唐小麗

沐城測(cè)繪（北京）有限公司，中國·北京 101200

1 引言

在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪工作時(shí)，共有面積分?jǐn)偸瞧浞浅Ｖ匾囊豁?xiàng)工作，相關(guān)人員需要對(duì)其進(jìn)行深入分析，綜合探究在分?jǐn)偣灿忻娣e時(shí)出現(xiàn)的各種問題，確保能夠?qū)灿忻娣e進(jìn)行更為有效的均攤，進(jìn)而保證能夠有效提升分?jǐn)傂Ч?，為了進(jìn)一步明確如何有效解決共有面積分?jǐn)傔^程中出現(xiàn)的各項(xiàng)問題，特此進(jìn)行本次研究，希望能夠?qū)ζ浞慨a(chǎn)測(cè)繪效果進(jìn)行更為有效的保障，推進(jìn)中國現(xiàn)代建筑行業(yè)發(fā)展。

2 共有面積影響因素

2.1 測(cè)繪人員技能

房產(chǎn)測(cè)繪具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，需要確保相關(guān)工作人員的專業(yè)性，與此同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪具有較高的敏感性，其成果和業(yè)主實(shí)際利益具有密切的聯(lián)系。因此，需要對(duì)測(cè)繪人員的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行合理豐富，使其能夠熟練應(yīng)用專業(yè)技能，還需要保障其工作態(tài)度和責(zé)任心，社保測(cè)繪結(jié)果具有更高的精確度。在對(duì)房屋共有面積進(jìn)行分?jǐn)傉J(rèn)定時(shí)，不同測(cè)繪人員具有不同的理解能力，從而得到不同的結(jié)果，向各業(yè)主分?jǐn)偟墓灿忻娣e存在一定的差異性。雖然在中國現(xiàn)階段，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪制定了相關(guān)規(guī)范，但是因?yàn)闇y(cè)繪人員專業(yè)技能水平具有較高的差異性，在房產(chǎn)面積方面，依舊存在糾紛問題[1]。

2.2 房屋測(cè)量規(guī)范

基于房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范而言，在具體應(yīng)用計(jì)算建筑面積和分?jǐn)偣灿忻娣e的相關(guān)規(guī)范時(shí)，由于測(cè)繪人員或測(cè)繪單位的變動(dòng)，可能使其同一棟樓出現(xiàn)不同的測(cè)繪結(jié)果，尤其是對(duì)于具有較多功能和結(jié)構(gòu)復(fù)雜較高的房屋建筑，在測(cè)繪其面積時(shí)，不同公攤面積使其相同戶型房屋的實(shí)際面積具有一定的差異性。同時(shí)，由于房產(chǎn)銷售人員沒有進(jìn)行有效的解釋，導(dǎo)致業(yè)主誤會(huì)，進(jìn)而造成面積糾紛問題。

2.3 開發(fā)商趨利

受到國情的影響，中國商品房價(jià)格始終持高不下，此時(shí)部分開發(fā)企業(yè)為了使自身利益實(shí)現(xiàn)最大化，在進(jìn)行房屋面積測(cè)繪時(shí)，會(huì)選擇應(yīng)用相應(yīng)變更手續(xù)。例如，進(jìn)行地塊容積率的有效增加，將不封閉陽臺(tái)轉(zhuǎn)變?yōu)槿忾]陽臺(tái)，能夠使其房屋面積變大，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益的有效增加。不動(dòng)產(chǎn)登記使用之后，可以使房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生法律效力，所以，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果對(duì)業(yè)主切身利益具有很大的影響。在具體進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，如果測(cè)繪企業(yè)不能對(duì)其相應(yīng)變更手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格把控，則無法對(duì)業(yè)主利益進(jìn)行有效的維護(hù)，從而對(duì)業(yè)主利益造成損害。為了使其糾紛問題得到有效避免，相關(guān)人員需要嚴(yán)格基于專業(yè)規(guī)范開展面積測(cè)繪工作，確保各項(xiàng)測(cè)繪結(jié)果具有更高的嚴(yán)謹(jǐn)性。

3 房產(chǎn)測(cè)繪中的共有面積分?jǐn)倖栴}解決策略

3.1 明確面積分?jǐn)倢蛹?jí)

在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展中，人們的生活水平得到了一定的提升，對(duì)房屋也提出了更多的功能需求，逐漸產(chǎn)生了更多的共用建筑面積，在該種狀況下，很難對(duì)其具體服務(wù)區(qū)間進(jìn)行準(zhǔn)確劃分。在這種狀況下，可能會(huì)出現(xiàn)相同面積與格局的住房承受不同公攤面積的情況。與此同時(shí)，由于種類具有較高的復(fù)雜性和多樣性，導(dǎo)致分?jǐn)傔^程相對(duì)混亂。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可以基于房屋設(shè)計(jì)功能合理劃分功能區(qū)，依據(jù)功能區(qū)，功能區(qū)間，幢分為三個(gè)模塊，以功能區(qū)為最低級(jí)別分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，可以使其分?jǐn)偣ぷ骶哂休^高的簡便性，大大降低操作難度[2]。

第一，需要進(jìn)行房屋定幢，幢是分?jǐn)偣灿忻娣e的上限，具體是指與本幢服務(wù)無關(guān)，并將本幢自身去除之后的共有面積，不能參與分?jǐn)?，與此同時(shí)，本幢自身和服務(wù)區(qū)間沒有關(guān)系的共有面積，由本幢自身實(shí)現(xiàn)分?jǐn)偂?/p>

