住房公積金支持租賃住房的研究

李強(qiáng)松 劉朝

【摘要】租賃住房是2020年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)之一，隨著租賃住房政策落地，住房租賃市場(chǎng)需求迅速增長(zhǎng)，住房公積金在支持租賃住房方面起著舉足輕重的作用。通過研究分析支持租賃住房所面臨的困境，探尋解決方案，跟時(shí)代發(fā)展相銜接，與人們需求相呼應(yīng)，讓住房公積金制度為租賃住房工作提供更多支持。

【關(guān)鍵詞】住房公積金;租賃住房;制度設(shè)計(jì)

2020年3月3日，住建部住房公積金監(jiān)管司發(fā)函，就開展住房公積金支持租賃住房發(fā)展有關(guān)情況向北京、天津、上海等12個(gè)住房公積金管理中心開展書面調(diào)研。2020年12月21日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，提出了2021八大任務(wù)，其中之一就是大力發(fā)展租賃住房。2020年12月24-26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)楊佳燕一行先后到重慶、成都，主要就貫徹落實(shí)全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，做好下階段住房公積金支持租賃住房建設(shè)試點(diǎn)工作情況進(jìn)行了調(diào)研。2020年12月26日，住建部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在“人民報(bào)”發(fā)表文章，要優(yōu)化住房公積金使用政策，為發(fā)展租賃住房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供資金支持。

1、住房公積金支持租賃住房的作用日益突出

1.1租房提取的需求迅速攀升

住房公積金幫助職工以租賃形式解決住房問題的力度加大。據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，截至2020年10月，福建省福州住房公積金中心當(dāng)年的租賃提取受理總量達(dá)24521人次，提取金額達(dá)1.20億元，同比增長(zhǎng)59.96%?！度珖?guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》顯示，2017年租房提取人數(shù)495.52萬(wàn)人，提取金額444.76億元，同比增長(zhǎng)22.21%，人均提取金額為8975.62元。《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》顯示，2019年租房提取人數(shù)1013.82萬(wàn)人，提取金額達(dá)937.83億元，人均提取金額為9250.46元。兩年時(shí)間，提取人數(shù)翻番，提取金額翻番，人均提取金額保持增長(zhǎng)。

1.2保障性住房建設(shè)資金穩(wěn)步增長(zhǎng)

《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》顯示，2017年住房公積金增值收益763.22億元，比上年增長(zhǎng)10.98%。提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金453.85億元?！度珖?guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》顯示，2019年住房公積金增值收益976.15億元，比上年增長(zhǎng)14.27%。提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金588.70億元。累計(jì)提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金3952.73億元。

據(jù)《岳陽(yáng)市住房公積金2017年年度報(bào)告》，岳陽(yáng)市住房公積金2017年增值收益27600萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)51.65%，提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金18670.77萬(wàn)元，累計(jì)提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金73257.39萬(wàn)元。2018年提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金17353.14萬(wàn)元，2019年提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金20840.04萬(wàn)元，2020年預(yù)計(jì)可以提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金2.4億元，到2020年12月，岳陽(yáng)市住房公積金管理中心累計(jì)上繳財(cái)政城市廉租住房（公共租賃住房）建設(shè)補(bǔ)充資金13.5億元用于支持岳陽(yáng)市保障性住房建設(shè)。

1.3多層次多樣化政策試行

近年來，上海、浙江、安徽等多個(gè)省市開始了住房租賃試點(diǎn)相關(guān)工作。搭建住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，制訂實(shí)施政策鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。完善住房公積金支持住房租賃政策，按照規(guī)定提取住房公積金，推進(jìn)住房公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租。

2、住房公積金支持租賃住房面臨的困境

2.1無償使用保障性住房建設(shè)資金

保障性住房建設(shè)資金從住房公積金的增值收益中提取，由保障性住房建設(shè)部門使用。這種無償支持，一方面損害了繳存職工的利益。資金來源于職工公積金的增值，卻不為職工所有。建設(shè)的保障性住房也沒有對(duì)參繳的低收入者予以傾斜，并沒有因繳存住房公積金而特別受益。另一方面消弭了住房公積金管理機(jī)構(gòu)的社會(huì)貢獻(xiàn)。岳陽(yáng)市住房公積金管理中心13.5億元資金支持保障性住房建設(shè)，但是資金使用沒有具體到房屋，繳存職工看不見摸不著，無法真切感知。

