劉摯鵬

（成都煜明裝飾工程有限公司，四川成都 611700）

1 相關(guān)政策解讀

根據(jù)四川省政府《關(guān)于推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的指導(dǎo)意見（川府發(fā)〔2016〕12 號）》文件精神，2017—2020 年底，成都市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達到100%，郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達到80%。到2022 年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%。

2020 年11 月，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于公開征求工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《四川省成品住宅裝修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（修訂）》（征求意見稿）意見的通知，由四川省建筑科學(xué)研究院有限公司及成都市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站會同有關(guān)單位共同修訂的《四川省成品住宅裝修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，擬制定為強制性工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)。

2 成品住宅發(fā)展的歷時和趨勢

按照《四川省成品住宅裝修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的定義，成品住宅是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線及開關(guān)插座、廚房和衛(wèi)生間設(shè)備全部安裝到位，基本達到入住條件的住宅，即某些開發(fā)商宣傳的拎包入住。

成品住宅交付已成為房地產(chǎn)市場的大勢所趨。在歐美、日本等發(fā)達國家，毛坯房已基本被淘汰。就全國范圍內(nèi)來看，早在2017 年上海、浙江、山東等地已出臺相關(guān)指導(dǎo)意見和方案，已進入成品住宅全裝修時代。

3 成品住宅的優(yōu)劣勢分析

成品住宅房從產(chǎn)品特點上來看，具備以下優(yōu)勢：①裝修材料集中采購，具有價格和品質(zhì)優(yōu)勢。以一般裝標(biāo)的成品住宅為例，集中采購材料涉及墻地磚、墻紙、乳膠漆、木地板、柜體、五金等。從采購成本上來看，同等品質(zhì)開發(fā)商集中采購能夠有效降低采購成本，供貨渠道相比小批量采購，直接與廠家簽訂合同，貨源正規(guī)；②從施工工藝、質(zhì)量管控角度來看，成品住宅在施工現(xiàn)場采取的是批量裝修的模式，現(xiàn)場形成流水施工段，施工企業(yè)具備相應(yīng)資質(zhì)和質(zhì)安管控體系，現(xiàn)場施工的工人、班組通過監(jiān)理、甲方、質(zhì)監(jiān)站各方監(jiān)管，規(guī)?；┕び欣诳刂剖┕べ|(zhì)量；③在快節(jié)奏運轉(zhuǎn)的大城市，開發(fā)商對成品住宅宣傳的收房即能拎包入住，對年輕一代的購房群體有相當(dāng)吸引力。在整個建筑業(yè)關(guān)注節(jié)能減排的今天，成品住宅充分響應(yīng)國家發(fā)展節(jié)約型社會，建設(shè)低碳環(huán)保生態(tài)住宅的號召[1]。

成品住宅的劣勢，對業(yè)主而言在于價格比清水房高以及業(yè)主難以實現(xiàn)個性化裝修。在許多地區(qū)，無論是開發(fā)商、施工單位還是政府監(jiān)督部門，都還欠缺對成品住宅的管理經(jīng)驗，在項目實際交付過程中，比較常見的問題是：①與銷售樣板不一致；②滲漏、空鼓、開裂等裝修質(zhì)量缺陷。

4 成品住宅實施樣板施工的意義

在整個成品住宅施工過程中，樣板房的施工尤為關(guān)鍵：①能夠提前發(fā)現(xiàn)問題，掃清技術(shù)、成本上的障礙，為大批量施工創(chuàng)造條件；②形成實體樣板，讓各方明確實施標(biāo)準(zhǔn)和要求。

5 簡易樣板、交付樣板和工藝樣板

針對成品住宅的全建設(shè)周期，采取三個不同的樣板實施策略：

5.1 簡易樣板概況及管控要點

簡易樣板實施的目的：通過實施1:1 簡易樣板，反映建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣、裝飾專業(yè)之間的完成面尺寸、部品部件尺寸、水電點位、軸線標(biāo)高、相互關(guān)系等是否在現(xiàn)場吻合、匹配。

