左強(qiáng)

【摘要】本文分析業(yè)主共有部分確定和不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題，并提出優(yōu)化對(duì)策，以進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記工作，促進(jìn)業(yè)主共有部分確定工作的順利進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主;房地產(chǎn);共有部分;不動(dòng)產(chǎn)登記

調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，業(yè)主共有分?jǐn)偞嬖谝欢ǖ膯?wèn)題，而這種問(wèn)題的存在導(dǎo)致甲乙雙方利益分配不清，這不僅影響業(yè)主間應(yīng)得利益，還會(huì)影響測(cè)繪成果質(zhì)量，增大不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作風(fēng)險(xiǎn)，不利于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

1、業(yè)主共有部分確定問(wèn)題分析

1.1測(cè)量規(guī)范未完善

隨著房屋商品化、私有化程度不斷提高，而房屋使用多樣組合極大滿足了人們的審美需求。在各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作緊鑼密鼓開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作提出了更高要求。但是，在測(cè)繪工作開(kāi)展過(guò)程中卻存在一些問(wèn)題，如測(cè)量規(guī)范不完善，而這已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要。如《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（下文簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）未對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪術(shù)語(yǔ)進(jìn)行必要解釋，如“復(fù)式結(jié)構(gòu)”、“消防連廊”等術(shù)語(yǔ)未進(jìn)行明確解釋，甚至滯后于建筑市場(chǎng)發(fā)展需要。并且還規(guī)定對(duì)“外圍投影”等等進(jìn)行界定，導(dǎo)致各地對(duì)此測(cè)繪工作有著不同的理解。加之，對(duì)房屋設(shè)計(jì)個(gè)性等方面要求較高，而不規(guī)則的墻體、結(jié)構(gòu)等建筑做法會(huì)使得測(cè)量數(shù)據(jù)存在一定誤差，進(jìn)而影響了業(yè)主共有部分的確定。

1.2 分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不明

房產(chǎn)測(cè)繪為房屋管理提供法定測(cè)繪服務(wù)，其需要建立在合法及科學(xué)基礎(chǔ)上，并需要得到住戶的認(rèn)可。但是《規(guī)范》中卻未對(duì)房屋分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確界定，導(dǎo)致面積計(jì)算方法未有法律依據(jù)為支撐。例如，對(duì)“幢”的劃分，不同地方對(duì)此界定標(biāo)準(zhǔn)不明，將其定義為獨(dú)立、不同結(jié)構(gòu)及不同層數(shù)的房屋。又如對(duì)地上若干幢樓房組成的連通建筑，不同房產(chǎn)測(cè)繪人員理解也不盡相同，但是大致有以下兩種：一是，把地上若干幢樓房和地下室看作一幢，而地下各類設(shè)備等共用面積理解為共有面積;二是，地下獨(dú)幢的部分理解為幢，并以幢作為測(cè)繪共用面積的標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)，各幢間不存在分?jǐn)偨徊妗５?，地下各類設(shè)備用房等共用部位未劃分到分?jǐn)偢鞔狈课萆?。由此，可以看出“幢”是共有分?jǐn)偟闹饕獏⒖家蛩?，?duì)此，能否進(jìn)行劃“幢”處理將直接影響房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

1.3分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清

隨著房屋使用功能的日趨多樣化，如何定性房屋共有建筑面積成為房產(chǎn)測(cè)量的難點(diǎn)。在《物權(quán)法》對(duì)此界定含義則不同，對(duì)此，按照共有原則執(zhí)行較難，增加了對(duì)樓梯、電梯等公攤面積房款，而這些分?jǐn)偛糠蛛y以明確產(chǎn)權(quán)主體，進(jìn)而無(wú)法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。而配電房、值班室等屬于共用建筑面積，為業(yè)主所公用，不能進(jìn)行分?jǐn)?，可將其劃分為一、二、三期，使得?shí)際分?jǐn)偭繙p少，但是造成分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題[1]。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度意義分析

2.1重要基礎(chǔ)分析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效保障個(gè)人合法物權(quán)不受侵害。在傳統(tǒng)管理制度下，存在產(chǎn)權(quán)屬不清的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如原登記管理的不規(guī)范操作而引發(fā)后續(xù)產(chǎn)權(quán)糾紛。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度是在原有制度基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，將進(jìn)一步提升其管理規(guī)范性、提高產(chǎn)權(quán)屬清晰度，便于客觀把握產(chǎn)權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，進(jìn)而有效降低因產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)糾紛的幾率，也為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供法律依據(jù)。

2.2提高不動(dòng)產(chǎn)交易安全性

傳統(tǒng)登記管理制度下出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊、變動(dòng)信息登記不全、公開(kāi)程度不高等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)而增加產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，存在部分人員受益驅(qū)使，造成信息不對(duì)稱、隱瞞抵押等問(wèn)題，進(jìn)而造成買賣雙方的經(jīng)濟(jì)損失。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，大大提高不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息清晰度，進(jìn)而有效控制交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.3提高不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平

鑒于不動(dòng)產(chǎn)資源的有效性，有必要提高該資源利用效率，進(jìn)而發(fā)揮其促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義。清晰產(chǎn)權(quán)登記，并規(guī)范其管理，促進(jìn)進(jìn)一步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)信息明晰，為后續(xù)管理工作開(kāi)展提供寶貴依據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)制度下，有效把握不動(dòng)產(chǎn)資源，進(jìn)而提高針對(duì)性開(kāi)發(fā)利用水平。

