新性

外國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道是不斷地變換，而且還是很有創(chuàng)新的，是根據(jù)情況來選擇的，在這些融資渠道中的銀行信貸，股票融資和債券融資是傳統(tǒng)型的外，它還包括國(guó)內(nèi)沒有的融資渠道，如房地產(chǎn)信托基金，海外基金、信托證券等渠道[1]。

4成因分析

我國(guó)房地產(chǎn)上市融資渠道之所以出現(xiàn)這樣現(xiàn)狀， 主要受我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，房地產(chǎn)自身特點(diǎn)，金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融體制的影響。而本文通過內(nèi)部和外部因素來進(jìn)行成因分析。

4.1內(nèi)部因素

內(nèi)部因素主要包括有房地產(chǎn)自身的具有的特性和房地產(chǎn)自身的特有的缺陷。

4.1.1房地產(chǎn)自身的缺陷

房地產(chǎn)很受國(guó)家政策和市場(chǎng)的影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力不是很強(qiáng)， 在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)， 自有資金不足和擔(dān)保抵押不落實(shí)， 缺乏企業(yè)規(guī)劃、融資信息， 抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

4.1.2房地產(chǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)很大程度是以資金做后盾的，這也是房地產(chǎn)需求大量資金的特性決定的。但是房地產(chǎn)的項(xiàng)目具有建設(shè)的時(shí)間長(zhǎng)，要投資的規(guī)模也是很大的。這些都說明了房地產(chǎn)的建設(shè)要很多資金來支持，且建設(shè)的時(shí)間也長(zhǎng)，更需要銀行的貸款支持的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，相對(duì)于直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本，通過銀行獲取信貸資金是各種融資渠道中最直接、最方便和成本最低的途徑。房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模較大，土地多，從而這也就造成了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資渠道單一，主要以銀行為主。

4.2外部因素

外部因素主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度、房地產(chǎn)金融工具等因素。外部環(huán)境表現(xiàn)為資本市場(chǎng)體系不完善， 信用擔(dān)保體系不健全， 社會(huì)信用環(huán)境不佳， 稅收障礙， 房地產(chǎn)服務(wù)體系不完善， 法律法規(guī)不健全， 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金、融資公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司發(fā)展緩慢等。

4.2.1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不健全

在國(guó)外上市融資是非常重要而且比例也很大的，但是在我國(guó)此融資渠道比例不是很大。房地產(chǎn)的各種融資渠道正是受到證券市場(chǎng)不成熟的影響，至今都不能有較大的發(fā)展，這使企業(yè)在融資渠道上過于單一地間接融資，既加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前我國(guó)的股票債券市場(chǎng)沒有與房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的結(jié)合一塊。房地產(chǎn)上市融資還有很大一部分是來自上市融資和債券融資，但是我國(guó)的股票市場(chǎng)不穩(wěn)定，波動(dòng)很大。而且股價(jià)也受公司的信用度和形象的影響，只有規(guī)模大的，信用度高的房地產(chǎn)上市公司，其融資方式才會(huì)在這占很大一部分。所以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司才股票融資和債券融資這方面只是占了一小部分[2]。

4.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度不是很成熟

國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是比較早的，而且是非常成熟的，雖說我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很快的，但是比較晚的。對(duì)于我國(guó)的發(fā)展很依于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是沒有一個(gè)較好的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)定和政策，這樣我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的秩序也是很良好，這些都是沒有國(guó)外房地產(chǎn)的融資渠道多樣化的原因之一[3]。

4.2.3我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具稀缺

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中，沒有根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情形來發(fā)展不同的貸款種類，這也是我國(guó)的房地產(chǎn)金融工具缺乏創(chuàng)新，這樣導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道毫無創(chuàng)新，基本上是遵照以前的融資渠道[4]。

5對(duì)策研究和政策建議

結(jié)合上述所分析的原因，站在國(guó)家政府和金融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)上，針對(duì)外部因素而提出的對(duì)策。應(yīng)該完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，建立健全的政府支持體系，著力解決金融信用缺失的問題，健全金融監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)。

5.1國(guó)家政府采取的措施

5.1.1完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道具有多樣化要不斷健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策和規(guī)則，可從兩方面入手：一是當(dāng)前我國(guó)的相關(guān)房地產(chǎn)政策要不斷健全;二是要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的政策探索。

5.1.2政府積極引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)企業(yè)融資體系，完善相關(guān)的法律制度和經(jīng)濟(jì)制度

為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)的良好的發(fā)展，這就得要促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融制度的的變換，而且還要有選擇的余地和靈活。政府的支持是新加坡的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)很成熟的原因之一：一方面政府出面來支持;另一方面減免稅收，這些提高了房地產(chǎn)投資者的積極性?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的金融的發(fā)展很大一部分要有政府強(qiáng)力的支持和政策的出臺(tái)調(diào)節(jié)。

5.1.3明確規(guī)定房地產(chǎn)證券化上市標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則，加強(qiáng)人才培育

