老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃思路探析
——以梅州市中心城區(qū)老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃為例

賴玉梅

（梅州市城市規(guī)劃設(shè)計院有限公司，廣東 梅州 514021）

0 引言

梅州是一座具有深厚文化底蘊的城市，老舊小區(qū)記錄了這座城市不同歷史時期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀。隨著時代變遷和人們生活水平的提高，老舊小區(qū)、歷史住宅群基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不齊、公共空間衰敗等問題日益突出，不但影響著老城區(qū)居民的生活質(zhì)量，也制約著城市的發(fā)展。

為落實《2019年國務(wù)院政府工作報告》中的有關(guān)部署，根據(jù)《梅州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點工作方案》等文件要求，結(jié)合梅州的實際，制定舊小區(qū)改造專項規(guī)劃，旨在指導(dǎo)中心城區(qū)的改造工作。

本文以國家政策及地方文件要求作為指導(dǎo)，從老舊小區(qū)改造中存在的難點出發(fā)，探索可行的改造模式和改造指引，助力梅州宜居城市建設(shè)，促進全面建成小康社會。

1 規(guī)劃技術(shù)路線

圍繞簡化老舊小區(qū)改造項目審批辦事流程，以加快老舊小區(qū)改造工作為目標(biāo)，明確老舊小區(qū)改造工作的總流程（前期工作組織、項目申報和立項、改造設(shè)計、項目招標(biāo)、項目實施和驗收、后續(xù)監(jiān)管和績效考核）等內(nèi)容，制定《梅州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程指引》。

本次專項規(guī)劃主要為建立梅州市中心城區(qū)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，對改造內(nèi)容進行分類和規(guī)劃指引，編制改造地塊編碼，制定分期改造計劃，指導(dǎo)梅州市中心城區(qū)老舊小區(qū)的改造工作。

2 現(xiàn)狀認(rèn)識

規(guī)劃主要從中心城區(qū)發(fā)展概況、老舊小區(qū)現(xiàn)狀、上位規(guī)劃解讀與銜接等入手，綜合分析現(xiàn)狀基本條件。同時，建立老舊小區(qū)改造評價體系，通過區(qū)位環(huán)境條件、建筑樓宇條件、市政設(shè)施指標(biāo)、公共服務(wù)設(shè)施、綜合環(huán)境指標(biāo)、居民意愿指標(biāo)等6個因素進行綜合評價，反映老舊小區(qū)現(xiàn)狀問題的嚴(yán)重性、改造緊迫性、改造的意愿導(dǎo)向等。通過綜合評價，得出以下結(jié)論：中心城區(qū)老舊小區(qū)普遍存在綜合環(huán)境質(zhì)量差、市政配套設(shè)施不齊全、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不完善等問題；大多數(shù)小區(qū)核心問題集中在基礎(chǔ)設(shè)施不完善，無停車區(qū)域、健身設(shè)施和小區(qū)廣場等公共服務(wù)設(shè)施。

同時，根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀問題特點，從居民生活需求的角度出發(fā)，建議下一步老舊小區(qū)建設(shè)規(guī)劃重點，可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類、更新類。

3 規(guī)劃整體構(gòu)思

3.1 規(guī)劃原則

①堅持以人為本，把握改造重點；②堅持因地制宜，做到精準(zhǔn)施策；③堅持居民自愿，調(diào)動各方參與；④堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承；⑤堅持建管并重，加強長效管理。

3.2 改造方式與改造內(nèi)容

針對梅州市老舊小區(qū)普遍存在的“綜合環(huán)境質(zhì)量差、市政配套設(shè)施不齊全、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不完善”等問題，規(guī)劃提出4大改造方式12大類別的改造內(nèi)容：①基礎(chǔ)類 主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升，以及小區(qū)內(nèi)房屋建筑的屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；②完善類 主要涉及小區(qū)內(nèi)公共空間、公共設(shè)施以及房屋建筑的設(shè)施完善；③提升類 主要是對公共衛(wèi)生、醫(yī)療服務(wù)、便民商業(yè)、托幼和養(yǎng)老等設(shè)施的提升；④更新類 主要是與已有規(guī)劃項目改造、規(guī)劃市政道路沖突的老舊小區(qū)，包括拆舊建新、拆除利用兩方面內(nèi)容。

