租賃住房發(fā)展困境與展望

牟偉　張星江　于磊

摘要：政府工作報告提及多渠道保障租賃住房，解決青年人和新市民的住房困難。租賃住房目前在房地產(chǎn)市場占比低，難以尋找利潤增長點，破解租賃住房的難題，需要多部門聯(lián)動，多舉措并行。

關(guān)鍵詞：租賃;問題;趨勢

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0023-25 收稿日期：2021-03-24

作者簡介：牟偉，日照市住房保障管理服務(wù)中心。

張星江，日照市城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)中心。

于磊，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。

解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。這是政府工作報告中對住房租賃市場的要求。

早在2017年住建部就在廣州、深圳、南京等12個城市進行租售同權(quán)試點城市，但到目前為止，并無出現(xiàn)可以復(fù)制的成功模式，各地在租賃市場的發(fā)展仍處于探索階段，住房問題的供求關(guān)系緊張，尤其是在新市民和青年人群體更為突出。

1 住房租賃市場存在的問題

1.1 住房租賃市場發(fā)展滯后

建立商品房制度后，我國房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)二元化發(fā)展態(tài)勢，住房銷售市場迅猛發(fā)展，租賃市場一直處于落后狀態(tài)。不論是租賃住房在房地產(chǎn)市場的占比還是租賃住房占比與國外相比，都處于極低的水平。

1.2 租賃市場發(fā)展不均衡

住房租賃市場中機構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；赓U市場占比低，三四線城市甚至占比不超過10%，絕大多數(shù)還是業(yè)主自行出租或者通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)分散出租。由于房地產(chǎn)價格增幅較快，銷售獲得的回報率遠高于租賃，導(dǎo)致租賃房源供給不足。另外，市場上的租賃住房房源供需結(jié)構(gòu)失衡，戶型與需求不匹配現(xiàn)象突出。適應(yīng)農(nóng)民工和剛畢業(yè)大學(xué)生需求的低租金小戶型供給總量較少。

1.3 租賃市場問題頻發(fā)

承租人與出租人相比在經(jīng)濟實力上、市場地位上不完全對等，處于明顯的弱勢地位，進而導(dǎo)致在簽約過程中的談判能力和討價還價能力較低。加之部分不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員也經(jīng)常通過侵害承租人的權(quán)益獲取利益，如發(fā)布虛假信息，欺騙出租人或承租人;截留挪用租金、隨意漲價、提前終止租約;甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將租金卷款跑路等現(xiàn)象。市場中的不利地位加上政府有效管理和服務(wù)的缺失等種種原因，司法維權(quán)耗時費力，承租人合法權(quán)益時常無法有效保障。

1.4 租賃市場的法律保護不夠

由于規(guī)制住房租賃關(guān)系的法律太少且力度薄弱，《住房租賃條例（征求意見稿）》在征求意見之后，遲遲未出臺。多年來，政府部門把房屋租賃登記備案制度作為租賃管理的重要手段。但租賃登記備案制度沒有得到全面落實，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍。由于租賃合同備案率低，政府部門無法掌握住房租賃市場的交易情況。最高法司法解釋規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”，房屋租賃合同簽訂后不辦理備案的，不影響合同的效力。另一方面，辦理房屋租賃登記備案，當事人除要繳納房屋租賃管理費外，稅務(wù)部門往往根據(jù)租賃合同備案信息，去征收當事人高額的稅費。

1.5 租賃市場盈利難

住房租賃行業(yè)最頭疼的就是高投入低回報率問題。在前幾年提出“租售同權(quán)”之后，部分房企進軍住房租賃市場，但房企在已經(jīng)擴展的長租公寓上也一直面臨盈利難題。去年疫情之后，更是頻發(fā)“租賃爆雷”事件，雖然與租賃市場無關(guān)，但整體看來，“租金貸”等套取短期現(xiàn)金流的運營模式已經(jīng)被證明不可行，靠住房租賃業(yè)務(wù)的盈利難以戰(zhàn)勝房地產(chǎn)銷售市場的快速回報誘惑。

2 住房租賃應(yīng)成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分

近年來，各地吸引人才的政策頻出，落戶口、送房子，竭盡所能招攬人才，畢竟人才代表著一個城市未來的生命力。為了吸引人才加入，深圳、廣州、杭州、南京等地對人才給予不同級別的租房補貼，解決人才的租住問題，鼓勵人才流入。在一二線城市高房價壓力之下，如何解決好租賃住房問題已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的關(guān)鍵因素，畢竟擁有足夠的人才才能帶動足夠的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級機會，不過要想留住人才的前提就是需要解決住房問題，畢竟有戶沒房也很難留得住人才。

