REITs在物流地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究

摘 要：我國(guó)個(gè)人消費(fèi)的不斷快速增長(zhǎng)直接促進(jìn)了我國(guó)電子商務(wù)這個(gè)行業(yè)的迅速健康發(fā)展，進(jìn)而大大提升了對(duì)現(xiàn)代物流綜合倉(cāng)儲(chǔ)的旺盛應(yīng)用需求。同時(shí)，由于軌道交通、 高鐵站點(diǎn)和科技創(chuàng)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)園等綜合建設(shè)發(fā)展需要，中國(guó)物流與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前正處于絕佳的行業(yè)發(fā)展機(jī)遇時(shí)代， 但投資金額大、回收周期長(zhǎng)、 變現(xiàn)服務(wù)能力弱等依舊一直是其目前面臨的最大難題。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托投資管理基金（以下中文簡(jiǎn)稱 REITs） 通過(guò)私募集合普通私募投資者的所有資金，專項(xiàng)資金投資于本市不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目。本文主要針對(duì)REITs對(duì)貨運(yùn)代理行業(yè)的影響展開研究，其中涉及到的因素有：運(yùn)輸能力、倉(cāng)儲(chǔ)水平、運(yùn)營(yíng)效率、資金來(lái)源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人力資源狀況以及其他方面的問(wèn)題等。

關(guān)鍵詞：REITs;物流地產(chǎn);應(yīng)用

引言

物流和房地產(chǎn)行業(yè)是目前中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)里最具發(fā)展前景的一個(gè)板塊， 以較低的房屋地價(jià)可以換取可觀的房屋租金、電商平臺(tái)持續(xù)利好消費(fèi)帶來(lái)的旺盛消費(fèi)需求、簡(jiǎn)潔的運(yùn)營(yíng)模式、高效的生產(chǎn)建造施工周期等諸多優(yōu)點(diǎn)，使得國(guó)際物流和房地產(chǎn)在逐漸進(jìn)入遇冷的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)里一枝獨(dú)秀。目前，個(gè)人消費(fèi)的不斷快速增長(zhǎng)直接促進(jìn)了我國(guó)電子商務(wù)這個(gè)行業(yè)的迅速健康發(fā)展，進(jìn)而大大增加了對(duì)現(xiàn)代物流綜合倉(cāng)儲(chǔ)的旺盛應(yīng)用需求，同時(shí)由于軌道交通、高鐵站點(diǎn)和科技創(chuàng)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)園等綜合建設(shè)發(fā)展需要，中國(guó)中國(guó)物流與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前正處于絕佳的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇時(shí)代。

1相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)

項(xiàng)目管理：項(xiàng)目的成功是建立在科學(xué)的理論基礎(chǔ)上的;而對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，只有在充分的理論指導(dǎo)下，才能更好地開展工作。是一種有組織的商業(yè)活動(dòng)或系統(tǒng)的運(yùn)行方式，目的在于滿足需求的愿望與需要，從而促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。成本分析與規(guī)劃（SWOT）：所謂的成本優(yōu)勢(shì)，就是指能夠降低成本的潛力，而所謂的劣勢(shì)則意味著機(jī)會(huì)，即在競(jìng)爭(zhēng)中的威脅性。

1.1 REITs的概念及發(fā)展

REITs應(yīng)當(dāng)是一種按照專門的相關(guān)法律法規(guī)程序?qū)ｉT從事企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的證券投資管理機(jī)構(gòu)[1]。不同于動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)本身是一個(gè)長(zhǎng)期資本密集型投資行業(yè)，REITs為中小企業(yè)投資者自身提供了企業(yè)進(jìn)入該投資行業(yè)的很多機(jī)會(huì)，同時(shí)，也為一些不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)者提供了很多融資上的機(jī)會(huì)從而可以實(shí)現(xiàn)自身的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)。REITs應(yīng)當(dāng)作為一種證券投資交易工具應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)在社會(huì)公眾面前時(shí)，很容易與普通股票投資混淆，因?yàn)镽EITs能像普通股票一樣進(jìn)行交易。但是如阿里巴巴、萬(wàn)科或者中國(guó)平安銀行等上市公司的發(fā)行股票與這些REITs略微有些不同，因?yàn)镽EITs同樣具備非常高的短期股利收益分紅分配比例以及更加溫和平穩(wěn)的長(zhǎng)期資本價(jià)格升值市場(chǎng)前景。由于REITs的投資特性，其常會(huì)被一些中小投資者錯(cuò)誤認(rèn)為就是類似于高風(fēng)險(xiǎn)收益的類型證券產(chǎn)品投資。事實(shí)上，這些高風(fēng)險(xiǎn)收益的類型證券產(chǎn)品投資通常主要投資目的也就是為了資本保值，風(fēng)險(xiǎn)低、波動(dòng)小，同時(shí)它在資本價(jià)格升值后的前景也小甚至為零，REITs的價(jià)格波動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行債券之類的高風(fēng)險(xiǎn)收益類型證券，收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這些類型證券。

