城市基準(zhǔn)地價(jià)更新與應(yīng)用問(wèn)題研究

【摘要】本文主要對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)更新與應(yīng)用展開(kāi)深入分析，旨在為有效推動(dòng)城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新提供助力。文中詳細(xì)闡述了基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性、主要依據(jù)以及范圍等相關(guān)內(nèi)容，并以此為基礎(chǔ)，保證城市基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)踐中的應(yīng)用效果，實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地資源科學(xué)合理的調(diào)配和利用。

【關(guān)鍵詞】城市基準(zhǔn)地價(jià);更新;應(yīng)用問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，對(duì)我國(guó)當(dāng)前的土地資源整體利用情況提出了更高的要求，盡量避免土地資源過(guò)度消耗等問(wèn)題。尤其是在當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)速度越來(lái)越快的背景下，對(duì)城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)越來(lái)越重視?；鶞?zhǔn)地價(jià)可以被看作是整個(gè)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)有條件背景下，對(duì)各級(jí)土地或者是勻質(zhì)地域等，根據(jù)商業(yè)、住宅等不同類(lèi)別，對(duì)某一估價(jià)中的具體物權(quán)性質(zhì)對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的平均價(jià)格展開(kāi)評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)可以被看作是目前城鎮(zhèn)地價(jià)體系中必不可少的重要組成部分之一，同時(shí)也可以被看作是地價(jià)評(píng)估中的基礎(chǔ)。這種形勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)要求，積極采取有針對(duì)性的對(duì)策，保證土地整體利用以及日常管理水平的提升，以此來(lái)滿足新時(shí)期背景下的整體發(fā)展趨勢(shì)。

1、城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新

1.1基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性

基準(zhǔn)地價(jià)在更新時(shí)，不僅是目前新時(shí)期背景下新提出一系列政策文件的基本要求，而且也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展中的個(gè)性化需求。與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行結(jié)合分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)土地的整個(gè)市場(chǎng)需求產(chǎn)生了一定刺激影響，在某種程度上導(dǎo)致土地自身的整體市場(chǎng)價(jià)值有所提升。在這種形勢(shì)下，原本的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理的應(yīng)用，同十也無(wú)法對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行真實(shí)有效的反饋[1]。除此之外，基準(zhǔn)地價(jià)的更新，也是當(dāng)前行政區(qū)域范圍內(nèi)不斷規(guī)劃和調(diào)整的必然要求，更是推動(dòng)城市規(guī)劃和發(fā)展的前提條件。因此，要在實(shí)踐中重視基準(zhǔn)地價(jià)的更新，保證城市內(nèi)部基準(zhǔn)地價(jià)更新的科學(xué)性、合理性，以此為基礎(chǔ)來(lái)推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。

1.2基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍

與目前現(xiàn)有的“估價(jià)規(guī)程”當(dāng)中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行結(jié)合分析時(shí)，要在實(shí)踐中保證基準(zhǔn)地價(jià)在更新時(shí)的科學(xué)性、合理性以及針對(duì)性，尤其是在土地總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)可建設(shè)用地的基本范圍進(jìn)行結(jié)合。在本文的基準(zhǔn)地價(jià)更新方面，將湘陰縣的基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍作為基礎(chǔ)，將湘陰縣的土地利用總體規(guī)劃看作是其中必不可少的重要基礎(chǔ)組成部分，對(duì)其中涉及到的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)[2]。這樣才能夠?qū)ψ罱K的基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍進(jìn)行確定。

1.3基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線以及工作流程

與目前現(xiàn)有的一系列規(guī)定和要求，最終對(duì)該地區(qū)的基準(zhǔn)定價(jià)更新技術(shù)路線進(jìn)行以下的設(shè)定，在實(shí)踐中要將土地定級(jí)看作是基礎(chǔ)組成部分，同時(shí)還要將現(xiàn)有的市場(chǎng)交易價(jià)格資料作為其中必不可少的重要依據(jù)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)定價(jià)科學(xué)合理的更新和落實(shí)。如圖2所示。

