我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)問(wèn)題及其破解路徑研究

王明珠

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一直存在虛假房源、虛假承諾、誘騙購(gòu)房、陰陽(yáng)合同等亂象，總體上服務(wù)質(zhì)量不高，交易隱患眾多，客戶糾紛不斷，亟需從根本上解決?；诖耍疚耐ㄟ^(guò)分析發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題存在的根源在于行業(yè)規(guī)則，即居間模式，通過(guò)轉(zhuǎn)向單方代理模式可以扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)具備提供專(zhuān)業(yè)代理服務(wù)的組織和人員基礎(chǔ)，通過(guò)事前簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，可以引導(dǎo)行業(yè)逐步由居間模式向單方代理模式轉(zhuǎn)變，營(yíng)造行業(yè)重視服務(wù)的執(zhí)業(yè)氛圍，提高經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);經(jīng)紀(jì)服務(wù);單方代理;居間;中介

1、引言

隨著我國(guó)步入存量房時(shí)代①以及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易依賴(lài)于通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成②。但提及房地產(chǎn)中介或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)③，人們的第一反應(yīng)往往是假房源、高收費(fèi)、多糾紛④……社會(huì)形象差、行業(yè)問(wèn)題多與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域發(fā)揮的重要作用極其不相適應(yīng)，亟待解決。因此，本文通過(guò)總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在的主要問(wèn)題，分析其成因，提出破解問(wèn)題的關(guān)鍵路徑，旨在為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與健康發(fā)展提供思路。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在的主要問(wèn)題及原因分析

2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在的主要問(wèn)題

當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在的主要問(wèn)題可以概括為以下幾個(gè)方面：

一是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員忽視消費(fèi)者權(quán)益與服務(wù)質(zhì)量。如未盡房源核驗(yàn)的責(zé)任，交易已被查封及其他不得交易的房屋，導(dǎo)致交易糾紛;刻意發(fā)布虛假房源吸引客戶來(lái)電來(lái)訪;為快速促成交易，故意隱瞞房屋瑕疵、虛假承諾甚至誤導(dǎo)、誘騙消費(fèi)者購(gòu)房。

二是簽署經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同不規(guī)范。如在合同簽署前未盡告知義務(wù)，合同內(nèi)容不符合消費(fèi)者的真實(shí)意思表示或存在霸王條款;協(xié)助、誘導(dǎo)消費(fèi)者簽署陰陽(yáng)合同，導(dǎo)致出現(xiàn)交易糾紛時(shí)，消費(fèi)者維權(quán)困難。

三是高額的服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不相匹配。目前，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為成交價(jià)的2%-3%，在房?jī)r(jià)較高的城市，一宗業(yè)務(wù)的傭金少則幾萬(wàn)，動(dòng)輒幾十萬(wàn)，消費(fèi)者在支付高額費(fèi)用后，卻得不到相應(yīng)的高質(zhì)量服務(wù)。

2.2居間模式是諸多問(wèn)題存在的根本原因

分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)問(wèn)題存在的原因，以往學(xué)術(shù)界和主管部門(mén)認(rèn)為主要是行業(yè)監(jiān)管不健全、準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低、法律配套跟不上等 [1-3]，因此近年來(lái)各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)多次開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象，懲治違法違規(guī)行為，通報(bào)違法違規(guī)典型案例[4]。整治活動(dòng)在一定程度上震懾了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，但效果持續(xù)時(shí)間較短，監(jiān)管成本高。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象橫生的根源在于居間服務(wù)模式。

居間模式下，同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員既代表買(mǎi)方又代表賣(mài)方，加上服務(wù)傭金收取與成交掛鉤，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行為以成交為導(dǎo)向，不注重服務(wù)質(zhì)量，不代表任意一方利益。一方面，居間模式下，經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成的標(biāo)志是交易合同的簽訂，加上“誰(shuí)成交誰(shuí)收費(fèi)，不成交不收費(fèi)”的行業(yè)慣例，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行為的主要?jiǎng)恿κ谴俪山?、收傭金，而不是委托方的利益。雖然當(dāng)前大多數(shù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)承諾在簽約后提供貸款、繳稅過(guò)戶等代辦服務(wù)，但一般認(rèn)為代辦服務(wù)是贈(zèng)送的，不會(huì)在居間合同中寫(xiě)明代辦服務(wù)責(zé)任。且由于傭金已經(jīng)在合同簽訂時(shí)一次性收取，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員容易出現(xiàn)怠慢情緒，影響后續(xù)代辦服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致消費(fèi)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)服務(wù)不能“物有所值”[5]。另一方面，在合同簽訂的時(shí)點(diǎn)上，居間合同一般是在雙方達(dá)成交易時(shí)，與交易合同一并簽訂，帶看磋商、核驗(yàn)房屋等重要服務(wù)環(huán)節(jié)均發(fā)生于居間合同簽訂前，沒(méi)有在事前明確各方權(quán)利義務(wù)，極易引起糾紛。因此，居間模式存在的天然制度缺陷，是諸多問(wèn)題存在的根本原因。

3、居間模式轉(zhuǎn)向單方代理模式的內(nèi)外部環(huán)境分析

將服務(wù)模式由居間轉(zhuǎn)向單方代理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員只負(fù)責(zé)維護(hù)賣(mài)方或買(mǎi)方的單方利益，可以化解以上問(wèn)題，也符合發(fā)達(dá)國(guó)家的通行做法，如美國(guó)、加拿大和澳大利亞等國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)均實(shí)行單方代理。但居間模式自我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)就已經(jīng)形成，是市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，是否適合轉(zhuǎn)向單方代理模式需要結(jié)合當(dāng)前行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境。