2.2租賃住房提取資格和額度受限

住房公積金的租房提取設(shè)計(jì)是以職工“無房”作為提取的前置條件。對(duì)雖然有房但是在租房居住的繳存職工，限制了提取資格。租房提取的額度，不是根據(jù)支付房租的多少而定，而是根據(jù)繳存職工的匯繳額來確定，或是按照各地的平均租金水平來計(jì)算，且限定了最高額度。使得職工的住房公積金不一定能用來支付房租，即使符合條件也還是要從腰包中掏一部分現(xiàn)金支付房租，而不能提取的部分公積金依然白白閑置。

2.3資金運(yùn)行出現(xiàn)瓶頸

現(xiàn)有資金封閉運(yùn)作，不同地區(qū)之間住房公積金未實(shí)現(xiàn)調(diào)劑。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低地區(qū)住房公積金資金使用率不夠，而房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高地區(qū)卻存在住房公積金流動(dòng)性問題。這種模式限制了住房公積金保障作用發(fā)揮的寬度，致使有的地區(qū)在支持租賃住房上心有余而力不足，在政策開放方面有所保留。

3、住房公積金支持租賃住房的方法設(shè)計(jì)

3.1推進(jìn) “異地流轉(zhuǎn)”，拓寬資金來源

根據(jù)《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》，三大都市圈內(nèi)的住房公積金貸款發(fā)放率都高于70%，特別是環(huán)渤海與江浙滬皖，已經(jīng)超過了90%。隨著人口向城市遷徙，廣大新市民租購(gòu)需求激增的情況下，住房公積金要順應(yīng)人口區(qū)域流動(dòng)的形勢(shì)，打破現(xiàn)有資金的封閉運(yùn)作系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不同地區(qū)間住房公積金的調(diào)劑。資金流動(dòng)跟著人口流動(dòng)走，加快推動(dòng)“異地流轉(zhuǎn)”。調(diào)劑地區(qū)間、城市間的資金水位余缺，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高地區(qū)住房公積金的流動(dòng)性問題，提供更多的低成本、余額大、可穩(wěn)定利用的資金，填充使用到支持租賃住房的資金流量中，最大限度發(fā)揮保障作用。同時(shí)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低地區(qū)住房公積金資金使用率。

3.2支持保障性住房建設(shè)，提供租賃房源

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。住房公積金對(duì)此可以大有作為。

3.2.1向財(cái)政上繳保障性住房建設(shè)資金，支持保障性住房建設(shè)

住房公積金管理中心通過資金運(yùn)營(yíng)，讓住房公積金產(chǎn)生更高的收益，為政府提供更多的保障房建設(shè)資金。用住房公積金增值收益中的保障房建設(shè)資金投資建設(shè)公租房，供應(yīng)給符合條件的繳存職工，解決中低收入繳存住房公積金職工的住房問題，使繳存職工獲得租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金相對(duì)優(yōu)惠的公租房，享受到繳存住房公積金的權(quán)益。

3.2.2以項(xiàng)目貸款的方式，支持公共租賃住房建設(shè)

利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)是國(guó)家住房保障制度的重要組成部分。把公共租賃住房納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)范圍。利用住房公積金貸款建設(shè)公租房，能夠拓展住房公積金的保值增值渠道，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高住房公積金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.2.3住房公積金管理中心直接承建公租房

大連市住房公積金管理中心大膽探索創(chuàng)新，自2011年起直接承建公租房，開創(chuàng)利用住房公積金支持公租房建設(shè)的“大連模式”。公積金中心直接承建公租房，擴(kuò)展了公積金中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，更新了住房公積金運(yùn)用管理思路，使公積金中心的角色由單一的資金提供者向保障房提供者轉(zhuǎn)變。公積金中心擁有公租房的產(chǎn)權(quán)，能有效掌控資產(chǎn)，降低了資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為，以及對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，都可以起到一定作用。

3.3優(yōu)化提取政策，提升服務(wù)水平

3.3.1放寬租房提取條件，讓租房成為一種生活方式

不能把“租房行為”等同于低收入家庭低生活狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)如今，租房居住不一定是“因?yàn)槟銢]房，所以你租房”，而是基于目前生活狀態(tài)的一種自由選擇的生活方式。對(duì)于租房提取，應(yīng)該看是否有租房行為，而不能單看有房沒房。即使有房，但能夠通過合法合規(guī)的資料來證明其租房行為，便可以因“租房”提取住房公積金。例如因工作關(guān)系在工作地租房居住的職工以及在學(xué)校附近租房陪讀的家長(zhǎng)，都可以辦理租房提取。大而化之，即使名下有房，但為了改善居住條件租賃更好的房子，只要租房行為真實(shí)，都可以辦理“租房提取”。