1.2物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)是指企業(yè)為集中精力發(fā)展核心業(yè)務(wù)，通過(guò)對(duì)自身的資金投入和經(jīng)營(yíng)管理，從而形成的具有一定規(guī)模的集多功能的系統(tǒng)工程[2]。從廣義上來(lái)說(shuō)，物流房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是泛泛指以物流運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸以及搬運(yùn)等產(chǎn)業(yè)為主要服務(wù)功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，包括物流生產(chǎn)性產(chǎn)品服務(wù)項(xiàng)目和其他生活性產(chǎn)品服務(wù)業(yè)務(wù)。從狹義上說(shuō)，其僅指?jìng)}儲(chǔ)業(yè)，即利用倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存貨物的過(guò)程;而廣義的物流地產(chǎn)則將其與供應(yīng)鏈結(jié)合起來(lái)，即在采購(gòu)原材料的同時(shí)進(jìn)行加工制造，并將商品送達(dá)到消費(fèi)者手中。

2 REITs相關(guān)理論及物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2.1 REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

在國(guó)外， REITs 是一個(gè)非常先進(jìn)的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資金融體系， 正式中學(xué)創(chuàng)立的重要標(biāo)志之一是 1960年美國(guó)已經(jīng)修訂《國(guó)內(nèi)稅法典》， 到目前為止， REITs 的歷史發(fā)展就是經(jīng)歷了曲折跌宕的一個(gè)發(fā)展進(jìn)化過(guò)程， 如今已經(jīng)發(fā)展成為美國(guó)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)在金融市場(chǎng)上的重要結(jié)構(gòu)組成分一部分。 對(duì)REITs擁有成熟工作經(jīng)驗(yàn)的澳洲、 北美、 歐洲已經(jīng)研究總結(jié)制定出了一整套較為完善的規(guī)章制度管理規(guī)范， 與當(dāng)前中國(guó)同為商業(yè)上的綜合信托投資策略計(jì)劃、 信托債券基金等產(chǎn)品有很多本質(zhì)區(qū)別。

從發(fā)展程度看，REITs在美國(guó)和澳大利亞已經(jīng)高度成熟， 亞洲中國(guó)市場(chǎng)正在快速健康發(fā)展。 美國(guó)、 日本及澳大利亞為當(dāng)年全球排名領(lǐng)先的REITs市場(chǎng)， 截至 2019 年 3 月底，美國(guó)依然可以擁有最大的 REITs市場(chǎng)，REITs總公司市值從1962年底的4200萬(wàn)美元增長(zhǎng)到 12，290億美元，公開市場(chǎng)上市證券交易基金數(shù)量平均為252個(gè);日本REITs總市值達(dá)到1，276億美元，公開市場(chǎng)上市股票交易額的數(shù)量如下為63個(gè); 澳大利亞REITs規(guī)模從1991年的48億美元的年增長(zhǎng)率達(dá)到949億美元， 公開市場(chǎng)上市股票交易公司數(shù)量列表為949個(gè)。

