蔣賽百 孫 超

(1.山東城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250103；2.同圓設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250103)

老舊小區(qū)作為城市化建設(shè)過程中的重要因素，其改造情況將直接影響我國城市化建設(shè)的腳步。因此，需要積極總結(jié)現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造過程中存在的問題，并針對相關(guān)問題提出合理的改造思路與改造建議，確保我國老舊小區(qū)改造工程可以順利進(jìn)行。

1 近年來我國老舊小區(qū)改造情況

從住建部數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我國需要改造的老舊小區(qū)數(shù)量為17萬個(gè)。截至2020年，仍有5.96萬個(gè)重點(diǎn)城市20年以上的老舊小區(qū)需要改造，其中，老舊小區(qū)數(shù)量排名前三位的為上海、成都和北京。這三個(gè)也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，居住在這類城市中的人們具有更高的生活品質(zhì)要求，因此，加快老舊小區(qū)改造進(jìn)程已經(jīng)成為我國城市化建設(shè)的必然要求。

2 現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造過程中存在的問題

2.1 配套設(shè)施老化問題

相對于一些老舊小區(qū)來說，由于其建造時(shí)間較久，使用年限較長，小區(qū)內(nèi)的一些配套設(shè)施因長時(shí)間使用造成一定程度上的磨損，老化嚴(yán)重，對小區(qū)內(nèi)居民的生活質(zhì)量帶來了一定影響。而隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，人們對于居住環(huán)境以及生活質(zhì)量的要求也越來越高，現(xiàn)有的一些老舊配套設(shè)施不能很好的滿足人們的日常生活需求。因此，在進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作時(shí)，需要關(guān)注到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的一些配套設(shè)施，對其進(jìn)行更新改造，為小區(qū)居民提供一套完整的健身設(shè)備以及一些休閑娛樂場所，例如：籃球場、小廣場等。除此之外，還應(yīng)增加小區(qū)綠化率，只有達(dá)到一定的綠化率，才能為小區(qū)居民提供一個(gè)清新舒適的居住環(huán)境，增加人們的愉悅心情。然而，從現(xiàn)階段的實(shí)際改造情況來看，在舊小區(qū)改造過程中可以發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)在進(jìn)行建設(shè)時(shí)，受時(shí)代建筑技術(shù)、建筑材料、建筑理念的影響，只是從簡單層面保障了人們的基本生活需求，并沒有綜合性地考慮人們更深層次的生活需求。例如，在以往建造小區(qū)時(shí)，6層以下的住宅樓沒有配備電梯，這給居住在較高樓層的老年居民的日常出行帶來了一定不便，在我國老齡化人口形式背景之下，為老舊小區(qū)安裝電梯的想法得到越來越高的呼聲。除此之外，在一些小區(qū)中有一些老舊的市政網(wǎng)，其在小區(qū)內(nèi)的分布情況比較復(fù)雜，一些后接線路甚至直接暴露在窗外，這不但使小區(qū)整體環(huán)境看起來臟亂，還可能給居民的日常生活帶來安全隱患。

2.2 房屋本體質(zhì)量問題

近年來，我國改革開放、創(chuàng)新發(fā)展的成效越來越顯著，多個(gè)領(lǐng)域邁入了更高階段的發(fā)展空間，其中，我國建筑業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新秀部分，逐步占據(jù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)位置，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，伴隨著其他行業(yè)的發(fā)展，越來越多的高新科技技術(shù)廣泛應(yīng)用在建筑領(lǐng)域與房地產(chǎn)行業(yè)，新的建筑思想、建筑理念。建筑設(shè)備、建筑材料等層出不窮，愈來愈多的新建小區(qū)林立城市中，城市區(qū)域的土地利用率逐年提升，小區(qū)綠化面積也逐年增大，其建筑造型也越來越美觀，在更大程度上滿足了人們的居住舒適度及滿意程度。然而，仍然存在眾多老舊小區(qū)，其外部建筑造型不切合現(xiàn)代人的審美觀念，建筑使用的技術(shù)及材料也逐年突顯出各種問題。當(dāng)前建筑行業(yè)倡導(dǎo)綠色環(huán)保建筑理念，但是許多老舊小區(qū)的后期保溫大多采用泡沫板作為保溫材料，違背了低碳綠色建筑理念，甚至存在部分并沒有采取保溫措施的老舊小區(qū)，這在一定程度上增大了居民生活的用電量，加大了二氧化碳的排放量。部分老舊小區(qū)其防火性能也并不符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)，考慮到眾多老舊小區(qū)的保溫材料均是泡沫板，而它屬于易燃物品，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在一定程度上加快了火勢的蔓延。除此之外，許多老舊小區(qū)的消防設(shè)施建筑不完善，這也給居民的日常生活埋下了一些安全隱患。