其中有個(gè)很新穎的融資渠道是房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化，而且它還包括很多方面，如地產(chǎn)、評(píng)估、法律等方面，需要有理論和實(shí)踐操作相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)型的人才，這樣才有可能在較短的時(shí)間里建立專業(yè)型的團(tuán)體。因此，人才培養(yǎng)就顯得很重要的，專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)也顯得很重要。要傳播證券化的的相關(guān)知識(shí)，培養(yǎng)高層次的專業(yè)人才，還可以選拔優(yōu)秀的人才與國(guó)外交流，熟悉國(guó)外的房地產(chǎn)證券化的知識(shí)，對(duì)其各種類型有所了解。

5.1.4解決金融信用缺失的問題

還有就是要建立起一個(gè)金融信用的體系，其中包括有一些信用的記錄，評(píng)價(jià)，中介等內(nèi)容，而且對(duì)于金融信用要修改很完善，如征信法、信用控制法、失信懲罰法等。所以說，有一個(gè)非常健全的融資信用體系可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也可以促使房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多樣化的發(fā)展，從而完善和健全金融體系有很大的歷史意義。

5.1.5健全金融監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)

首先，在監(jiān)督方式上，主要以合規(guī)性監(jiān)督和非現(xiàn)場(chǎng)檢查的方式;在監(jiān)管效率上，應(yīng)有明確的時(shí)限要求;在監(jiān)管力度上，要真正做到公平的原則;其次，為了充分發(fā)揮其作用，必須要根據(jù)新的發(fā)展形勢(shì)作出判斷，建立健全各金融行業(yè)的自主性的團(tuán)體;最后，建立健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系。

5.2金融機(jī)構(gòu)采取的措施

5.2.1建立科學(xué)的投資決策機(jī)制

在房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道中扮演著重要的角色是金融機(jī)構(gòu)，而為了使得房地產(chǎn)以健康的姿態(tài)發(fā)展，只有銀行充當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道的作用。所以銀行有這樣的功能必須要建立一個(gè)科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資決策機(jī)制。在開發(fā)項(xiàng)目之前，銀行必須對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析，這也是為了減少融資風(fēng)險(xiǎn)和不必要的損失。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目需求的資金量很大的，而且時(shí)間也很長(zhǎng)，所以金融風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。這就使得銀行這類金融機(jī)構(gòu)要培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析專業(yè)人員，建立一個(gè)科學(xué)的分析體系，而且這也要對(duì)房地產(chǎn)的信息進(jìn)行反饋，為信貸提供依據(jù)，也為房地產(chǎn)融資渠道提供對(duì)策。所以，一個(gè)科學(xué)合理的投資體系是對(duì)金融機(jī)構(gòu)很重要的，這也是為企業(yè)負(fù)責(zé)。

5.2.2必須加快房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新

為了增強(qiáng)控制房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，必須加快融資工具的創(chuàng)新，比如：信托等融資工具，積極提供資金的支持，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。還有就是要在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況下和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度下，借鑒國(guó)外的融資渠道，針對(duì)融資工具的多樣化，研究創(chuàng)新問題，這也是為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供很多機(jī)會(huì)，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

5.2.3積極吸引外資加入我國(guó)的房地產(chǎn)金融投資市場(chǎng)

在國(guó)外，有很多房地產(chǎn)融資渠道是與投資金融機(jī)構(gòu)結(jié)合在一塊的，而且是很成熟的方式，這樣不僅有利于完善房地產(chǎn)融資渠道的，我國(guó)也可以借鑒這樣的的方式，這樣可以促使自身的管理水平，提高投資的效率，所以說積極吸引外資對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道完善有著重大意義[5]。

6結(jié)束語

本文研究，得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道單一，主要以銀行貸款為主，融資渠道缺乏創(chuàng)新。作為國(guó)家和金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該采取積極的措施來解決此現(xiàn)狀。而房地產(chǎn)業(yè)的融資要考慮到資金的需求量，還有其自身的條件和成本，效益等情況，有利于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

參考文獻(xiàn)

[1]梅霖、陸惠民.房地產(chǎn)融資渠道分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2004，（5）：20-25.

[2]宋清華.金融風(fēng)險(xiǎn)管理[M].北京：中國(guó)金融出版社，2003：1-12.

[3]ChinaVenture 投中集團(tuán).房地產(chǎn)企業(yè)陷融資困境債券與增發(fā)成重要渠道.和訊房產(chǎn)網(wǎng)，2011，（3） ：33-34.

[4]陳晟.2011年房企融資圖示，私募基金暫不受控[J]. 福布斯中文網(wǎng)，2011，（8）：54-55.

[5]侯浙珉.關(guān)注引導(dǎo)住房消費(fèi)， 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的若干問題[J].住宅與房地產(chǎn)，1997，（7）：70-75.

作者簡(jiǎn)介：劉鋒，（1988.11-），男，漢族，江西南康，江西省地質(zhì)工程研究中心，中級(jí)會(huì)計(jì)師，本科，會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理分析。