簡易樣板實施的前置條件：①實施房間的房號（樓棟、單元、樓層、戶型、門牌號）確定，優(yōu)先選擇受外界施工影響小的房間，避開懸挑工字鋼、施工電梯安裝的房間；②標(biāo)準(zhǔn)層首層完成拆模，土建專業(yè)砌體、門窗、欄桿、內(nèi)墻抹灰、地坪施工完成，安裝專業(yè)排水立管和支管、消防、空調(diào)、燃氣管（示意）、明裝線管的安裝完成，開關(guān)面板插座的位置明確。

簡易樣板包含的動作：①精裝單位根據(jù)精裝圖紙利用簡易板材（3 厘板、石膏板、木方、KT 板）等材料按1:1 比例制作模型，模擬所有硬裝部品部件、設(shè)備、開關(guān)點位及家具尺寸，并按精裝圖紙安裝就位；②組織項目甲方相關(guān)職能部門、監(jiān)理、各分包現(xiàn)場進行點評，并形成會議紀(jì)要。

簡易樣板解決的主要問題：通過各職能對1:1 簡易樣板的點評結(jié)論，從設(shè)計前端對不合理的空間、點位、設(shè)備管線、排版等進行優(yōu)化調(diào)整，掃清大規(guī)模施工過程中的技術(shù)障礙，減少和避免后期由于大批量施工產(chǎn)生的整改費用和工期損失。在點評階段需要從廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室、陽臺等房間，逐一進行核對，是否存在功能性缺陷和是否對家具家電使用存在影響。舉例來說，吊頂標(biāo)高與梁、門洞口是否沖突；開關(guān)插座、強弱電箱、燈具是否被柜體遮擋，影響使用；廚房、衛(wèi)生間門與柜體、家用設(shè)備、燃氣管道的位置關(guān)系是否影響使用，廚房和衛(wèi)生間是否存在功能性缺陷。

5.2 交付樣板房概況及管控要點

交付樣板實施的目：根據(jù)銷售合同或營銷部門的銷售方案形成的技術(shù)圖紙，對清水房間按照交付標(biāo)準(zhǔn)裝修后進行實體展示，現(xiàn)場形成實物樣板。對硬裝（墻面、地面、頂面）的裝修材料材質(zhì)、效果，廚衛(wèi)柜體、潔具的安裝位置、功能，五金件的位置、使用功能和效果是否滿足設(shè)計、成本、營銷、工程多方綜合需求進行評判。

交付樣板實施的前置條件：①建筑戶型固化，房屋空間尺寸定型，實體樣板間土建、安裝工作已完成，具備移交工作面條件；②具備可以指導(dǎo)施工的圖紙、材料設(shè)備清單；③面層裝飾材料選樣選型已完成，甲供乙供設(shè)備具備供貨到現(xiàn)場的能力；④施工單位、班組、管理人員、施工人員具備樣板房的經(jīng)驗，具備梳理和推動現(xiàn)場難點的能力；⑤營銷部門對現(xiàn)場涉及的部品部件能夠根據(jù)合同條款進行比對，并對不一致部分及時進行標(biāo)識，對風(fēng)險進行提示。

交付樣板解決的主要問題：①對于營銷、設(shè)計、成本端口，現(xiàn)場裝飾效果是否存在偏差，促使各方達成一致。純效果問題，考慮由設(shè)計更換材質(zhì)、品牌、顏色；成本問題，則需考慮盡可能保留效果的情況下，更換材質(zhì)是否能達到同樣效果，否則就只能從改變裝修標(biāo)準(zhǔn)的方向展開推動；②對于工程板塊，交付樣板需要對消防、空調(diào)、強弱電點位鎖定，形成實施版綜合點位圖；對于面層裝飾材料，例如墻地磚排版圖，涉及的墻地磚對縫、同一房間墻磚施工順序（縫隙留設(shè)位置）、與柜體、設(shè)備關(guān)系需要進行樣板確定。樣板的越早確定越有助于縮短甲供材料的加工下單尺寸的時間，為后期大規(guī)模實施創(chuàng)造有利條件，盡可能降低供貨風(fēng)險。同時，對于后期需要對接的其他施工、供貨單位進行初步接觸，對其配合情況、現(xiàn)場管理人員服務(wù)配合度進行初步摸底。舉例來說，高層住宅的燃氣管道從外立面進入廚房的走向，一般要在燃氣單位進場后才能確定，后期對裝飾單位存在的影響在于墻磚先施工存在穿墻燃氣管道未預(yù)留，極端情況還存在柜體安裝完成后需在柜體后開孔。燃氣管在墻磚施工后開孔可能造成大面積墻磚破壞、空鼓、柜體損壞。這就要求在樣板實施階段，對多專業(yè)交叉地帶的細節(jié)進行重點關(guān)注。類似關(guān)注點比如衛(wèi)生間等電位蓋板到底是安裝在柜體表面還是安裝在墻磚面，容易被項目忽略。

