房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及稅收風(fēng)險

陳朝春

摘 要：近些年，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)給我國經(jīng)濟(jì)的增長帶來很大的助力。然而房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對稅務(wù)風(fēng)險問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常嚴(yán)重的影響。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設(shè)計的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險。例如，企業(yè)對涉稅業(yè)務(wù)處理和現(xiàn)行的相關(guān)稅務(wù)規(guī)定和政策脫節(jié)，納稅不及時時需要多付滯納金或是罰款等問題，在加上房地產(chǎn)企業(yè)對我國的相關(guān)政策的理解不夠精準(zhǔn)，沒有科學(xué)合理的利用稅收優(yōu)惠政策，繳納過多的稅款，致使企業(yè)經(jīng)營成本增加，這些都嚴(yán)重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。另外，房地產(chǎn)開發(fā)過的周期很長，在施工的過程中所涉及的業(yè)務(wù)和內(nèi)容也非常多，同時受征繳清算工作比較復(fù)雜等因素的影響，在進(jìn)行土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會遇到稅務(wù)風(fēng)險問題。基于此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和稅收風(fēng)險為主題進(jìn)行了分析和討論，希望可以對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一些參考和建議，從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);土地增值稅;清算;稅收風(fēng)險

近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收收入占據(jù)了我國稅收收入的重要比重，也可以說房地產(chǎn)企業(yè)成為了我國經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅成為了控制房地產(chǎn)市場的重要方式之一，并且土地增稅也成為了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中重要的一部分。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)中包括非常多的業(yè)務(wù)，周期比較長，所以在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中會遇到很多稅務(wù)風(fēng)險問題。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算和稅務(wù)風(fēng)險分析和研究對房地產(chǎn)企業(yè)減少土地增值稅清算過程中的風(fēng)險，完善我國土地增值稅的管理制度有著非常重要的作用和價值，對完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也有著非常重要的指導(dǎo)意義。

一、相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)為了保障企業(yè)自身經(jīng)營運轉(zhuǎn)，在這個過程因為多種因素的影響，對企業(yè)的稅收情況產(chǎn)生了一些關(guān)聯(lián)性的影響，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)比較大的波動，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損的情況。房地產(chǎn)在經(jīng)營和發(fā)展的過程中，為了更好的讓利益達(dá)到最大化，會采用一些不正規(guī)的方式來進(jìn)行經(jīng)營，這樣勢必會給企業(yè)帶來很大的不良影響，嚴(yán)重的還會讓企業(yè)陷入到一些違法的糾紛中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中會遇到各種稅務(wù)風(fēng)險。而因為造成稅務(wù)風(fēng)險的原因比較多，一般情況下，可以把其分為主觀性原因和客觀環(huán)境原因，因此，在對方資產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析的時候，需要從稅收違法風(fēng)險和稅務(wù)負(fù)擔(dān)風(fēng)險兩個方面來進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅概述

土地增值稅主是對那些國有土地使用權(quán)，地上建筑物和相關(guān)的附著物等一同納入到收入的單位和個人，對轉(zhuǎn)讓過程中所取得了一些增值額征收的一種稅收業(yè)務(wù)。在我國，土地增值稅的征收是可以納入到政府的財政收入中的，此外，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，還可以進(jìn)行市場的規(guī)范。在我國，土地增值稅執(zhí)行方式是以四級超率累進(jìn)稅率，這種方式最為突出的優(yōu)勢就是隨著土地增值稅的不斷增大，相關(guān)的稅率也就越高，這樣企業(yè)需要交納的稅款額度也會比較高，通過這種方式來對增值收益的分配進(jìn)行調(diào)節(jié)。而在進(jìn)行土地增值稅計算的時候，要先去除收入除去扣除的數(shù)額，然后把結(jié)果差額除以所扣除的數(shù)額，之后，按照相關(guān)的比率要求來確定相關(guān)的稅率，再進(jìn)行常規(guī)性的測算。通常情況下，具體的土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率計算可以按照下表來進(jìn)行計算。

