淺析我國商業(yè)地產(chǎn)融資工作存在的問題和對策

楊喬盛

摘 ?要：商業(yè)地產(chǎn)是我國經(jīng)濟體系中不可或缺的組成部分，對國家經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，由于其存在重資產(chǎn)、高資金需求的行業(yè)特征，因此對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資工作中仍然存在著融資渠道單一、融資工具創(chuàng)新不足、政策指引程度不足等一系列問題，應當通過推行多元化的融資模式、創(chuàng)新融資工具以提升融資效率、健全法律法規(guī)指引等手段予以優(yōu)化改進。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);企業(yè)融資;財務管理

一、引言

近年來，隨著我國各行各業(yè)的迅猛發(fā)展，企業(yè)數(shù)量增長迅速，對商業(yè)用地的需求不斷增加，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了飛速發(fā)展，城市商業(yè)地產(chǎn)的租賃和配套服務已經(jīng)成為現(xiàn)階段我國經(jīng)濟社會中不可或缺的一個重要組成部分。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，由于其本身仍然屬于房地產(chǎn)板塊，對土地和房產(chǎn)有重度依賴，存在重資產(chǎn)、高資金需求的行業(yè)特征，因此對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資工作中，由于種種原因仍然存在著一些問題，可能制約到商業(yè)地產(chǎn)融資活動的開展，必須得到行業(yè)的重點關注。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)融資工作存在的問題

從現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀上看，其整體融資的管控工作仍然存在著一定問題，可能會對行業(yè)的融資工作帶來一定影響。具體來看主要包括以下幾點。

（一）融資渠道單一

融資手段單一是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在融資實踐工作中存在的較為突出的缺陷之一。盡管我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應用了多種前文所述的融資手段，但是從總量上看銀行貸款占比仍然居高不下，特別是對于部分規(guī)模相對有限的中型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，其缺乏在資本市場上市的實力，自有資金又相對有限，難以應付房地產(chǎn)建設開發(fā)所需要的巨額資金，因此銀行融資就自然成為了其主要依賴的融資手段。但是片面依賴銀行融資的劣勢顯而易見：國家政策的變化可能會給銀行融資政策和額度帶來巨大影響，一旦行業(yè)發(fā)生變化，這部分企業(yè)將會難以從銀行處獲得持續(xù)性的資金支持。

（二）融資工具創(chuàng)新不足

融資工具的創(chuàng)新程度不足也是我國商業(yè)地產(chǎn)融資工作存在的一項主要問題。多年以來，我國金融界和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對融資工具的更新?lián)Q代工作相對落后，沒有形成多元化規(guī)范化的金融工具體系，銀行對融資工作存在一定的壟斷，第三方金融機構發(fā)展仍然不完善，導致了市場上的金融產(chǎn)品仍然以銀行信貸為主，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、信貸資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品也已經(jīng)在一定程度上投入了使用，但整體仍然處于試點階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對其認識程度嚴重不足。同時，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、信貸資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品主要采取了英美國家的模式，缺乏足夠的本地化創(chuàng)新和改造，也影響到了國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資金募集工作。

（三）政策指引程度不足

國家政策的指引程度不足也是目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資工作存在一定缺陷的原因之一。具體來看，這一問題主要體現(xiàn)在現(xiàn)代化金融工具，比如房產(chǎn)信托等工具的使用上?，F(xiàn)階段我國在金融相關法律法規(guī)上的不完整導致了針對信托等融資手段的規(guī)范不全面，很容易出現(xiàn)相關金融風險。此外房地產(chǎn)行業(yè)法律體系、稅收制度、輔助機構等方面的建設尚不夠完善，產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺，基金行業(yè)、證券市場法律法制還不規(guī)范，嚴重影響了各種房地產(chǎn)融資工具在中國的發(fā)展。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)融資工作問題的對策

（一）推行多元化的融資模式

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應自主的尋求新的融資渠道，構建多元化的融資體系，避免銀行貸款的單一渠道給企業(yè)融資帶來的不確定性。具體來看這一對策主要包括兩個方面，一是不斷減少企業(yè)對銀行融資的依賴程度，增加企業(yè)自有資金在整體資金需求中的占比。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行投資建設之前，應當謹慎審視自身的融資比例情況，如果要進行銀行融資的，應當對自身已有的貸款總量、還款時間和財務成本進行精細化計算，避免融資成本對自身現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，也避免因為出現(xiàn)集中還款情況而給企業(yè)資金帶來壓力。二是應當繼續(xù)強化資本市場的融資規(guī)模和能力。要促進房地產(chǎn)金融一級市場的進一步發(fā)展。監(jiān)管部門可以適當降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻。同時應積極培育企業(yè)債券市場，適當放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等條件，為房地產(chǎn)業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

（二）創(chuàng)新融資工具以提升融資效率

發(fā)達的資本市場將為房地產(chǎn)融資提供形式多樣的金融工具，房地產(chǎn)證券化是未來融資工具創(chuàng)新的方向。房地產(chǎn)證券化是指把投資金額大、投資回收期長、流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。房地產(chǎn)證券化能將價值量大的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細分化，在不喪失房地產(chǎn)產(chǎn)權的前提下，將其資產(chǎn)化、流動化，利用證券市場的功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化的目標。

（三）健全法律法規(guī)指引

有效的政府法律法規(guī)指引是對商業(yè)房地產(chǎn)融資工作進行進一步規(guī)范和推進的有效手段。為此，首先政府應當對產(chǎn)業(yè)基金法進行進一步的更新完善，以有效的法律法規(guī)引導民間集資工作，避免因為缺乏規(guī)范而出現(xiàn)詐騙等行為，給金融市場帶來不穩(wěn)定因素。其次，政府應該通過不斷的創(chuàng)新工作，對相關行業(yè)發(fā)展政策進行適當?shù)恼{整，比如根據(jù)現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度，對房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行年限和發(fā)行數(shù)量進行適當調整，使其能夠滿足越來越高的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。最后，政府還應當進一步嚴格金融市場上違法違規(guī)的成本。目前我國金融界特別是證券市場上，企業(yè)違規(guī)的處罰力度仍然較輕，導致上市公司財務舞弊、操縱股價、金融詐騙等行為屢見不鮮，為此證監(jiān)會等政府機構應當加大打擊力度，嚴重時可對相關負責人入刑，從而規(guī)范金融市場的運行。

四、結論

商業(yè)地產(chǎn)是我國經(jīng)濟體系中不可或缺的組成部分，對國家經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻。商業(yè)地產(chǎn)對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資工作中仍然存在著融資渠道單一、融資工具創(chuàng)新不足、政策指引程度不足等一系列問題，應當通過推行多元化的融資模式、創(chuàng)新融資工具以提升融資效率、健全法律法規(guī)指引等手段予以優(yōu)化改進。

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