5.3 工藝樣板概況及管控要點

工藝樣板的目的：工藝樣板針對的新進場施工的班組。確定工藝標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)施工單位管理人員、現(xiàn)場班組、現(xiàn)場施工人員明確工藝工法標(biāo)準(zhǔn)，糾正錯誤做法，避免返工產(chǎn)生的無效成本、工期時間。

工藝樣板實施需考慮的因素：①根據(jù)現(xiàn)場進度，選取合適的樣板實施房間。需要考慮的因素包含樣板保留時間盡可能長，便于管理人員、工人進行觀摩。舉例來說很多施工單位傾向于在高層住宅的2～3 層這樣的低樓層設(shè)置工藝樣板間，其優(yōu)勢之一就在于一般流水段從上部往下部施工，2～3 樓相對動工的時間較晚；其二在于樓層較低，人員通過攀爬消防疏散樓梯就可以很快到達，無論是管理人員檢查，還是新進場工人觀摩都不是一句空話。作為對比，如果將工藝樣板的展示間設(shè)置在高樓層，在正常施工階段，由于電梯的高負荷，工人很可能不愿意有耐心等待，那么展示間就失去示范的意義；②工藝樣板要根據(jù)擬展示的工藝，進行樣板策劃，選擇合適的房間對工藝工法的每一個步驟進行展示和標(biāo)識；③樣板實施需安排專人設(shè)置警示標(biāo)識并進行妥善保護，避免其他單位施工人員破壞，影響展示效果；④工藝樣板的展示包含的要素要齊全，以吊頂為例，邊龍骨固定方式、主次龍骨間距、轉(zhuǎn)角加固方式、石膏板裁切要求、伸縮縫留設(shè)要求、自攻螺絲固定規(guī)則、防銹漆涂刷工藝都需要進行明確的展示和說明。

工藝樣板解決的主要問題：施工班組是否掌握與項目匹配的施工的工藝，是否能夠正確使用主材、輔材。通過工藝樣板的實施，也可以對班組的技術(shù)實力、現(xiàn)場管理水平、現(xiàn)場安全文明狀況進行摸底，通過在工藝樣板打樣階段的管理和磨合，為接下來大面積實施創(chuàng)造有利條件。

6 未來展望和結(jié)語

隨著新技術(shù)的不斷發(fā)展，BIM 技術(shù)已經(jīng)廣泛應(yīng)用于各類工程建設(shè)中。例如在燃氣領(lǐng)域，由于涉及用氣安全，目前市場已有多個項目通過將BIM 技術(shù)融入項目管理，向參建各方進行可視化交底，高質(zhì)量快速度推動項目。

在裝修領(lǐng)域，BIM 技術(shù)目前主要在家裝領(lǐng)域運用較為成熟，對于在樣板實施中的簡易樣板，如果建筑院和裝飾院模型高度契合，極有可能在短時間內(nèi)被BIM 技術(shù)快速替代；而交付樣板由于具備營銷功能，實體樣板依舊存在較大的價值，長遠來看如果虛擬現(xiàn)實技術(shù)的發(fā)展，有可能配合VR 技術(shù)，實體樣板逐步退出歷史舞臺；而工藝樣板由于在實際操作層面，具備不可替代性，因此仍然有存在價值并不會退出歷史的舞臺。