劉仙慶

（廣西北部灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，廣西南寧 530001）

0 引言

隨著我國(guó)城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，我國(guó)城市土地資源越來(lái)越稀缺，且受到可持續(xù)發(fā)展的影響，擴(kuò)大城市區(qū)域面積外延式城市發(fā)展道路具有一定的局限性，因此危舊房改造受到了越來(lái)越多的關(guān)注。危舊房改造，可以對(duì)城市功能、結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行完善，還可以實(shí)現(xiàn)集約化、有效、科學(xué)利用城市土地資源，對(duì)于城市化建設(shè)具有較為積極的影響。危舊房改造，其是舊城改造的重要組成部分，其與人們的切身利益存在緊密聯(lián)系。如今，在危舊房改造項(xiàng)目中，各地政府都需要投入大量資金，前期進(jìn)行危舊房拆遷改造，后期進(jìn)行工程建設(shè)，在這樣的情況下資金壓力相對(duì)較大，因此加強(qiáng)對(duì)危舊房改造項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。因此，在實(shí)際工作中想，相關(guān)部門(mén)需要深入分析影響危舊房改造項(xiàng)目成本的因素，并制定針對(duì)性控制措施，有效控制成本，提升危舊房改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1 危舊房改造項(xiàng)目成本構(gòu)成和資金來(lái)源

危舊房改造項(xiàng)目和一般基建項(xiàng)目存在一定差異，前者的成本構(gòu)成主要包括改造方案設(shè)計(jì)費(fèi)、危房鑒定費(fèi)、建安工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)等，其中政府相關(guān)部門(mén)需要完成危房鑒定、設(shè)計(jì)改造方案、工程監(jiān)理這幾項(xiàng)工作，為間接成本[1]?，F(xiàn)階段，在危舊房改造中，部分項(xiàng)目是以居民自籌為主，以政府定額補(bǔ)助為輔，其他都是以政府補(bǔ)助為主，以居民自籌為輔。

2 危舊房改造項(xiàng)目成本控制問(wèn)題

2.1 鑒定環(huán)節(jié)成本控制問(wèn)題

在危舊房改造項(xiàng)目中，在鑒定環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)危舊房認(rèn)定不精準(zhǔn)、對(duì)有限的改造資金進(jìn)行擠占問(wèn)題。究其原因，危舊房等級(jí)認(rèn)定是住建部門(mén)完成的大，但是在城鎮(zhèn)中由于危舊房點(diǎn)多面廣，無(wú)法實(shí)現(xiàn)全覆蓋鑒定[2]?，F(xiàn)階段，只有少部分經(jīng)濟(jì)條件較好的地方，把該項(xiàng)工作委托給了房屋鑒定機(jī)構(gòu)，剩下大部分地方都是城鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、干部、工作隊(duì)實(shí)施排查認(rèn)定，由于不夠準(zhǔn)確的把我危舊房鑒定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分輕微破損的房屋建筑被確定成為C級(jí)危房，或者是把部分C級(jí)危房確定成為D級(jí)拆除重建。此外，還有一些有禁止性事項(xiàng)的對(duì)象，被納入改造對(duì)象中，存在關(guān)系改和人情改的問(wèn)題，大大增加改造成本。

2.2 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制問(wèn)題

在危舊房改造項(xiàng)目中，改造方案編制質(zhì)量相對(duì)較差，無(wú)法對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)，也無(wú)法有效控制改造成本。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，選擇改造方式不夠精準(zhǔn)，部分地區(qū)在編制危舊房改造時(shí)是由施工隊(duì)和城鎮(zhèn)干部一同完成的，或者是直接由施工隊(duì)編制，容易出現(xiàn)過(guò)度修繕和超面積建房等問(wèn)題，導(dǎo)致補(bǔ)助資金支出增加。其次，改造內(nèi)容不夠精準(zhǔn)，沒(méi)嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)改造方案進(jìn)行編制，會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)改安全部位、漏改危險(xiǎn)部位，導(dǎo)致改造成本很難得到控制。

2.3 施工環(huán)節(jié)成本控制問(wèn)題

部分地區(qū)在改造危舊房項(xiàng)目時(shí)，在施工階段存在成本控制不到位、資金使用率較低等問(wèn)題。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①改造前沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)方案，對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行編制，對(duì)每戶成本進(jìn)行算清后開(kāi)始施工，在施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中成本控制便出現(xiàn)了失控問(wèn)題[3]；②人、財(cái)、物等資源統(tǒng)籌整合水平有待提升，存在改造安全隱患較多、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、改造成本較高的問(wèn)題；③工程現(xiàn)場(chǎng)簽證存在形式化問(wèn)題，在出現(xiàn)項(xiàng)目清單變更時(shí)，業(yè)主方大多是利用口頭指揮或者是利用電話指揮，很少進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，導(dǎo)致出現(xiàn)高估冒算情況。