3、做好業(yè)主共有部分確定及不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作策略分析

3.1業(yè)主共有部分確定策略分析

3.1.1完善建筑術(shù)語(yǔ)

在計(jì)算房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)傔^(guò)程中，會(huì)經(jīng)常使用到附屬走廊認(rèn)定問(wèn)題，但是由于該項(xiàng)問(wèn)題較為復(fù)雜，并且現(xiàn)有測(cè)量規(guī)范未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)范，并且全算和半算兩者間存在巨大的差別，進(jìn)而無(wú)法滿足對(duì)走廊認(rèn)定需求。對(duì)此，有必要完善走廊（有柱、無(wú)柱）術(shù)語(yǔ)：一是，有柱走廊多為開(kāi)敞側(cè)有柱或有其它承重體;兩側(cè)有局部墻體的走廊也可視為有柱走廊。二是，兩端柱或墻體不向走廊凸出或可將兩者劃歸為其他空間時(shí)，視為無(wú)柱走廊。三是，由多段構(gòu)成走廊，僅某段走廊有柱或墻，以轉(zhuǎn)折處為界，將走廊劃為有無(wú)柱兩部分。對(duì)此，進(jìn)行明確規(guī)定，完善建筑術(shù)語(yǔ)，不留任何自由裁量空間。

3.1.2明確共有面積劃分原則

把握兩項(xiàng)原則，提高基本單元?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)。一是，登記對(duì)象特定性，即登記對(duì)象唯一性;二是，基本單元均具備獨(dú)立使用價(jià)值，如復(fù)式樓房等只按一個(gè)基本單元登記，不可分開(kāi)登記;再如一二層房屋，二層因不具備獨(dú)立使用價(jià)值，不可獨(dú)立登記，必須與一層房屋一同登記測(cè)繪。而涉及公共部分則需由權(quán)利人就該項(xiàng)共用部分達(dá)成分?jǐn)倕f(xié)議后才可進(jìn)行后續(xù)登記測(cè)繪。如住宅區(qū)的公共建筑，對(duì)其進(jìn)行共有面積劃分則難度較大，對(duì)此，需要嚴(yán)格按照規(guī)范劃分?；顒?dòng)室、閱覽室、活動(dòng)中心、醫(yī)療服務(wù)站等使用房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，需按照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t劃分共有建筑面積[2]。

3.1.3確立共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

目前，在共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，按照整體分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)們煞N方式進(jìn)行分?jǐn)?。但是，鑒于分?jǐn)傒^復(fù)雜，具體實(shí)際操作難度較大。

整體分?jǐn)偡椒ǎ喝绻课菔褂霉δ軉我弧⒐灿忻娣e共用情況基本一致的住宅樓、寫字樓、廠房等，可以按照整體分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行面積分?jǐn)?如果為單一功能、多樓梯房，但各樓梯的服務(wù)面積不同時(shí)，需細(xì)分各樓梯功能進(jìn)行分?jǐn)?。由此，可以看出分?jǐn)傒^復(fù)雜，具體實(shí)際操作難度較大，對(duì)此在對(duì)單一使用功能房屋進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，需要結(jié)合各樓梯的具體情況，不可一律采用整體分?jǐn)偡椒?，否則會(huì)影響各分戶單元面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

多級(jí)分?jǐn)偡椒ǎ喝缇C合樓、商住樓多使用多級(jí)分?jǐn)偡椒āＨ绻麑?duì)大商場(chǎng)共有面積進(jìn)行分?jǐn)?，一種說(shuō)法是，盡管存在底層商鋪對(duì)外單獨(dú)開(kāi)門情況，也視為商場(chǎng)的一部分，參與到商場(chǎng)內(nèi)部共有面積分?jǐn)傊?。另種說(shuō)法是，應(yīng)該按照“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t，底層對(duì)外單獨(dú)開(kāi)門的商鋪不參與商場(chǎng)共有面積分?jǐn)偂?/p>

3.2提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作水平策略分析

3.2.1.完善相關(guān)法律法規(guī)

不動(dòng)產(chǎn)登記管理過(guò)程中應(yīng)該堅(jiān)持立法先行，分析研判不動(dòng)產(chǎn)登記管理現(xiàn)行法律制度，并結(jié)合社會(huì)發(fā)展，完善法律法規(guī)建設(shè)，進(jìn)而提升法律制度的成熟度，為不動(dòng)產(chǎn)登記管理提供法律依據(jù)。此外，在法律法規(guī)建設(shè)過(guò)程中，突出合同的“生效主義”原則，強(qiáng)化合同生效的決定性，提高對(duì)當(dāng)事人合法利益的保障力度。

3.2.2 加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)

為有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作，需要一支專業(yè)工作隊(duì)伍。對(duì)此，應(yīng)加強(qiáng)該項(xiàng)工作人員隊(duì)伍建設(shè)，通過(guò)完善教育培訓(xùn)，提高管理人員專業(yè)化程度，管理人員能以更好的姿態(tài)迎接不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革后的新要求、新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)。同時(shí)，加強(qiáng)人才引入，促進(jìn)工作隊(duì)伍創(chuàng)新水平的提高，進(jìn)而提升該項(xiàng)工作開(kāi)展的科學(xué)性及規(guī)范性[3]。

結(jié)語(yǔ)：

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，深化不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，做好業(yè)主共有部分確定工作，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作價(jià)值，以保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行、平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳茂利.利用不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2020，12（33）：54-56.

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[3]毛瑩瑩.業(yè)主共有部分的確定與不動(dòng)產(chǎn)登記研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019，10（36）：9.