（三）土地增值稅清算流程

土地增值稅的清算是納稅人按照相關(guān)的清算制度和標(biāo)準(zhǔn)，納稅人先自己對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅稅收額度進(jìn)行交納，在對土地增值稅清算辦理的過程中，要對房地產(chǎn)項目需要交納的土地增值稅稅款進(jìn)行結(jié)清。而現(xiàn)階段，我國對土地增值稅的征收主要是先進(jìn)行預(yù)征最后進(jìn)行清算的模式。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要對所開發(fā)的項目情況進(jìn)行整理和分析，確定其是否符合相關(guān)的清算標(biāo)準(zhǔn)，如果符合清算標(biāo)準(zhǔn)，就需要開展相關(guān)的清算前準(zhǔn)備工作。而此時，也需要對其中所包含的各種費用進(jìn)行整理和計算，例如相關(guān)的項目票據(jù)、成本費用所需要的發(fā)票和合同、付款憑證等進(jìn)行整理和歸類，并保障這些合同、票據(jù)、付款憑證等的有效性和完整性，另外對于那些滾動開發(fā)，如分期、分區(qū)開發(fā)的項目，需要對各個期段、各期區(qū)的成本費用進(jìn)行梳理和歸集、分?jǐn)偂?/p>

第二，對清算項目的收入及扣除金額進(jìn)行確認(rèn)。土地增值稅的計稅收入有房屋價款和其他方面的收益。而為了提高房地產(chǎn)企業(yè)收入的精準(zhǔn)性，相關(guān)的部門需要對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作和開發(fā)過程中包含的所有合同的執(zhí)行情況進(jìn)行審核和明確，此外，還需要對會計準(zhǔn)則、土地增值稅條例對收入認(rèn)定中的差別進(jìn)行從新調(diào)整?？鄢M用的確認(rèn)是土地增值稅清算時中的一部分，是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本費用和一系列的稅金抵扣進(jìn)行分析，對其中不能計算為發(fā)生的費用是不允許作為抵扣成本費用的。

第三，對房地產(chǎn)項目的增值額度進(jìn)行明確，同時還要計算出所需要繳納的土地增稅稅額，并和預(yù)交的稅額進(jìn)行對比，實施多退少補。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的注意要點

在對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算的時候，工作人員需要對開發(fā)費用和開發(fā)間接費用兩種稅種進(jìn)行區(qū)分和注意，避免出現(xiàn)清算錯誤的情況，此外，工作人員還需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本費用進(jìn)行明確，而針對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體的情況進(jìn)行規(guī)劃，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員還要和工程項目部門進(jìn)行及時的溝通和協(xié)調(diào)，保障房地產(chǎn)開發(fā)期間各種成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。另外在對土地增值稅進(jìn)行核算的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)人員比較容易把開發(fā)費用和開發(fā)間接費用混淆，所以在進(jìn)行清算的時候需要重視這一點問題。而開發(fā)費用和開發(fā)間接費用相混淆的主要原因包括了三點，第一是稅務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)不足，在這一方面的經(jīng)驗不足;第二是一些有經(jīng)驗的稅務(wù)人員故意為之，因此需要注意開發(fā)費用和開發(fā)間接費用混淆的問題;第三是還需要注意成本的分?jǐn)傇瓌t和公共配套設(shè)施的移交等問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險

（一）財務(wù)人員對政策理解不全面

在我國營改增政策實施的過程中，我國也對此制定和實施了一些關(guān)于稅收法律條文，由于營業(yè)稅的取消，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅計算和繳納的過程中也會面臨一些新的困難，但是如果財務(wù)人員對營改增后的土地增值稅政策理解不夠詳細(xì)和深入的時候，在進(jìn)行相關(guān)計算的時候就會出現(xiàn)一些問題，稅務(wù)風(fēng)險也就會出現(xiàn)。比如，土地增值稅預(yù)繳的計征標(biāo)準(zhǔn)和增值稅兩者之間有著很大的區(qū)別;另外，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，在進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售的時候，需要先教授一部分的土地增值稅，在項目徹底結(jié)束，進(jìn)行清算之后，需要進(jìn)行土地增值稅的徹底性清算工作，和前期交納的稅費實施多退少補的方式。但是因為土地增值稅和增值稅兩者之間又所不同，兩者稅款的計征標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，在執(zhí)行的時候，財務(wù)工作人員很容易把兩者混為一談，造成預(yù)繳稅額的錯誤，出現(xiàn)一些稅務(wù)風(fēng)險。目前，所實施的土地增值稅預(yù)征的計算標(biāo)準(zhǔn)是預(yù)繳增值稅稅款。預(yù)交增值稅的計算是預(yù)收款除以1+適用稅率或者是征收率，之后再除以3%，可以應(yīng)用于一般計稅方法計稅的項目的稅率是11%;而可以進(jìn)行簡單計稅方法計稅項目所使用的稅率是5%。在這種計算方法中就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售的過程中所預(yù)繳稅務(wù)的計算標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，如果財務(wù)人員沒有把這兩種計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分，就會出現(xiàn)稅款多繳或者是少繳的問題，出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對銷售收入認(rèn)定不明確