3 危舊房改造項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和措施

3.1 危舊房鑒定環(huán)節(jié)中成本控制重點(diǎn)和措施

在危舊房改造項(xiàng)目成本控制中，危舊房識(shí)別屬于基礎(chǔ)工作，也是非常重要的工作，需要根據(jù)實(shí)際情況，創(chuàng)建負(fù)責(zé)機(jī)制，對(duì)住建部門(mén)、城鎮(zhèn)雙主體責(zé)任進(jìn)行貫徹落實(shí)，利用橫向到邊、縱向到底的認(rèn)定模式，對(duì)城市建筑進(jìn)行逐個(gè)篩選。①相關(guān)部門(mén)可以組建一個(gè)工作小組，對(duì)危舊房進(jìn)行全面排查，抽調(diào)專(zhuān)技人員，在經(jīng)過(guò)基本理論學(xué)習(xí)與實(shí)操觀摩，且培訓(xùn)合格后，以城鎮(zhèn)為單位，以行政部門(mén)為基本單位，初步認(rèn)定房屋建筑的等級(jí)[4]；②相關(guān)部門(mén)可以成立一個(gè)專(zhuān)家組，分片負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)危舊房改造工作工作，抽查審定城鎮(zhèn)認(rèn)定是A級(jí)和B級(jí)的房屋建筑，全面覆蓋鑒定C級(jí)和D級(jí)危舊房等級(jí)，利用城鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)的形式，全面化進(jìn)行排查，進(jìn)而有效防止出現(xiàn)危舊房存量大、鑒定費(fèi)用高、周期長(zhǎng)等情況；③相關(guān)部門(mén)應(yīng)做好城鎮(zhèn)全區(qū)域篩查工作，鎖定危舊房改造對(duì)象。在確定危舊房等級(jí)后，可以組織相關(guān)部門(mén)聯(lián)審，對(duì)居民屬性進(jìn)行比對(duì)，并且組織相關(guān)部門(mén)，對(duì)公職人員、實(shí)際經(jīng)營(yíng)實(shí)體、車(chē)輛、收入、住房等信息進(jìn)行比對(duì)，剔除有禁止性事項(xiàng)的貧困戶，精準(zhǔn)鎖定危舊房改造對(duì)象，有效控制資金的使用范圍。

3.2 危舊房設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中成本控制重點(diǎn)和措施

首先，挑選合適的改造方式，對(duì)新建房投入進(jìn)行減少。在實(shí)際工作中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)堅(jiān)持修繕加固為主、拆除重建為輔的理念，結(jié)合危舊房實(shí)際情況，分類(lèi)實(shí)施相應(yīng)政策。例如，針對(duì)有修繕加固價(jià)值的危舊房，進(jìn)行修繕加固，堅(jiān)持能修盡修原則；針對(duì)沒(méi)有修繕加固價(jià)值的危舊房，考慮拆除重建，堅(jiān)持能固不建的原則。其次，合理確定改造內(nèi)容，對(duì)改造成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。在該過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)需要注重政策指引，對(duì)建房面積進(jìn)行控制[5]。并且，需要對(duì)改造的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)確定，有效控制資金的支出，例如加固補(bǔ)強(qiáng)或更換破損基礎(chǔ)、木結(jié)構(gòu)、墻體等。針對(duì)廚衛(wèi)、水電、門(mén)窗不完善的，補(bǔ)齊短板弱項(xiàng)；針對(duì)頂樓跑風(fēng)漏雨的，更換墻磚和砌墻補(bǔ)洞，進(jìn)而有效提升居民居住環(huán)境。

3.3 危舊房施工環(huán)節(jié)中成本控制重點(diǎn)和措施

首先，在施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本控制。在實(shí)際工作中，可以以區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行統(tǒng)一改造，在改造前結(jié)合改造計(jì)劃和方案，對(duì)改造成本進(jìn)行分戶預(yù)算，匯總區(qū)域總改造成本，然后進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)包、實(shí)施、結(jié)算，在街道層面對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制。與此同時(shí)，在采購(gòu)和運(yùn)輸主材、大宗材料時(shí)，可以利用集中的手段，改造前政府相關(guān)部門(mén)開(kāi)展供應(yīng)商競(jìng)價(jià)，挑選節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量達(dá)標(biāo)、價(jià)格適中的新材料，并把其推薦給施工方，通過(guò)集中采購(gòu)和運(yùn)輸，對(duì)改造成本進(jìn)行有效控制。