2.3 常駐居民觀念問題

從現(xiàn)階段的實(shí)際改造情況來看，部分居民對于舊小區(qū)改造還沒有一個(gè)明確思想上的認(rèn)識(shí)，其想要享受舊小區(qū)改造后給生活所帶來的便利，但又不想為此付出費(fèi)用。認(rèn)為舊小區(qū)的整體環(huán)境較差，配套設(shè)施老化，是建設(shè)單位的問題，應(yīng)由建設(shè)單位出具改造費(fèi)用。還有一些小區(qū)，其物業(yè)費(fèi)收繳較為困難，存在很多居民認(rèn)為小區(qū)設(shè)施不完善，不愿提交物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)收不到物業(yè)費(fèi)，沒有改造資金，也就導(dǎo)致物業(yè)管理的費(fèi)用投入較低，從而導(dǎo)致一個(gè)惡性循環(huán)，居民嫌棄小區(qū)配套設(shè)施不足，不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)沒有足夠的資金來改造小區(qū)環(huán)境，久而久之，就形成了一種僵持狀態(tài)，從而使問題很難得到解決。

2.4 供應(yīng)資金來源問題

在開展老舊小區(qū)改造工作時(shí)，資金來源主要包括以下三方面：①使用住宅公共維修基金。使用此類專項(xiàng)基金具有一定的規(guī)范要求，通常來說需要達(dá)到某一固定比例的居民同意人數(shù)后，才可以進(jìn)行基金申請。在這一過程中，還存有一個(gè)問題，那就是近年來專項(xiàng)資金的額度處于一個(gè)下降狀態(tài)，往往很難滿足當(dāng)下老舊小區(qū)改造的資金需求，這就需要居民住戶補(bǔ)交一部分專項(xiàng)基金，然而這一工作又很難得到普遍認(rèn)同。②居民出資。由于改造工程需要的資金數(shù)額較大，僅僅依靠居民出資是很難負(fù)擔(dān)的起的，因此，這種改造資金來源往往不被采用。③產(chǎn)權(quán)單位出資。從我國現(xiàn)階段的宏觀政策上來看，國家已經(jīng)將物業(yè)費(fèi)直接發(fā)放到職工手里，同時(shí)倡導(dǎo)“三供一業(yè)”社會(huì)化委托。這是促進(jìn)居民由自主管理向社會(huì)化管理轉(zhuǎn)變。

3 老舊小區(qū)改造思路探索

開展小區(qū)老舊改造工作主要是從兩方面出發(fā)，一，是小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民的觀念意識(shí)。想要更好地開展舊小區(qū)改造工作，首先要獲得小區(qū)居民的認(rèn)可。相關(guān)改造機(jī)構(gòu)及人員可以借助社區(qū)或是物業(yè)這些存在于居民身邊的組織機(jī)構(gòu)，來開展相關(guān)的宣傳工作，從而引起現(xiàn)有居民對于老舊小區(qū)改造的認(rèn)識(shí)，明確其主人翁的地位，提升居民的主動(dòng)性。讓居民清楚地意識(shí)到在享受舊小區(qū)改造帶來的便利生活的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的責(zé)任與義務(wù)。具體包括：主動(dòng)按時(shí)提交物業(yè)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用，維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施以及愛護(hù)小區(qū)公共環(huán)境等。明確居民的責(zé)任與義務(wù)，共同建造美好社區(qū)；二，是舊小區(qū)改造的資金來源問題。任何一項(xiàng)工程想要順利完成，都需要有足夠的資金作為基礎(chǔ)，近幾年，我國正在開展現(xiàn)有舊小區(qū)的數(shù)量摸排工作，了解其改造需求。從摸排數(shù)據(jù)上來看，現(xiàn)階段我國存在的需要改造的老舊小區(qū)的數(shù)量很多，整體改造形式比較嚴(yán)峻。因此，相關(guān)改造人員需要明白舊小區(qū)的改造需求以及改造方向，盡可能地使舊小區(qū)改造向社會(huì)化的道路上發(fā)展。這就需要打破舊小區(qū)現(xiàn)有的惡性管理循環(huán)狀態(tài)，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施改造。老舊小區(qū)改造是推動(dòng)我國城市化建設(shè)的一個(gè)主要阻礙因素，只有做好老舊小區(qū)改造工作，才能從根本上提高居民的生活質(zhì)量，讓更多的人過上幸福的生活。

4 結(jié) 語

綜上所述，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化建設(shè)速度加快，老舊小區(qū)改造的問題也越來越明顯。很多城市的老舊小區(qū)存在的問題都還尚未解決，居住于老舊小區(qū)的人們生活質(zhì)量得不到提升，從而在一定程度上限制了我國城市化發(fā)展。所以，我們必須要研究出關(guān)于老舊小區(qū)改造的合理思路，既是為了推動(dòng)我國開展城市化建設(shè)，也是為了提高我國居民的生活幸福感。