熊穎

相比去年出臺的“三道紅線”，今年2月末國家相關(guān)部門發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件要求，對北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州等22個熱點城市實施“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。該“新政”于近期落地，并撬動房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。

據(jù)了解，長春在4月15日率先開啟集中供地“大幕”。之后，北京、廣州、深圳等多個重點城市集中供地計劃陸續(xù)出臺。這些供地計劃體量龐大，房企需面對高昂的保證金“門檻”。其中，4月26日、27日，廣州將有48宗地拍賣，起拍總價超901億元，對應(yīng)土地保證金171億元;5月8日，北京將有30宗地拍賣，起拍總價1035億元，對應(yīng)保證金207億元;5月13日，深圳將有6宗地拍賣，起拍總價106億元，對應(yīng)保證金超50億元。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢起到了催化劑的作用。職業(yè)投資人@朱酒告訴《紅周刊》記者，中小房企逐漸退出市場會成為行業(yè)主流，“再過5年，TOP100中會有很多房企再也見不到，房地產(chǎn)行業(yè)進入寡頭時代?！?/p>

集中供地把許多房企“擋在門外”土地保證金高成本配資成普遍現(xiàn)象

據(jù)了解，深圳集中掛牌的6宗居住用地，起始總價約105.76億元，除去南山西麗的商住用地外，其他五宗宅地均要求繳納的競買保證金是起拍價的50%。這一比例遠高于其他城市20%、30%的比例要求。

也就是說，要想?yún)⑴c深圳的集中土地競拍，房企需提前準(zhǔn)備近50億元的土地保證金。集中供地政策在無形中抬高了房企在招拍掛市場中的參與門檻。深耕深圳市場多年的房企投拓人員張慶（化名）告訴《紅周刊》記者，包括他所在公司在內(nèi)的很多房企都決定放棄此次深圳的集中土地競拍，“保證金太高、地價太貴，利潤又低，拍不起。中海、華潤這類國企背景房企參拍可能性更大?！?/p>

據(jù)張慶介紹，此次深圳土地集中出讓不光保證金高，對保證金的要求也更加嚴(yán)苛，“如競拍失敗，以前保證金會在競拍后的一個月以內(nèi)返還，而現(xiàn)在是三個月，變長的時間周期加劇了房企的資金成本壓力。此外，50%的保證金還要求不得以融資行為獲得，必須是房企自有資金?！?/p>

Wind數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)布2020年業(yè)績的A股67家房企中，貨幣資金（銀行存款）超過千億的僅有萬科和保利，在100-1000億元的為17家，10-100億元之間的為30家，10億元以下的18家。

在這些房企中動輒能拿出幾十億保證金參與拿地的并不多，但土地對房企來說是剛需，因此實力弱一些的房企在面對“新政”時，不得不四處“找錢”拿地。

一位地產(chǎn)資深人士告訴《紅周刊》記者，盡管監(jiān)管要求土地保證金需是房企自有資金，但做配資的情況非常普遍。為了滿足廣東房企的土地保證金需求，有北京配資機構(gòu)專門派出“對接”人員自3月開始常駐深圳。據(jù)其介紹，目前，深圳的幾家大型房企土地保證金已準(zhǔn)備妥當(dāng)。

《紅周刊》記者獲取的一份針對集中供地保證金的配資方案顯示，可以按照1：4的比例進行配資，即開發(fā)商自有資金為10億元時，可配40億元;記息方式按天收息，分3天和5天兩檔;借款利率為2‰～3‰。

相比2019年的1：1或1：2的配資比例、2‰上下的利率水平，目前土地保證金的配資成本略有上浮，但對房企的要求更高。

多位提供土地保證金配資的機構(gòu)告訴《紅周刊》記者，不論大小房企都在拍地項目上有融資需求，其中包括多家上市房企，資金市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

一位地產(chǎn)資深人士告訴《紅周刊》記者，招拍掛市場上地價越來越貴，再加上融資成本的抬高，利潤被不斷壓縮?！耙郧耙粔K地的利潤率測算在10%～15%之間才會考慮拿地，而近期一塊地的利潤如果達到8%，就算是高的?！?/p>

種種跡象顯示，集中供地和房價調(diào)控，正倒逼房企在管理乃至其他方面尋找增厚利潤的途徑。張慶告訴《紅周刊》記者，未來在招拍掛聚集的房企會相對減少，更多的房企會轉(zhuǎn)而通過城市更新、收并購等方式拿地。

不過，據(jù)記者了解，城市更新等拿地方式也存在種種競爭壁壘，并不比招拍掛拿地更輕松。另據(jù)了解，深圳一些舊改項目在立項后的融資成本年化也達到了12%左右。

“三道紅線”為房企融資“分級”國資房企優(yōu)勢相對明顯

在許多房企高成本融資繳納土地保證金的情況下，房企的資金鏈勢必經(jīng)受考驗。

中房商學(xué)院副院長鄧明政告訴《紅周刊》記者，因為集中供地，房企肯定要調(diào)整資金計劃來適應(yīng)集中拿地的資金要求，導(dǎo)致項目拓展計劃的改變。房企資金計劃隨之加大，這又引起房企融資和還款計劃的調(diào)整。“簡單來說，就是以前一筆錢可以反復(fù)應(yīng)用多個項目拓展計劃，現(xiàn)在不再適用?！?/p>

