孫夢遙

[摘要]本文在分析華基綠城項(xiàng)目及其風(fēng)險(xiǎn)特征的基礎(chǔ)上，采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，本項(xiàng)目管理方法是基于華基綠城項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理而采用的。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的研究方法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。最后，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)華基綠城項(xiàng)目的情況，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施和方法，以有效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)希望本文的研究成果能為房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

[關(guān)鍵詞]項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn)管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目

改革創(chuàng)新開放以來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)實(shí)現(xiàn)了快速健康發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展進(jìn)步起到了一種不可替代的重要推動(dòng)力和作用，已發(fā)展成為當(dāng)代我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)我國相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，我國全年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成投資30580億元，比上年同期增長了20.9%。我國已經(jīng)初步進(jìn)入了我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的高峰階段。但在這個(gè)行業(yè)繁榮的背后，我們也必須清醒地充分認(rèn)識(shí)和看到：隨著我國市場競爭的日益加劇和行業(yè)國際化的發(fā)展趨勢，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的國內(nèi)外部環(huán)境日益復(fù)雜，不確定性的因素日益明顯增多。本文正是在這樣的背景下選擇了華基綠城項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理作為研究課題。

一.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論綜述

1.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

什么是項(xiàng)目管理？不同的學(xué)者對(duì)此有不同的說法。但所有不同的合理解釋都主要來自于以下幾個(gè)主要方面：企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理如何識(shí)別、評(píng)估和分析評(píng)估潛在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)源、教育風(fēng)險(xiǎn)過程、潛在風(fēng)險(xiǎn)損害補(bǔ)償機(jī)制、范圍和造成損失等，在此等的基礎(chǔ)上，綜合研究運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、行為科學(xué)、系統(tǒng)論、控制論、信息論等各門學(xué)科和各種現(xiàn)代管理工程，結(jié)合各種現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理手段，制定一套相應(yīng)的企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理策略，實(shí)施有效風(fēng)險(xiǎn)控制，采取主動(dòng)控制行動(dòng)，創(chuàng)造條件，為了控制成本，保證工程質(zhì)量，保證工程的順利進(jìn)行，達(dá)到相應(yīng)的效益和工程目標(biāo)，我們應(yīng)該降低工程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，降低風(fēng)險(xiǎn)所造成的負(fù)面影響和各種損失，減少或消除風(fēng)險(xiǎn)。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理綜述

隨著我國社會(huì)主義法治市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立和快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向發(fā)展化并成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和重要支柱性新興產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高預(yù)期收益的投資行業(yè)，具有諸多大的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測管理評(píng)估是廣泛指通過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資過程階段中的不同經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及不同市場經(jīng)濟(jì)階段資源的生產(chǎn)使用經(jīng)營情況風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合檢查，在此評(píng)估基礎(chǔ)上，對(duì)不同的項(xiàng)目管理者和技術(shù)手段進(jìn)行綜合優(yōu)化管理組合，以有效率的控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資項(xiàng)目過程中的不同經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)、提高效益、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的目的。

1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)信息識(shí)別技術(shù)是廣泛指企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)人員通過運(yùn)用視覺感知和掌握歷史管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用不同的宏觀經(jīng)濟(jì)信息技術(shù)和管理手段，記錄不同的市場客觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和各類風(fēng)險(xiǎn)管理事故，系統(tǒng)地分析認(rèn)識(shí)潛在風(fēng)險(xiǎn)、分析、總結(jié)和進(jìn)行分類，區(qū)分實(shí)際管理風(fēng)險(xiǎn)和潛在管理風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)事件處理規(guī)則，并提出確定未來潛在風(fēng)險(xiǎn)及其潛在性質(zhì)的一個(gè)過程。識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程是以一種可以理解的方式來描述不確定性。

1.4房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要應(yīng)用的是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的直接影響和造成后果的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和績效評(píng)估。理論界的數(shù)學(xué)分類方法可以劃分為非定性數(shù)學(xué)分析和定量分析兩種研究方法。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的長期發(fā)展歷史表明，開發(fā)商企業(yè)應(yīng)首先充分考慮行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)影響因素，進(jìn)行行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析和收益評(píng)估。在現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析主要采用不同的風(fēng)險(xiǎn)分析方法技術(shù)，對(duì)不確定過程進(jìn)行定性、定量或雙向處理，以評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的影響。

二.制定具體有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

2.1加強(qiáng)政策分析

我們必須知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資項(xiàng)目的首要投資風(fēng)險(xiǎn)往往是源于政策性投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場交易主要包括各種交易相關(guān)的法律政策、法規(guī)和法律規(guī)章，在國家實(shí)行宏觀調(diào)控的政策背景下，未來對(duì)于土地和房地產(chǎn)的市場發(fā)展控制政策比較明確，即嚴(yán)格控制整體房價(jià)，控制整體房價(jià)過快快速上漲，嚴(yán)格控制整體土地市場供應(yīng)，同時(shí)，在房地產(chǎn)投資市場持續(xù)發(fā)展速度方面，要不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場準(zhǔn)入率和門檻，糾正房地產(chǎn)市場的限購令。

2.2積極化解融資風(fēng)險(xiǎn)

由于企業(yè)資金市場需求旺盛，銀行貸款有限，只有積極探索拓展企業(yè)融資服務(wù)渠道，才能有效保證市場資金的有效順利供給。具體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理控制措施主要有：項(xiàng)目合作開發(fā)和再融資。在企業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)初期，要仔細(xì)考慮項(xiàng)目資金成本流動(dòng)的全一個(gè)過程，制定詳細(xì)的項(xiàng)目成本計(jì)劃，準(zhǔn)確合理測算項(xiàng)目資金流動(dòng)缺口，實(shí)行不同經(jīng)營渠道的資金融資方式組合。

2.3控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量安全控制目標(biāo)原則以工程合同條款為質(zhì)量依據(jù)，督促具體施工單位全面實(shí)現(xiàn)工程合同條款約定的工程質(zhì)量控制目標(biāo)。質(zhì)量管理控制以事前事后控制質(zhì)量為主因而質(zhì)量控制是最重要的。施工設(shè)計(jì)方案組織制定后，要認(rèn)真征求上級(jí)有關(guān)建設(shè)單位、項(xiàng)目管理技術(shù)人員和其他有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的工程施工人員的具體意見，充實(shí)具體工程設(shè)計(jì)內(nèi)容，修改具體施工設(shè)計(jì)方案，確保施工系統(tǒng)的科學(xué)性和可靠性、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)得到合理控制。也可以委托其他監(jiān)理人對(duì)工程全過程進(jìn)行監(jiān)理，項(xiàng)目部還應(yīng)派專人負(fù)責(zé)質(zhì)量控制，對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量差錯(cuò)、建筑質(zhì)量通病等問題進(jìn)行處理。

2.4加強(qiáng)安全施工意識(shí)

要提高建筑業(yè)的安全意識(shí)，首先要確保建筑業(yè)安全保障措施的落實(shí)。因此，有必要對(duì)日常施工工作進(jìn)行檢查和監(jiān)控，最大限度地減少和消除建設(shè)項(xiàng)目中對(duì)象的不確定性和人的不確定性行為。同時(shí)，注重安全培訓(xùn)，所有參與設(shè)計(jì)的人員必須提高安全意識(shí)，進(jìn)入現(xiàn)場的人員必須首先進(jìn)行安全培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格遵守規(guī)章制度。

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