3.1行業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析

現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)伴隨著我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而逐步成長(zhǎng)起來(lái)，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長(zhǎng)出一些全國(guó)性的大型品牌企業(yè)，如貝殼找房（原鏈家）、偉業(yè)我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)、麥田房產(chǎn)等，以及一些深耕地方的區(qū)域性品牌公司，如濟(jì)南中住地產(chǎn)、唐山千家地產(chǎn)、石家莊正大房產(chǎn)等。行業(yè)人員隊(duì)伍不斷壯大，根據(jù)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)，2018年末，全國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員158.3萬(wàn)人，從業(yè)人員數(shù)量5年翻了一番;2019年末，全國(guó)取得職業(yè)資格的從業(yè)人員總數(shù)達(dá)到46.5萬(wàn)人（包括全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、協(xié)理以及地方協(xié)理）。有一定從業(yè)年限的成熟經(jīng)紀(jì)人員占比也呈上升趨勢(shì)，尤其是一線城市，如深圳市近5年從業(yè)年限超過(guò)3年、年齡在35歲以上的經(jīng)紀(jì)人員占比均提高10%以上。

隨著品牌公司在提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)、規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為、引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展等方面的探索，以及專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員，尤其是持證從業(yè)人員的沉淀，行業(yè)已經(jīng)具備提供專(zhuān)業(yè)委托服務(wù)的基礎(chǔ)。目前，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的部分服務(wù)就屬于委托代理服務(wù)，如配合賣(mài)方贖樓、繳稅過(guò)戶、遷出戶口等，協(xié)助買(mǎi)方辦理貸款、繳稅過(guò)戶、物業(yè)交割等。居間模式下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員提供的服務(wù)已經(jīng)向委托服務(wù)延伸。此外，個(gè)別經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)試水“二手房砍價(jià)師”業(yè)務(wù)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員擔(dān)任砍價(jià)師，單獨(dú)為買(mǎi)方提供購(gòu)房建議、協(xié)助談判，收取砍價(jià)提成，本質(zhì)上就是買(mǎi)方代理服務(wù)。

3.2行業(yè)外部環(huán)境分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)問(wèn)題多，交易糾紛頻發(fā)，負(fù)面報(bào)道不斷，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)社會(huì)形象極差，老百姓對(duì)行業(yè)亂象深?lèi)和唇^，很多人更是戲稱(chēng)“‘黑中介是畢業(yè)生的社會(huì)第一課”。尤其是，隨著我國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代，人們產(chǎn)生了更高質(zhì)量的住房需要以及更高水平的居住服務(wù)需要，當(dāng)前的經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平已無(wú)法滿足社會(huì)發(fā)展需要，亟需從根本上解決。

行業(yè)主管部門(mén)也逐漸意識(shí)到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的很對(duì)問(wèn)題源于制度設(shè)計(jì)，行業(yè)監(jiān)管由依靠整治逐步轉(zhuǎn)向信用管理、完善規(guī)則，管理理念正在逐步轉(zhuǎn)變，如2018年6月以來(lái)全國(guó)層面沒(méi)有開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，2018年10月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息管理暫行辦法（網(wǎng)上征求意見(jiàn)稿）》等信用信息管理辦法。此外，“放管服”改革的大背景下，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入管理、全面交易資金監(jiān)管或傭金監(jiān)管等強(qiáng)制措施，行政監(jiān)管抓手減少，因此更多要依靠完善制度設(shè)計(jì)來(lái)營(yíng)造經(jīng)紀(jì)行業(yè)重視服務(wù)質(zhì)量的環(huán)境氛圍，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向高質(zhì)量、高水平發(fā)展。

4、事前簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)單方代理模式

通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂方式，倡導(dǎo)先簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同再提供服務(wù)，在房屋交易產(chǎn)生之前，鎖定賣(mài)方或買(mǎi)方代理，引導(dǎo)行業(yè)逐漸發(fā)展為單方代理模式。2017年6月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同推薦文本》，包括《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（房屋出售）》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（房屋購(gòu)買(mǎi)）》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（房屋出租）》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（房屋承租）》。未來(lái)可以在經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)加強(qiáng)推廣應(yīng)用，一是明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的告知責(zé)任。在向客戶提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)前，需告知其可以選擇居間服務(wù)或代理服務(wù)，如果客戶選擇代理服務(wù)，需簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同;如果選擇居間服務(wù)，需要簽署放棄代理服務(wù)的聲明。二是加強(qiáng)對(duì)單方代理模式的宣傳和引導(dǎo)，對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，單方代理模式可以降低客戶跳單風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于客戶，單方代理模式可以保證交易安全，提高服務(wù)質(zhì)量。

注：

①根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020年前三季度中國(guó)二手房交易安全報(bào)告》，2020年前3季度，全國(guó)32重點(diǎn)城市二手房交易占房屋交易的比例約為43%左右，四個(gè)一線城市的二手房交易量占比達(dá)到67%左右。

②房地產(chǎn)交易中通過(guò)中介機(jī)構(gòu)促成的比例超過(guò)60%，其中一、二線城市超過(guò)80%。

③根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)中介包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)，社會(huì)大眾所稱(chēng)的房地產(chǎn)中介通常僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

④根據(jù)大數(shù)據(jù)公司在互聯(lián)網(wǎng)上搜集分析的數(shù)據(jù)顯示，人們反映強(qiáng)烈的房地產(chǎn)中介問(wèn)題有發(fā)布虛假房源、“黑中介”、誘騙購(gòu)房、陰陽(yáng)合同等。

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