在基準(zhǔn)地價(jià)的具體更新中，首先要做的一點(diǎn)就是要提前做好一系列的前期準(zhǔn)備工作，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)小組以及技術(shù)單位進(jìn)行確定，開(kāi)設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)工作辦公室。各工作人員要根據(jù)自己的工作職能，及時(shí)的搜集地區(qū)范圍內(nèi)所有的基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)信息內(nèi)容，以此來(lái)保證基準(zhǔn)地價(jià)更新工作在實(shí)踐中的順利實(shí)施。其次，要深入調(diào)查，以此來(lái)完成資料的收集、地價(jià)的樣點(diǎn)調(diào)查。在資料收集方面，各部門(mén)都要參與其中，保證各環(huán)節(jié)資料收集的全面性、合理性，將其中涉及到的自然資源、發(fā)改等多個(gè)部門(mén)與基準(zhǔn)地價(jià)更新之間的相關(guān)資料全部都搜集起來(lái)，以供后期使用。在樣點(diǎn)采集方面，更是要對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的具體房屋租賃情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘測(cè)和調(diào)查分析，將技術(shù)單位在其中的職能作用最大化發(fā)揮出來(lái)。緊接著，要對(duì)搜集到的各類(lèi)材料、數(shù)據(jù)以及相關(guān)信息內(nèi)容等進(jìn)行整合和歸納總結(jié)，最終實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)定價(jià)更新的初步成果。最后，要對(duì)意見(jiàn)進(jìn)行反饋和修改。要召開(kāi)湘陰縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的征求意見(jiàn)會(huì)，在會(huì)議上進(jìn)行簡(jiǎn)單的工作匯報(bào)。涉及到的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)代表，要將各自的實(shí)際情況以及發(fā)展需求進(jìn)行匯報(bào)，提出目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在更新時(shí)的具體范圍、土地級(jí)別范圍以及土地價(jià)格等，同時(shí)還要與湘陰縣相關(guān)部門(mén)等展開(kāi)積極的溝通和交流。根據(jù)交流和反饋結(jié)果，實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)整，最終形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)的初步成果。

2、城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用

2.1土地供應(yīng)情況（如表1所示）

2.2基準(zhǔn)地價(jià)更新的具體應(yīng)用

2.2.1構(gòu)建地價(jià)體系為各部門(mén)、土地使用者提供服務(wù)

基準(zhǔn)地價(jià)成果可以為土地行政管理工作單位、土地使用人員以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)人員提供出城鎮(zhèn)各區(qū)域以及各不同土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)還可以為土地市場(chǎng)管理工作，提供出更加簡(jiǎn)單易行的評(píng)價(jià)工作標(biāo)準(zhǔn)，有效建立起宏觀評(píng)估工作指標(biāo)，成立起地價(jià)體系工作基礎(chǔ)。政府土地行政主管單位，在地價(jià)管理工作中可以有效結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)工作成果，有效建立起以基準(zhǔn)定價(jià)為主導(dǎo)、標(biāo)定地價(jià)給基礎(chǔ)的相關(guān)管控工作標(biāo)準(zhǔn)，其中主要包含了我國(guó)國(guó)有土地的使用權(quán)出讓工作價(jià)格，回收公路價(jià)格以及土地租賃價(jià)格等。

2.2.2政府控制和導(dǎo)向作用的全面發(fā)揮

無(wú)論是土地級(jí)別或者是基準(zhǔn)地價(jià)中，都可以對(duì)內(nèi)部土地的整體質(zhì)量以及具體使用效益差異性展開(kāi)科學(xué)合理的分析。這樣不僅有利于為城市內(nèi)部的規(guī)劃、總體規(guī)劃以及具體編制等提供可靠的依據(jù)作為支持。而且還可以對(duì)城市內(nèi)部土地現(xiàn)有資源合理的調(diào)配。這樣才能夠最大限度保證土地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及環(huán)境綜合效益的穩(wěn)定發(fā)揮。通過(guò)土地級(jí)別或者是基準(zhǔn)地價(jià)在城市內(nèi)部規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的合理應(yīng)用，同時(shí)對(duì)其中存在的差異性進(jìn)行客觀分析，地方政府可以將其作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)各企業(yè)、事業(yè)單位相互之間的合理調(diào)配，以此來(lái)保證優(yōu)等土地整體利用率的提升。城市規(guī)劃管理部門(mén)還可以結(jié)合現(xiàn)實(shí)要求，與土地定級(jí)以及基準(zhǔn)定價(jià)成果進(jìn)行結(jié)合，對(duì)城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)合理的安排和應(yīng)用，以此來(lái)盡可能減少用地不合理的情況。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)基準(zhǔn)定價(jià)的合理應(yīng)用，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)城市內(nèi)部土地資源合理的把控。更為重要的一點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部現(xiàn)有土地資源科學(xué)合理的應(yīng)用，這樣不僅有利于滿足各地區(qū)對(duì)土地資源的供應(yīng)需求，而且還可以提高土地資源的整體利用率。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

向杰（1986.09-），男，工程師，本科，湖南懷化，苗族，從事工作：土地評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、土地集約評(píng)價(jià)，耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)等。