房地產(chǎn)企業(yè)在交納稅務(wù)的時候，房地產(chǎn)企業(yè)如果對銷售收入認(rèn)定不清楚，在進(jìn)行交納土地增值稅計算的時候就會出現(xiàn)問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)銷售的收入主要是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得后獲取的一些收入，在我國相關(guān)的條例中也對其進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果要進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，就需要對所獲取的價款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益計算到收入的內(nèi)容中。即便如此，在實際執(zhí)行的過程中仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定要求自己的行為，這樣就會增加稅務(wù)風(fēng)險。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房屋的時候，房地產(chǎn)企業(yè)會和消費者之間簽訂相關(guān)的合同，通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入納入到裝修的內(nèi)容中，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)所要交納的相關(guān)稅務(wù)，而且把裝修費用計算到增值稅中也是按照裝修行業(yè)相關(guān)稅率進(jìn)行計算的，這樣稅率就從9%降低到了3%，房地產(chǎn)企業(yè)交納的稅務(wù)也就會減少很多。此外，在執(zhí)行的過程中，裝修服務(wù)并沒有計算到房地產(chǎn)企業(yè)所提供的相關(guān)服務(wù)中，這樣以來，采用裝修的方式來取得相關(guān)的收入就可以計算成是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目相關(guān)的收益，需要計算到銷售收入中。

（三）未按照規(guī)定進(jìn)行項目扣除

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險中扣除項目的處理也非常容易引發(fā)一些稅務(wù)風(fēng)險，項目能否扣除，以及通過怎樣的方式進(jìn)行扣除等都會對企業(yè)的稅務(wù)造成風(fēng)險。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的以下這幾種行為都會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。第一，虛增開發(fā)成本，一些企業(yè)為了提高建設(shè)的支出，會把一些原本不能進(jìn)行扣除的費用納入到開發(fā)成本中，這樣就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)費用，這樣就可以實現(xiàn)增加扣除成本的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目銷售的時候，會把20%左右的費用納入到扣除技術(shù)中，提高需要扣除部分的費用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會把車庫納入到公共配套設(shè)施的相關(guān)費用中來作為抵扣費用，但是在進(jìn)行項目扣除的過程中忽略了相關(guān)的規(guī)定，采用了一些不符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的行為，導(dǎo)致土地增值稅的少繳，增加了稅務(wù)風(fēng)險。

（四）票據(jù)使用不規(guī)范

相關(guān)票據(jù)的使用不規(guī)范也會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中的稅務(wù)風(fēng)險問題。一般情況下會因為票據(jù)不規(guī)范無法進(jìn)行抵扣，這樣就造成了稅負(fù)的提升。例如，沒有好好保管沒有使用過的票據(jù)原件出現(xiàn)丟失的情況。出現(xiàn)一些因為沒有發(fā)票來用其他票據(jù)進(jìn)行代替的情況，這些行為都不是正規(guī)的進(jìn)行費用扣除的正規(guī)行為，而在進(jìn)行清算的時候，這些票據(jù)中的費用是不能進(jìn)行抵扣的。這樣就在無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所需要承擔(dān)的稅額。其次，發(fā)票摘要不相符，也會造成無法對相關(guān)的費用進(jìn)行劃分和抵扣的問題，而這些費用也只能算作是公共費用來進(jìn)行處理。在這幾種情況下，勢必要增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險問題。此外，在票據(jù)不規(guī)范方面，還會出現(xiàn)票據(jù)抬頭、內(nèi)容、營改增后建安類發(fā)票需要備注項目名稱及地址等、付款憑證不齊、合同方與發(fā)票開具方或付款方不一致等三流不合一且無證明等情況，這些在無形中都會增加房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）提高企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，提高會計核算工作效率，這樣在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中，才可以順利的進(jìn)行下去。房地產(chǎn)企業(yè)要定期對財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)工作，并對土地增值稅相關(guān)的政策條例加強(qiáng)學(xué)習(xí)，尤其是土地增值稅清算方面的內(nèi)容。另外，在土地增值稅清算過程中，扣除項目中并不包括預(yù)提費用，只能對開發(fā)過程中的成本費用進(jìn)行實施抵扣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在處理相關(guān)的公共配套設(shè)施建設(shè)中財務(wù)人員需要對已經(jīng)預(yù)提但是還沒有支付的費用進(jìn)行扣除。而對于所產(chǎn)生的建造成本是否納入到開發(fā)費用也需要進(jìn)行明確。因為房地產(chǎn)的營銷部門是對房屋進(jìn)行售賣的，并不是項目的開發(fā)建造，因此這些費用成本在清算的過程中需要剔除出去等等，而這些知識都需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員進(jìn)行熟知和掌握，因此需要提高企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，提高財務(wù)人員對相關(guān)政策，以及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對相關(guān)政策和條例的專業(yè)能力，從而減少土地增值稅清算過程中發(fā)生的稅務(wù)風(fēng)險問題。