其次，在改造過(guò)程環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本控制。在實(shí)際工作中，需要對(duì)人財(cái)物資源進(jìn)行統(tǒng)籌整合，對(duì)施工方進(jìn)行科學(xué)調(diào)動(dòng)，保證施工進(jìn)度，進(jìn)而有效控制施工成本和管理費(fèi)用。并且，需要注重質(zhì)量安全監(jiān)管工作，城鎮(zhèn)整合技術(shù)力量，成立工作組，開(kāi)展日常檢查和巡查工作，專(zhuān)家組重點(diǎn)監(jiān)管地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)施工過(guò)程，通過(guò)這樣的網(wǎng)絡(luò)化管理機(jī)制，把質(zhì)量安全隱患消滅，并且有效控制監(jiān)理費(fèi)用。此外，還需要注重對(duì)工程簽證的管理，做好基礎(chǔ)性結(jié)算資料檔案工作。

3.4 竣工驗(yàn)收和結(jié)算環(huán)節(jié)中成本控制重點(diǎn)和措施

首先，注重工程驗(yàn)收和結(jié)算工作。在危舊房改造工程項(xiàng)目竣工后，相關(guān)部門(mén)、施工方、工作組等，需要竣工驗(yàn)收改造完工的房屋建筑。在對(duì)質(zhì)量安全進(jìn)行重點(diǎn)驗(yàn)收的同時(shí)，還需要結(jié)合有關(guān)痕跡資料進(jìn)行收房，為結(jié)算工作打下良好基礎(chǔ)。其次，注重結(jié)算造價(jià)的控制工作。相關(guān)部門(mén)需要基于工程量計(jì)價(jià)清單表，對(duì)工程簽證資料、收房記錄進(jìn)行對(duì)照，逐項(xiàng)對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行合適，保證計(jì)量正確，避免施工方對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行虛列，導(dǎo)致工程量虛增。與此同時(shí)，針對(duì)由于工程量增減和物價(jià)變化等因素出現(xiàn)的調(diào)價(jià)，需要嚴(yán)格根據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.5 后續(xù)鞏固提升環(huán)節(jié)中成本控制重點(diǎn)和措施

在危舊房改造項(xiàng)目中，想要有效提升成本控制質(zhì)量，相關(guān)部門(mén)還需要實(shí)施動(dòng)態(tài)檢測(cè)，創(chuàng)建后續(xù)鞏固提升機(jī)制。在該過(guò)程中，需要貫徹落實(shí)工程質(zhì)量保修制度，項(xiàng)目實(shí)施主體需要嚴(yán)格根據(jù)合同約定比例，在結(jié)算款中對(duì)質(zhì)量保證金進(jìn)行扣留，在質(zhì)量保修期內(nèi)，若出現(xiàn)安全隱患問(wèn)題，整改的費(fèi)用需要施工方負(fù)責(zé)，在質(zhì)量保修期外，若出現(xiàn)安全隱含問(wèn)題，整改的費(fèi)用由政府統(tǒng)籌資金進(jìn)行修復(fù)[6]。此外，需要貫徹落實(shí)跟蹤管理機(jī)制，相關(guān)部門(mén)可以定期組織相關(guān)人員對(duì)住房進(jìn)行檢查，針對(duì)細(xì)小的危險(xiǎn)點(diǎn)可以督促居民自行修復(fù)，針對(duì)具有一定破損程度的，需要及時(shí)組織施工隊(duì)進(jìn)行整改，避免由于后續(xù)鞏固不到位，導(dǎo)致改造成本增加。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在新時(shí)代背景下，在危舊房改造項(xiàng)目中，加強(qiáng)成本控制是非常重要的，不僅能夠有效提升成本控制水平，緩解政府資金壓力，還可以有效提升危舊房改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，促進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展。因此，在實(shí)際工作中，相關(guān)部門(mén)需要結(jié)合實(shí)際情況，深入分析當(dāng)下存在的問(wèn)題，找出影響因素，并以此為基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化和完善成本控制手段，從多個(gè)層面入手，創(chuàng)建完善的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)源節(jié)流，對(duì)內(nèi)挖掘潛力，加大成本控制力度，進(jìn)而有效提升危舊房改造項(xiàng)目整體管理水平，為城市化建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。