“集中供地政策將直接影響房企資金的使用效率，降低周轉(zhuǎn)率，從而影響資本收益率?！编嚸髡J(rèn)為，在這一大背景下，本身融資能力較差和融資受限的房企容易受影響，而品牌力、產(chǎn)品力、運營力等復(fù)合能力較強的房企更占優(yōu)勢。

在集中供地大背景下，房企的償債能力、融資能力、多元化拿地能力等至關(guān)重要。《紅周刊》記者對TOP20房企梳理發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)TOP20房企償債能力較強。其中，18家房企現(xiàn)金短債比大于1，在手現(xiàn)金足夠償還一年內(nèi)到期負(fù)債。中國海外發(fā)展、華潤置地、旭輝控股、龍湖集團現(xiàn)金短債比分別為2.5倍、2.23倍、2.7倍、4.24倍，在手現(xiàn)金充裕。

結(jié)合“三道紅線”要求，和2020年上半年數(shù)據(jù)對比，不少房企踩線情況在2020年末得到緩解，其中，保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華潤置地、世茂集團、招商蛇口等9家房企實現(xiàn)零踩線，而更加值得一提的是，上述房企多為國企、央企背景房企。

多家融資機構(gòu)告訴《紅周刊》記者，國企、央企背景房企由于資金較為充裕，較少尋求外部融資渠道，真正尋求融資幫助的更多是民營房企。

在TOP20中，旭輝控股等7家房企踩線一條。而截至2020年末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個百分點;凈負(fù)債率為130.2%;同比下降69個百分點;非受限現(xiàn)金短債比為0.40，像富力地產(chǎn)這樣三線全踩的房企在TOP20中并不多見。

根據(jù)“三道紅線”融資政策，2021年，保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等“零踩線”房企有息負(fù)債最多可同比增長15%，為有息負(fù)債增長的最大閾值。相反，踩線房企的有息負(fù)債規(guī)模增速則依次遞減，踩線一條房企增長不得超過10%;踩線兩條房企增長不得超過5%;三線全踩房企有息負(fù)債不得增長。對于部分房企來說，融資規(guī)模的受限或?qū)⑦M一步影響其在土地集中出讓時的拿地動作。

中小房企加速退出市場龍頭房企PE將向優(yōu)質(zhì)銀行股看齊

在集中供地、“三道紅線”大背景下，土儲資源充足、多元化拿地能力較強、對招拍掛市場依賴更低的房企將更占優(yōu)勢。

華西證券研究報告顯示，2021年一季度，龍頭房企在招拍掛一級市場上的拿地金額同比增幅依舊最大，龍頭房企一級市場拿地金額同比上升24%，成長型房企一級市場拿地金額同比上升6%，中型房企同比下降20%。

多位房地產(chǎn)人士均表示，集中供地加速了房企的兩極分化。朱酒告訴《紅周刊》記者，以前土地市場信息不透明，中小房企還有機會“撿漏”優(yōu)質(zhì)地塊。市場“兩集中”后，優(yōu)質(zhì)地塊則更容易被資金實力更雄厚的大房企所斬獲。中小房企能拿到的地多是不賺錢、銷售相對困難的地塊。因而，集中供地會加劇此類中小房企退出市場的速度。

近期，某頭部房企收購廣西區(qū)域龍頭房企，據(jù)媒體報道，該房企擬再收購一家40強房企。在朱酒看來，中小房企逐漸退出市場會成為行業(yè)主流，“再過5年，TOP100中會有很多房企再也見不到，房地產(chǎn)行業(yè)進入寡頭時代。”

據(jù)其預(yù)計，10年后，頭部的3、4家房企將瓜分市場上近一半的份額;20～30家房企將瓜分另外45%的市場份額;剩下的100～200家房企將瓜分3%～5%的小份額市場。因而，房企的投資價值也主要聚集在頭部房企。

或許正是因為房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷重大變化，二級市場方面，房企估值被壓制了很長時間，當(dāng)前主流房企的估值水平仍處于較低區(qū)間。

記者梳理TOP20強房企發(fā)現(xiàn)，房企的市盈率PE多在5～8倍左右，PE倍數(shù)超過10倍的僅有中國恒大、龍湖集團兩家。朱酒告訴《紅周刊》記者，限制房企估值的核心的問題，一個是它的財務(wù)狀況，另一個是它的經(jīng)營持久性。房企如果能做到財務(wù)安全性逐漸提高，又有持有性物業(yè)來證明自己的長期生存能力，估值就會有所提升。從行業(yè)發(fā)展方向來看，優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股估值PE會向招商銀行、平安銀行此類優(yōu)質(zhì)銀行股看齊，PE倍數(shù)稍高于10倍。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）