爾白

在房住不炒政策下，銷售規(guī)模已不是影響地產(chǎn)估值的最重要因素，市場更專注于預(yù)期較為穩(wěn)定、經(jīng)營能力突出的公司。與此同時，中國一、二線城市進(jìn)入深度城鎮(zhèn)化階段，開發(fā)商將承擔(dān)更多城市整體規(guī)劃及提升的職能，擁有多元化業(yè)務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)實心化的企業(yè)將獲得更多機會，也將享受市場給予的更多估值。

購物中心運營能力領(lǐng)先的大悅城（000031.SZ），從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等新產(chǎn)品探索發(fā)展，多業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，并計劃加速新商業(yè)項目的落地，2021年預(yù)計開出6個購物中心。當(dāng)下中高風(fēng)險地區(qū)清零、居民出游意愿大幅反彈，購物中心作為城市地標(biāo)、拉動消費升級的定位，加上自身優(yōu)秀的運營能力，將讓大悅城的成長空間仍然可觀。

經(jīng)營穩(wěn)健度持續(xù)提升居民出游反彈將帶來業(yè)績增量

3月27日，大悅城發(fā)布2020年年度報告，數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實現(xiàn)營業(yè)收入388.45億元，同比增長13.76%;實現(xiàn)凈利潤11.23億元，歸屬母公司股東凈利潤-3.87億元。盡管受疫情影響出現(xiàn)虧損，不過與2020年中報營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比，公司全年營收扭降為增，經(jīng)營恢復(fù)態(tài)勢較好。

與住宅類項目更具需求剛需不同，商業(yè)項目依賴線下客流，因此受疫情影響程度更深，2020年，全國大于兩萬平方米的購物中心開業(yè)數(shù)量不足300座，同比下降40%。不過，攜程、飛豬等平臺數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)和五一假期旅游產(chǎn)品預(yù)訂火爆，機票預(yù)訂量超2019年同期，可見居民出游意愿強烈，線下商場的客流量亦將隨之提升，為大悅城2021年業(yè)績帶來新的增量。

回望2020年，大悅城在逆境中頗顯定力，經(jīng)營穩(wěn)健度有顯著提升。2020全年，大悅城控股全口徑銷售額為694億元，并實現(xiàn)權(quán)益銷售回款648.73億元，同比增長6.9%，由此實現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流98.14億元，同比增長149.29%。不僅如此，累計新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，且主要集中在西安、武漢、成都、廈門等重點城市，其中0溢價和低溢價獲取占比高，使得土地獲取成本保持低位，為后續(xù)利潤空間打下了基礎(chǔ)。截至2020年末，公司可售貨值接近2500億。

另外，憑借穩(wěn)健經(jīng)營和良好信用，大悅城實現(xiàn)了多渠道降低融資成本：如控股子公司成功發(fā)行15億元公司債券、公司獲批20億元公司債額度并完成發(fā)行，平均融資成本降至5.1%，保持較低融資成本水平。而截至2021年3月，公司債及中票產(chǎn)品已批未發(fā)額度為60.2億元，這為公司發(fā)展提供了有力資金支持。

對于市場最關(guān)注的“三道紅線”指標(biāo)，大悅城也實現(xiàn)了優(yōu)化。報告期末，公司有息負(fù)債余額708.06億元，長短期融資結(jié)構(gòu)合理并不斷優(yōu)化;報告期末，公司現(xiàn)金短債比1.76，公司短期償債能力較強;凈負(fù)債率85.53%;扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.76%。據(jù)了解，截至2020年末，大悅城控股在手現(xiàn)金超過300億元。

購物中心精細(xì)化運營優(yōu)勢突出大悅城進(jìn)入“開業(yè)爆發(fā)期”

歷經(jīng)多年發(fā)展，大悅城已成為北方房企商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性產(chǎn)品之一。自2007年西單大悅城開業(yè)迎賓以來，到2020年末，大悅城已進(jìn)入了全國30多個城市，在營、在建及儲備商業(yè)項目總量近30個。2020年底，大悅城開出首個第二產(chǎn)品線——北京大興大悅春風(fēng)里項目，繼續(xù)成為區(qū)域現(xiàn)象級購物中心。2020年，大悅城會員同比增長28%至861.6萬人，而在完整的產(chǎn)品線構(gòu)建基礎(chǔ)上，隨著輕資產(chǎn)項目成為重要戰(zhàn)略，預(yù)計這一數(shù)字還將迅速增長。

公司管理層透露，到2021年末，預(yù)計將有6個新商業(yè)體開業(yè)，其中包括位于重慶、長沙和武漢的大悅城。這將創(chuàng)下近年來大悅城單年最大開業(yè)量紀(jì)錄，也意味著大悅城將開啟“開業(yè)爆發(fā)期”，到2023年預(yù)計有15個新商業(yè)項目陸續(xù)上市。如北京將迎來第三個落地項目——京西大悅城，其計劃成為京西商業(yè)地標(biāo)。

大悅城擴張的底氣或在于其對購物中心的年輕化、精細(xì)化運營能力，在這方面，大悅城可說是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之一。放眼全國，購物中心多把客群定位在18-35歲，但實際運營中，大悅城落實得更為純粹：通過大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條產(chǎn)品線將目標(biāo)人群劃分清晰，并獨創(chuàng)“主題街區(qū)商業(yè)模式”，真正打造出“年輕化”特色，這在商業(yè)中心領(lǐng)域是獨一無二的，也讓其成為對手難以復(fù)制的樣板?？梢灶A(yù)見，更多購物中心落地將拉動公司業(yè)績的進(jìn)一步提升。

對于未來，大悅城表示，將堅決貫徹執(zhí)行“精準(zhǔn)投資、科學(xué)運營、力控風(fēng)險、良好回報”的高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)營方針，深耕城市運營和美好生活服務(wù)。對于具有較強運營力和品牌影響力的大悅城來說，抗風(fēng)險能力提升、后疫情時代恢復(fù)增勢，意味著公司或?qū)⑦M(jìn)入一個全新發(fā)展階段。