華夏幸福“幸?！眴?/h1>
2021-04-27 00:19:21張鳳玲
中國品牌 2021年3期
張鳳玲
這一次，深陷債務(wù)危機的華夏幸福，還能遇到踩著七色云彩的“白衣騎士”嗎？
躋身地產(chǎn)銷售榜TOP10強之列的華夏幸福（600340.SH）承認(rèn)債務(wù)逾期問題。
不久前，華夏幸福發(fā)布違約公告，稱公司有52億元債務(wù)違約，可動用資金只剩下8億元。
顯而易見，華夏幸福現(xiàn)金流已經(jīng)捉襟見肘，2018年，中國平安身披金甲圣衣、駕著七彩祥云而來，解救了華夏幸福。這一次，深陷債務(wù)危機的華夏幸福，還能遇到踩著七色云彩的“白衣騎士”嗎？
產(chǎn)業(yè)新城的應(yīng)收賬款
“我們并不是沒錢，只是產(chǎn)業(yè)新城的賬款回不來?！比A夏幸福一位管理層告訴中國品牌記者。
仔細(xì)查閱華夏幸福2019年財報，會發(fā)現(xiàn)有一個值得玩味的現(xiàn)象，在地產(chǎn)板塊114家上市公司中，華夏幸福的每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈利潤、營業(yè)總收入、凈資產(chǎn)收益率均排可排在前十位。但有一個財務(wù)指標(biāo)排在倒數(shù)第二——每股現(xiàn)金流。
這一切都是源于華夏幸福特殊的模式——產(chǎn)業(yè)新城，也就是PPP模式，即“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”。
華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，是華夏幸福從政府手里拿到一塊“毛地”，華夏幸福全程負(fù)責(zé)拆遷、負(fù)責(zé)規(guī)劃、修建馬路、通電通水、幫忙招商引資，當(dāng)?shù)卣恍枰O(jiān)管流程。
華夏幸福這一套“降龍十八掌”打下來，一個一窮二白的地方就變成了一個有產(chǎn)業(yè)、有想象力、有競爭力的新城，比如固安新城。2002年，華夏幸福在固安建成產(chǎn)業(yè)新城，固安從0到1這個過程中，離不開華夏幸福的綜合開發(fā)能力。華夏幸福從設(shè)計、建設(shè)和運營三方面為固安城市的發(fā)展服務(wù)，把航天科技集團(tuán)、航天科工集團(tuán)、維信諾、京東方、航天振邦等企業(yè)引入到固安，因此，華夏幸福在固安拿地上也搶了先機。根據(jù)華夏幸福2020年上半年年報顯示，華夏幸福的平均拿地成本折算下來約5600元/平米。
只要熬過前期拆遷、設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，華夏幸福就可以獲得高利潤。
事實上，根據(jù)華夏幸福2019年年報顯示，后期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入確實給華夏幸福貢獻(xiàn)了大部分的利潤，并帶動公司整體毛利率提高。2019年，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占總收入的26.18%，但貢獻(xiàn)了總體毛利的50.55%，以自身84.63%的毛利率將總體毛利率拉升到43.82%。
但，產(chǎn)業(yè)新城模式，只是讓華夏幸福的財務(wù)報表，看起來極其豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。因為高收益的前提是需要華夏幸福前期進(jìn)行大量的墊款，另一方面，收入結(jié)算來自政府，政府對結(jié)算結(jié)果進(jìn)行審核后需納入最近一年的財政預(yù)算予以支付，需要一定的工作周期，1-2年左右。所以華夏幸福的收入變成不了“鈔票”，只是賬面上的“財務(wù)數(shù)字”。
2017年的環(huán)京限購
那么過去幾十年，為什么華夏幸福沒有債務(wù)危機呢？
提起華夏幸福，幾乎所有人都想到燕郊、固安、大廠的孔雀城樓盤，幾乎環(huán)京的高速路出口，都有華夏幸福的樓盤——孔雀城。甚至可以說，華夏幸福業(yè)績的高速增長與孔雀城密不可分。
2009年后，中國樓市進(jìn)入一輪上漲周期，2010年北京實施限購政策以來，大量購房者在燕郊、固安、大廠買房，孔雀城就是購房者的選擇之一。
這一時期，對華夏幸福而言，堪稱饕餮盛宴。2011年燕郊、固安、大廠的樓盤每平米只有3000元，到了2017年已經(jīng)上漲到每平米3.5萬元。隨之而來的是華夏幸福的銷售額逐年提高，2015年華夏幸福的銷售額為723.53億元，2016年銷售額達(dá)到1203.25億元，邁入千億俱樂部，此時，華夏幸福實質(zhì)控制人王文學(xué)正從“河北首富”沖向“中國首富”。
誰也沒有想到，這成為華夏幸福最后的輝煌。
轉(zhuǎn)變始于2017年北京317調(diào)控升級之后，2017年5月，河北省政府辦公廳出臺繳滿三年社保具備購房資格的政策，6月部分環(huán)京和環(huán)雄安地區(qū)陸續(xù)出臺相關(guān)實施細(xì)則，環(huán)京重點區(qū)域量價齊跌，房價跌幅普遍超過30%，成交量不足高峰期兩成。
一年之后，依賴環(huán)京樓盤銷售的華夏幸福也遭遇了危機。2018年，華夏幸?，F(xiàn)金流危機爆發(fā)。此時，中國平安身披金甲圣衣、駕著七彩祥云而來，解救了華夏幸福。根據(jù)華夏幸福公告顯示，2018年7月10日，華夏幸福基業(yè)控股股份公司向平安轉(zhuǎn)讓19.7%的公司總股本，總價137.7億元。2019年1月31日，華夏幸福第二次向平安出售股份1.7億股，總價42.03億元。
但平安入股華夏幸福并不是來做慈善的，因為華夏幸福和平安簽訂了對賭協(xié)議。平安要求華夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則華夏控股將對平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補償。