（二）加強(qiáng)對土地增值稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在其項目開發(fā)的過程中需要大量的資金作為支持，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)為了保障企業(yè)運行的資金需求，會向銀行或者是金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款或籌資，而這個過程需要房地產(chǎn)企業(yè)支付大量的利息成本，這部分利息成本是可以納入到土地增值稅清算中用作抵扣成本費用的，但是費用扣除的方式不同，可以進(jìn)行抵扣的數(shù)額也是不同的。因此，房地產(chǎn)愜意需要對這些利息成本進(jìn)行科學(xué)有效的籌劃，從而減少企業(yè)的稅負(fù)問題。另外，在對開發(fā)過程中產(chǎn)生的一些間接費用和組織管理費等，這些費用不屬于間接開發(fā)費用，也不屬于期間費用，在兩者之間，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)的政策來對這些費用進(jìn)行籌劃，通過合理地方式讓其轉(zhuǎn)為開發(fā)間接費用，并把這些費用轉(zhuǎn)化成開發(fā)成本，從而用作20%的抵扣費用，而房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得比較多的稅前扣除費用，減少稅費負(fù)擔(dān)。

（三）規(guī)范對扣除項目的認(rèn)定

房地產(chǎn)企業(yè)項目扣除的認(rèn)定可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利的完成土地增值稅的清算工作。但是因為房地產(chǎn)行業(yè)的扣除項目種類非常多，并且不同的項目扣除類型也有不同的標(biāo)準(zhǔn)，所以，地方政府部門需要針對相關(guān)的扣除項目種類制定出針對性的政策和文件，對實際中遇到的扣除項目問題進(jìn)行明確?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱型產(chǎn)業(yè)，為更好的保障土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行，我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)部門可以對扣除項目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，比如在房地產(chǎn)企業(yè)項目成本項目扣除方面，可以根據(jù)成本比例來進(jìn)行扣除，這樣的話不僅可以規(guī)范土地增值稅清算工作，同時還可以減少房地產(chǎn)企業(yè)一些不合規(guī)的操作行為，減少房地產(chǎn)企業(yè)為了減少納稅而造成的一些稅務(wù)風(fēng)險。

（四）規(guī)范票據(jù)使用和合同管理

稅務(wù)總局要求房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算中用于扣除金額的相關(guān)票據(jù)，是科學(xué)和真實的，這就對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的取得和審核提出了更為嚴(yán)格的要求。因為土地增值稅清算工作是非常復(fù)雜、繁瑣的，所需要的相關(guān)憑證和資料也非常多，為了減少一些房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)性使用相關(guān)票據(jù)，采用一些不法的手段偷稅漏稅，在進(jìn)行成本費用扣除的過程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要提供真實的票據(jù)資料，同時相關(guān)的部門只認(rèn)定票據(jù)的原件，對于那些復(fù)印件和其他類型的發(fā)票不予承認(rèn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要對企業(yè)所有的票據(jù)真實性進(jìn)行保證，同時還要在建造合同中放入審計確認(rèn)書，通過這種方式才可以更好的保障企業(yè)所列的成本費用在土地增值稅清算項目中，在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中可以全部扣除掉，減少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)中的風(fēng)險。

五、結(jié)束語

一直以來房地產(chǎn)企業(yè)都是我國稅收專項重點檢查的對象，隨著稽查力度的不斷增加，土地增值稅即將立法的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險管理越來越重視，對稅務(wù)風(fēng)險的管理能力越來越強(qiáng)。但是在其稅務(wù)風(fēng)險管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對稅務(wù)風(fēng)險問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常嚴(yán)重的影響?；诖吮疚闹饕槍Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險情況進(jìn)行分析和討論，在介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)理論知識的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中常見的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出了控制房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中稅務(wù)風(fēng)險的相關(guān)建議，希望可以為減少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的稅務(wù)風(fēng)險提供一些參考建議。

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