3.3 改造單元劃分

1）劃分原則 原則上以每個老舊小區(qū)為獨立單元進行改造，鼓勵以社區(qū)為單位，捆綁若干個相鄰的老舊小區(qū)形成一個單元進行改造。更新類老舊小區(qū)屬整體拆除內(nèi)容，不納入改造單元規(guī)劃。

2）分片改造 以街道辦和鎮(zhèn)界為基礎(chǔ)，結(jié)合改造單元的分布情況，將中心城區(qū)劃分為9個改造片區(qū)，大部分改造單元分布于江南、金山及新城街道辦，為重點改造區(qū)域。

3.4 改造內(nèi)容

3.4.1 基礎(chǔ)類——夯基礎(chǔ)、去隱患、筑配套

重點對老舊小區(qū)建筑及基礎(chǔ)配套設(shè)施等要素按規(guī)范要求新建、修復(fù)、完善；對有條件的小區(qū)應(yīng)盡可能按規(guī)范改造，滿足居民基本生活及居住安全需求。主要包括房屋建筑類及市政配套基礎(chǔ)設(shè)施2大類共18小類。

1）房屋建筑 從安全性、美觀性、實用性方面對現(xiàn)有建筑進行全面整治改造，排除安全隱患，完善建筑配套設(shè)施，創(chuàng)造安全宜居空間。包括樓道門、對講系統(tǒng)、樓道修繕、樓道照明、消防設(shè)施、一戶一表、屋面防水、外墻治理等8小類。

2）市政配套基礎(chǔ)設(shè)施 以規(guī)范性、實用性、功能性為核心，補齊完善小區(qū)公共設(shè)施，并對存在問題的公共設(shè)施進行整治改造，滿足居民基本生活需求。包括小區(qū)道路、四網(wǎng)融合、安防設(shè)施、消防設(shè)施、供水管網(wǎng)、排水整治、供電設(shè)施、小區(qū)照明、供氣設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等10小類。

3.4.2 完善類——補配套、優(yōu)環(huán)境、聚空間

重點對老舊小區(qū)內(nèi)部環(huán)境空間、配套設(shè)施等要素補充完善；對有條件的小區(qū)進行建筑節(jié)能改造、加裝電梯等，滿足居民生活便利、改善生活的需求。主要包括房屋建筑類、公共空間類、公共設(shè)施類3大類共12小類；①房屋建筑類 包括空調(diào)機位整治、屋頂整飾、節(jié)能改造、加裝電梯等4小類；②公共空間類 包括內(nèi)部活動空間、小區(qū)出入口、街巷活動空間、口袋公園等4小類；③公共設(shè)施類 包括機動車停車設(shè)施、非機動車停車設(shè)施、信息宣傳欄、智慧管理等4小類。

3.4.3 提升類——增設(shè)施、提品質(zhì)

重點梳理現(xiàn)狀小區(qū)及周邊區(qū)域配套設(shè)施、服務(wù)系統(tǒng)情況，從片區(qū)出發(fā)，統(tǒng)籌資源，合理增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，豐富社區(qū)服務(wù)供給，提升居民生活品質(zhì)。主要包括醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、便民商業(yè)設(shè)施、托幼設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等5個方面。

1）醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 通過現(xiàn)狀調(diào)查，根據(jù)相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)制度匯編，結(jié)合周邊設(shè)施基礎(chǔ)，整合社區(qū)資源，建立和完善社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、便民醫(yī)療服務(wù)平臺等。

2）公共衛(wèi)生設(shè)施 針對現(xiàn)狀老舊小區(qū)及周邊社區(qū)缺乏公共廁所、垃圾收集設(shè)施分布不合理等問題，合理配置、完善提升相關(guān)設(shè)施。

3）便民商業(yè)設(shè)施 針對現(xiàn)狀老舊小區(qū)及周邊社區(qū)商業(yè)形式雜亂、商業(yè)設(shè)施種類不齊等問題，按照服務(wù)半徑要求，合理配置、完善提升便民商業(yè)設(shè)施，主要涵蓋標(biāo)準(zhǔn)化菜市場、社區(qū)綜合超市和社區(qū)便民店等3大類。

4）托幼設(shè)施 根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研情況，大部分老舊小區(qū)位于老城區(qū)、舊開發(fā)區(qū)內(nèi)，托幼設(shè)施較為落后，分布半徑也不滿足相關(guān)規(guī)范要求，規(guī)劃從實際出發(fā)，完善、提升相關(guān)配套設(shè)施，對有需求、有條件的社區(qū)按規(guī)范要求配置托幼設(shè)施。