3.3.2提高“租房提取”額度，讓房租不再是生活壓力之一

租房提取的初衷是因?yàn)榉孔獬蔀榧彝ド钪С鲋斜容^重要的一部分，需要提取住房公積金來減輕因此造成的生活壓力。目前，北京市按每月1500元的標(biāo)準(zhǔn)每季度提取一次。廣州市可申請(qǐng)?zhí)崛?00元/人/月用于支付房租。上海市自2017年10月1日起，由原來的每月2000元提高到了3000元。岳陽(yáng)市現(xiàn)有的規(guī)定是年提取額不超過當(dāng)年匯繳額，最高不超過15000元。這些標(biāo)準(zhǔn)雖然看著不算低，但在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化高歌猛進(jìn)，城市生活成本提高的當(dāng)下，租房提取額度與租房實(shí)際支出存在差距。這也就意味著繳存職工即便是提取公積金支付房租，也只是能支付部分房租。當(dāng)住房公積金的月繳額大于或等于月租時(shí)，住房公積金并沒能得到充分的使用。如果能夠按照租房的實(shí)際需求，提高提取額度，將在很大程度上緩解職工的租金支付壓力，使他們的經(jīng)濟(jì)壓力有所緩解。若職工所租房屋為公租房或廉租房，辦理租房提取時(shí)，首次提取額度為租房押金加當(dāng)年房租額，甚至可以允許提取一定額度的房屋裝修費(fèi)用和硬件購(gòu)置費(fèi)用。

3.3.3簡(jiǎn)化租房提取流程，讓提取簡(jiǎn)單易行

在當(dāng)前這種以“無房”來確認(rèn)“租房”的形式下，岳陽(yáng)市的租房提取手續(xù)，已經(jīng)很簡(jiǎn)化了。職工只需要提供無房證明，就可以辦理租房提取。在上海市則更加簡(jiǎn)便，通過與房產(chǎn)登記部門聯(lián)網(wǎng)核查，繳存職工可以“零材料”辦理因?yàn)闊o房的租房提取。試想我們也可以嘗試促進(jìn)住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)共享。承租職工無需親臨現(xiàn)場(chǎng)，只需在線申請(qǐng)租房提取之后，公積金中心完成對(duì)相關(guān)信息的采集、比對(duì)和核驗(yàn)，即可在線辦結(jié)租房提取。

3.3.4創(chuàng)新租房提取方式，讓租金支付與提取化為無形

如果繳存職工是通過住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)辦理的租賃手續(xù)，在規(guī)范化操作的前提下，其租金通過平臺(tái)約定按月支付到出租人賬戶?；蛘?，出租人和承租人雙方同意承租人用住房公積金直接支付月租金到他們雙方約定的賬戶。這樣，繳存職工不再需要另外支付房租，也不需要辦理住房公積金租房提取手續(xù)了。上海市公積金管理中心再次走在了前面。為方便公共租賃住房承租職工辦理住房公積金租賃提取業(yè)務(wù)，上海市公積金管理中心會(huì)同市住房保障中心建立公租房租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享機(jī)制，繳存職工申請(qǐng)公租房租賃提取住房公積金，住房公積金在租賃合同有效期內(nèi)按月轉(zhuǎn)入本人銀行賬戶，不需要繳存職工多次往返辦理業(yè)務(wù)。

住房問題關(guān)系民生福祉。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)租賃住房方面做了多角度的研究與布置。從黨的十九大報(bào)告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，到這次的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要高度重視保障性租賃住建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)、租購(gòu)并舉”等房產(chǎn)政策逐步落地，住房租賃已然成為更多人解決住房問題的選項(xiàng)之一。新形勢(shì)下，如何助力廣大城鎮(zhèn)職工和新市民解決住房問題、讓更多的人民共享發(fā)展成果、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，將是未來一段時(shí)期，住房公積金所肩負(fù)的新使命，也是當(dāng)前制度改革工作的重中之重。堅(jiān)持貫徹黨中央的政策方針，以問題為導(dǎo)向，以改革創(chuàng)新的勇氣，縝密謀劃，科學(xué)實(shí)施，讓住房公積金制度煥發(fā)新的活力，全力推動(dòng)住房公積金支持租賃住房。

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