雖然租賃市場的發(fā)展相對較快，但還是處于一個探索的階段，未來要想有一個好的發(fā)展，勢必是需要經(jīng)歷漫長的一個過程。租房子居住不僅可以緩解房地產(chǎn)市場的壓力，也能讓更多的人過上更加舒適和幸福的生活。租賃住房已經(jīng)成為北上廣深等城市重要組成部分，因為對于這樣的大城市來說讓所有人都具備購房資格或者購房能力顯然不現(xiàn)實。

前些年，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價格也一路走高，除了海南房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過崩盤以外，各地的房地產(chǎn)市場幾乎一邊倒的呈現(xiàn)“買到就是賺到”。在中央在提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，房地產(chǎn)價格處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。住房消費理念也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變，部分城市針對人才住房已經(jīng)開始探索“先租后買”的層級住房消費理念，房屋居住條件應(yīng)與自己的收入相匹配。

3 住房租賃市場發(fā)展前景展望

從政府工作報告分析，2021年，住房租賃將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展重點，對于大量的新市民、青年人的居住需求，未來采取更多增加租賃房源供給的方式進行解決。一方面未來參與到租賃行業(yè)中的企業(yè)會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強，以滿足不斷增長的租賃需求;另一方面政府會進一步強化對租賃行業(yè)的重視度，會不斷給予財政、稅收等層面的支持，同時強化對長租公寓的資金監(jiān)管，并提升對各地租金變動的監(jiān)管力度。

3.1 加快推動“租售同權(quán)”政策落地

教育和醫(yī)療資源的不均衡，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格差異的重要因素。兩會之后，上海率先實行的學(xué)位分配制度，導(dǎo)致部分重點學(xué)校周圍房價急劇下降，已經(jīng)為各地提供了可以復(fù)制借鑒的模式。出臺住房租賃市場提供配套政策，針對承租人家庭就近就醫(yī)、其子女就近入學(xué)等主要租購不同權(quán)問題提供具體的解決方案和落地細則，將房屋與社會福利制度在一定程度上剝離，房地產(chǎn)市場租售同權(quán)指日可待。

3.2 積極搭建住房租賃信息平臺

移動互聯(lián)網(wǎng)在住房租賃市場的運用，一是帶來的消費行為的改變，網(wǎng)上找房的租客越來越多。借助網(wǎng)上房源的發(fā)布，住房租賃經(jīng)營者可以相對精準和便捷地獲取客戶，同時降低營銷成本，提高效率。二是通過互聯(lián)網(wǎng)，讓網(wǎng)上看房、簽約、付款都成為可能，流程上方便快捷。

官方建設(shè)租賃信息平臺可在較大程度上解決租賃信息不對稱問題。應(yīng)以信息平臺為基礎(chǔ)，將已備案的規(guī)范房源與其可享受的相關(guān)權(quán)益明確掛鉤，一方面可激勵房東備案意愿，另一方面可讓租客更了解自身權(quán)益。同時，擴展平臺的資金監(jiān)管功能，保障雙方的資金安全，避免長租爆雷事件的發(fā)生。

3.3 多渠道籌集房源

鼓勵住房租賃企業(yè)參與公共租賃住房的運營管理工作，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房、人才公寓交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。專業(yè)化租賃企業(yè)可參與公共租賃住房房源籌集，在公租房、人才公寓等領(lǐng)域開展政企合作，實現(xiàn)多層次公寓專業(yè)化、社會化管理。

對于工業(yè)、商辦、集體用地等需盤活的存量資產(chǎn)，可制定利用存量工業(yè)用地開發(fā)利用方案，進行改建式租賃住房開發(fā)、經(jīng)營。對城中村改造，鼓勵相關(guān)投資主體進行改造、開發(fā)后轉(zhuǎn)化為租賃用房，鼓勵住房租賃企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作，對于在建、建成的園區(qū)，按照比例配建租賃住房。

3.4 完善相關(guān)配套政策

對于按規(guī)定改建并審批的非住宅類租賃用房可采用民用水電標準，對于非住宅類用房按規(guī)定改建為租賃住房后，在租賃期間，用水、用電、用氣價格執(zhí)行居民使用標準。租賃人可通過租賃合同備案后享受住房公積金提取、居住證辦理等優(yōu)惠政策。同時可以配合其他相關(guān)政策讓租賃房屋可享受入學(xué)就醫(yī)等優(yōu)惠;對依法登記備案的住房租賃運營機構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對依法登記備案的住房租賃企業(yè)和個人，給予一定的稅收減免或者返還。