5）養(yǎng)老設(shè)施 根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研情況，老舊小區(qū)周邊養(yǎng)老設(shè)施大部分存在配套設(shè)施落后、護理床位不足、布局不合理等問題，規(guī)劃按照相關(guān)規(guī)范要求，完善提升養(yǎng)老設(shè)施相關(guān)配套。

3.4.4 更新類

①拆除利用（與規(guī)劃市政道路協(xié)調(diào)） 結(jié)合梅州市總體規(guī)劃與控規(guī)，對位于規(guī)劃市政道路上的老舊小區(qū)進行核對，此類小區(qū)擬予拆除，以便規(guī)劃市政道路建設(shè)；②拆舊新建（與規(guī)劃項目協(xié)調(diào)） 對規(guī)劃范圍內(nèi)已有規(guī)劃或正在規(guī)劃的項目進行梳理。此類項目為拆舊新建項目，促進城市更新。

3.5 近期建設(shè)規(guī)劃

結(jié)合評價體系，通過對老舊小區(qū)建成時期、綜合環(huán)境條件、市政配套設(shè)施條件、社區(qū)服務(wù)設(shè)施條件、居民改造意愿、風(fēng)貌節(jié)點、政策環(huán)境等進行綜合評價，篩選出優(yōu)先改造的近期建設(shè)規(guī)劃項目，逐步改善群眾居住條件，有計劃、有目的地推進老舊小區(qū)改造。項目應(yīng)按以下原則篩選。

①時間優(yōu)先 建成時期較早的小區(qū)應(yīng)優(yōu)先于建成時期較晚的小區(qū)進行改造；②環(huán)境優(yōu)先 綜合環(huán)境條件失養(yǎng)失修失管狀況嚴(yán)重的小區(qū)優(yōu)先進行改造；③基礎(chǔ)優(yōu)先 市政設(shè)施配套不完善、設(shè)施老舊及存在安全隱患的小區(qū)優(yōu)先進行改造；④服務(wù)優(yōu)先 社區(qū)服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重滯后；⑤意愿優(yōu)先 給居民生活帶來不便的老舊小區(qū)優(yōu)先進行改造；居民改造意愿強烈的老舊小區(qū)優(yōu)先進行改造；⑥區(qū)域優(yōu)先 城市主次干道沿線及沿江沿湖等風(fēng)貌節(jié)點周邊的老舊小區(qū)優(yōu)先進行改造；⑦政策優(yōu)先 已被相關(guān)政策及規(guī)劃選定的老舊小區(qū)依據(jù)相關(guān)政策及法律法規(guī)優(yōu)先進行改造。

3.6 保障措施及建議

①完善領(lǐng)導(dǎo)制度，加強部門銜接；明確各方職責(zé)，優(yōu)化考核體系。②制定建設(shè)項目資金投入配套政策，發(fā)揮財政資金的傾斜支持和引導(dǎo)作用；充分利用各項補助資金；拓寬資金渠道。③根據(jù)老舊小區(qū)分類及實施差別，對老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃，建立職能清晰、分工明確、權(quán)責(zé)一致的差別獎勵機制。④突出重點，逐步實現(xiàn)老舊小區(qū)環(huán)境的改善和經(jīng)濟效益的提升，將較大規(guī)模老舊小區(qū)列入近期實施計劃，在近期實施計劃基本完成的情況下，將其余老舊小區(qū)作為中期和遠(yuǎn)期計劃實施。⑤協(xié)同有關(guān)部門形成常態(tài)化的老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃宣傳方案，豐富宣傳形式，加強宣傳引導(dǎo)。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)的改造是關(guān)系城市建設(shè)和百姓生活的一項重大工程。政府從切實解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的問題出發(fā)，把改善老舊住宅小區(qū)居民居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量作為一項重點民生工作來抓，盡可能滿足居民的要求。

規(guī)劃針對梅州市中心城區(qū)老舊小區(qū)存在的基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不齊、公共空間衰敗等問題進行分析，提出4大改造方式共12大類別的改造內(nèi)容。通過制定老舊小區(qū)專項規(guī)劃，為梅州中心城區(qū)老舊小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展提供科學(xué)、有效的管控依據(jù)和指引。