而2018年、2019年、2020年環(huán)京樓市已經(jīng)處于橫盤階段，每年完成超過100多億元的凈利潤，對于華夏幸福來說，并非易事?，F(xiàn)在，華夏幸福又爆發(fā)了危機。
到目前為止，華夏幸福是爆發(fā)危機里規(guī)模最大的一家房企，它不僅對中國債券市場產(chǎn)生了巨大影響，也波及了環(huán)京多個城市。今年，華夏到期償付高達(dá)千億。
能夠走出困境嗎
國盛證券1月14日發(fā)布的研報表示，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率82.1%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率為190%，若將永續(xù)債納入債務(wù)，其財務(wù)杠桿將處于更高位。
華夏幸福眼下的困局是短錢，缺的現(xiàn)金流，接踵而至的就是高負(fù)債率。
好在這只是困局并不是死局。因為華夏幸福的商業(yè)模式清晰，資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)。根據(jù)華夏幸福年報顯示，截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產(chǎn)業(yè)新城項目，項目優(yōu)質(zhì)。
根據(jù)2020年三季報，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城土地儲備中，待開發(fā)面積及一級土地整理面積，在北京擁有850萬平方米土地，京津冀區(qū)域的占比依然接近八成。
換言之，這一局，有解。
解局需要天時地利人和，比如環(huán)京樓市突然爆發(fā)，北京剛需又奔向燕郊、固安、大廠、香河買房，借此，華夏幸福將扭虧為盈。
如果沒有天時地利人和，那么華夏幸福就需要向金融公司求助，這就需要金融公司認(rèn)可華夏幸福的價值，以及華夏幸福對于金融公司的妥協(xié)，以及華夏幸福妥協(xié)到什么程度。
2月1日，金融機構(gòu)債權(quán)會議后，華夏幸福正在研究化解整體風(fēng)險控制方案，華夏幸福實控人王文學(xué)說，華夏幸福風(fēng)險化解工作的基礎(chǔ)是這家公司要保持有序經(jīng)營，“房租可以不交，員工工資不能不發(fā)。”
債委會已經(jīng)成立，獲中國平安子公司12.61億元馳援，債務(wù)風(fēng)險未來有望化解。華夏幸福能夠走出困境嗎？
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只要熬過前期拆遷、設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，華夏幸福就可以獲得高利潤。
事實上，根據(jù)華夏幸福2019年年報顯示，后期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入確實給華夏幸福貢獻(xiàn)了大部分的利潤，并帶動公司整體毛利率提高。2019年，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占總收入的26.18%，但貢獻(xiàn)了總體毛利的50.55%，以自身84.63%的毛利率將總體毛利率拉升到43.82%。
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一年之后，依賴環(huán)京樓盤銷售的華夏幸福也遭遇了危機。2018年，華夏幸?，F(xiàn)金流危機爆發(fā)。此時，中國平安身披金甲圣衣、駕著七彩祥云而來，解救了華夏幸福。根據(jù)華夏幸福公告顯示，2018年7月10日，華夏幸福基業(yè)控股股份公司向平安轉(zhuǎn)讓19.7%的公司總股本，總價137.7億元。2019年1月31日，華夏幸福第二次向平安出售股份1.7億股，總價42.03億元。
但平安入股華夏幸福并不是來做慈善的，因為華夏幸福和平安簽訂了對賭協(xié)議。平安要求華夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則華夏控股將對平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補償。
而2018年、2019年、2020年環(huán)京樓市已經(jīng)處于橫盤階段，每年完成超過100多億元的凈利潤，對于華夏幸福來說，并非易事?，F(xiàn)在，華夏幸福又爆發(fā)了危機。
到目前為止，華夏幸福是爆發(fā)危機里規(guī)模最大的一家房企，它不僅對中國債券市場產(chǎn)生了巨大影響，也波及了環(huán)京多個城市。今年，華夏到期償付高達(dá)千億。
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根據(jù)2020年三季報，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城土地儲備中，待開發(fā)面積及一級土地整理面積，在北京擁有850萬平方米土地，京津冀區(qū)域的占比依然接近八成。
換言之，這一局，有解。
解局需要天時地利人和，比如環(huán)京樓市突然爆發(fā)，北京剛需又奔向燕郊、固安、大廠、香河買房，借此，華夏幸福將扭虧為盈。
如果沒有天時地利人和，那么華夏幸福就需要向金融公司求助，這就需要金融公司認(rèn)可華夏幸福的價值，以及華夏幸福對于金融公司的妥協(xié)，以及華夏幸福妥協(xié)到什么程度。
2月1日，金融機構(gòu)債權(quán)會議后，華夏幸福正在研究化解整體風(fēng)險控制方案，華夏幸福實控人王文學(xué)說，華夏幸福風(fēng)險化解工作的基礎(chǔ)是這家公司要保持有序經(jīng)營，“房租可以不交，員工工資不能不發(fā)。”
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