第二，需要合理劃分功能區(qū)，嚴(yán)格基于房屋設(shè)計(jì)功能劃分功能區(qū)，如果房屋的功能只有一個(gè)，則需要將其劃分為單一功能；如果房屋同時(shí)具備住宅和商務(wù)兩部分功能，則需要?jiǎng)澐譃樯虡I(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū)；而混合型住宅，需要?jiǎng)澐譃槎鄠€(gè)功能區(qū)。與此同時(shí)，一個(gè)功能區(qū)內(nèi)，可能會(huì)存在不同平面布局，該方面差異，使其在分?jǐn)偣灿忻娣e方面的合理性存在一定的不足，為了對(duì)上述問題進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，工作人員可以針對(duì)布局差異，進(jìn)一步劃分一個(gè)功能區(qū)，使其形成多個(gè)功能區(qū)。在完成分區(qū)工作之后，需要嚴(yán)格基于分級(jí)分?jǐn)偡绞?，分?jǐn)偣灿袇^(qū)域。

3.2 優(yōu)化分?jǐn)傆?jì)算方法

通常情況下，單純住宅樓普遍采取整幢分?jǐn)偅诰唧w落實(shí)整幢分?jǐn)倳r(shí)，整幢所有住戶共有整幢共有面積，嚴(yán)格基于相關(guān)公式進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，此時(shí)全幢各戶分?jǐn)傁禂?shù)相同，在完成分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算之后，根據(jù)居民房屋套內(nèi)面積進(jìn)行房屋分?jǐn)偯娣e的合理計(jì)算[3]。與此同時(shí)，在住宅樓內(nèi)，不同單元結(jié)果存在一定的差異，如果在共有設(shè)施設(shè)備方面沒有沖突，或具有伸縮縫隔斷，需要按單幢計(jì)算，委托方需要通過書面形式認(rèn)可分?jǐn)傊刚J(rèn)情況。同時(shí)，在銷售過程中，還需要將其寫入合同附件，在銷售過程中，向買受人告知。在多功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e計(jì)算時(shí)，復(fù)雜性相對(duì)較高，需要高度重視以下幾點(diǎn)問題：

其一，需要準(zhǔn)確劃分附屬區(qū)，商業(yè)區(qū)，辦公室，住宅區(qū)等功能區(qū)，在具體劃分住宅區(qū)時(shí)，具體包括有電梯和沒有電梯兩種不同的住宅功能區(qū)。

其二，需要確定各功能區(qū)共有面積的具體范圍。最后進(jìn)行幾級(jí)分?jǐn)偟拇_定，科學(xué)制定分?jǐn)傟P(guān)系數(shù)，并對(duì)其分?jǐn)傁禂?shù)嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3 嚴(yán)格把控分?jǐn)傇瓌t

對(duì)于房屋建筑而言，共有面積，具體是指車庫，樓梯間，樓道等所有居民共同使用的面積，通過有效的測(cè)繪與分?jǐn)偣灿忻娣e，可以對(duì)其整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行合理劃分，使其個(gè)人利益實(shí)現(xiàn)最大化。通常情況下，在分?jǐn)倻y(cè)繪公共建筑面積時(shí)，首先需要明確哪些共有建筑面積可以進(jìn)行分?jǐn)?，哪些不能進(jìn)行分?jǐn)?。例如，公共休憩區(qū)，綠化區(qū)等公共建筑面積不能計(jì)入分?jǐn)們?nèi)容。通過合理劃分功能區(qū)，能夠有效分?jǐn)偣灿忻娣e。在具體進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，功能區(qū)主要包括兩種類型。其一為電梯，走道，樓梯等跨層或跨區(qū)域的共有建筑，具有一定的連續(xù)性。其二為值班室，設(shè)備房等不跨層和區(qū)域的共有建筑，具有一定的單一性。通過合理劃分功能區(qū)，可以將具有相同使用功能的區(qū)域劃分到一個(gè)功能區(qū)內(nèi)，能夠確保有序開展房產(chǎn)測(cè)繪工作。在分?jǐn)偣灿忻娣e時(shí)，需要嚴(yán)格給予產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬協(xié)議或文件踐行建筑分?jǐn)?，確保能夠嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定模式，將分割部位和分?jǐn)偡绞綄懭牒贤诖诉^程中，不明確的協(xié)議視為無效。嚴(yán)格基于“誰使用，誰分?jǐn)偂钡墓ぷ髟瓌t分?jǐn)傇O(shè)計(jì)共有建筑面積，確保能夠科學(xué)分?jǐn)偣步ㄖ娣e。

4 結(jié)語

在房產(chǎn)測(cè)繪中，測(cè)繪人員技能，房屋測(cè)繪規(guī)范，開發(fā)商趨利會(huì)對(duì)其共有面積造成很大的影響，參觀人員需要追尋進(jìn)行深入分析，通過明確面積分?jǐn)倢蛹?jí)，優(yōu)化分?jǐn)傆?jì)算方式，嚴(yán)格把控分?jǐn)傇瓌t，能夠確保有效解決分?jǐn)偣灿忻娣e時(shí)遇到的各項(xiàng)問題，進(jìn)而確保更為高效的分?jǐn)偣灿忻娣e，對(duì)其工作效果進(jìn)行有效的保障，確保共用面積分?jǐn)偟暮侠硇院途_性，為中國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。