2.2物流地產(chǎn) REITs 的發(fā)展現(xiàn)狀

由于我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形勢(shì)整體上行和供需關(guān)系轉(zhuǎn)弱，物流行業(yè)土地出讓政策也隨之日漸緊張，且傳統(tǒng)的投融資管理模式中比如工商銀行私募資金等市場(chǎng)監(jiān)管日漸趨嚴(yán)，物流和房地產(chǎn)商逐漸將投資目光開始轉(zhuǎn)移至以城市存量房產(chǎn)資源配置為主要基礎(chǔ)的資產(chǎn)如住宅土地、持有多家物流公司物業(yè)等的ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年來(lái)對(duì)物流和房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)絕大部分的投融資成功案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，越來(lái)越多的新興產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)資本和風(fēng)險(xiǎn)投資基金開始關(guān)注交通物流和房地產(chǎn)，并且也在政府產(chǎn)業(yè)供地政策趨緊下導(dǎo)致物流產(chǎn)業(yè)用地日益稀缺，市場(chǎng)上越來(lái)越多的交通物流和房地產(chǎn)商已經(jīng)開始與土地投資商進(jìn)行合作，存量大型工業(yè)用地及存量房屋基礎(chǔ)設(shè)施等大型不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)各種金融投資產(chǎn)品組合運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的高溢價(jià)的確是可持續(xù)發(fā)展或是未來(lái)的投資主旋律，物流和房地產(chǎn)逐漸發(fā)展成為中國(guó)資本市場(chǎng)追逐中的熱點(diǎn)。

3 REITs在物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

3.1缺少REITs專項(xiàng)制度

中國(guó)目前尚未正式推出一套R(shí)EITs專項(xiàng)法律監(jiān)管管理制度，相關(guān)法律制度都很不健全，盡管《公司法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等術(shù)語(yǔ)可以為解決REITs的專項(xiàng)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)管理流程等問(wèn)題作為決策參考，但目前REITs依然普遍缺少專項(xiàng)的相關(guān)法律監(jiān)管制度[3]。

3.2真正的公募REITs還未落地

從目前實(shí)際情況分析來(lái)看，我國(guó)REITs的教育發(fā)展還只是處于一個(gè)初級(jí)階段，很多企業(yè)的研發(fā)人員和管理者對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)還不夠，沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性以及必要性。在這種狀況下，要想真正實(shí)施REITs，首先要將項(xiàng)目管理理念融入到公司的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，將其與實(shí)際的業(yè)務(wù)相結(jié)合，在具體的操作中，可以通過(guò)建立相應(yīng)的模型來(lái)進(jìn)行模擬，這樣就能讓項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程更加的簡(jiǎn)便，也能讓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制更有效。而對(duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們并不是非常重視成本效益的原則性，甚至還有一部分的房企，認(rèn)為REITs是一種浪費(fèi)時(shí)間的技術(shù)手段，并不會(huì)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生什么影響，因此即使有了該項(xiàng)目，但是由于其前期的投入大、周期長(zhǎng)，因此房企很難獲得足夠的資金去支持。

3.3發(fā)行成本較高，存在雙重稅收問(wèn)題

在國(guó)際上，稅收優(yōu)惠是REITs的最大優(yōu)勢(shì)，但在中國(guó)卻沒(méi)有妥善落實(shí)稅收優(yōu)惠待遇。在早期，當(dāng)時(shí)美國(guó)的稅法條款有利于避稅，所以即使當(dāng)時(shí)美國(guó)的REITs同樣享受稅收優(yōu)惠，但在早期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不大。而在20世紀(jì)80年代末期，美國(guó)稅法制度日趨完善和嚴(yán)格，REITs稅收優(yōu)惠的優(yōu)勢(shì)便逐漸明顯，從而使得REITs得以長(zhǎng)足發(fā)展。由此可見，REITs非常依賴于稅收優(yōu)惠政策。但中國(guó)REITs在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)都要加稅，無(wú)形中提高了企業(yè)的發(fā)行成本。中國(guó)物流企業(yè)選擇在新加坡上市，很大原因正是由于可以獲得稅收優(yōu)惠。但是，境外發(fā)行涉及跨境重組，因受“10號(hào)文”的限制，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)外發(fā)行REITs存在法律障礙。因此，在無(wú)需涉及關(guān)聯(lián)并購(gòu)的國(guó)內(nèi)發(fā)行REITs，若能再結(jié)合相應(yīng)的稅收優(yōu)惠制度，必定會(huì)大力推進(jìn)REITs在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展進(jìn)程。

4 REITs在物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的解決措施

4.1制定REITs專項(xiàng)法規(guī)

為了有效促進(jìn)發(fā)行REITs產(chǎn)品在國(guó)際物流和房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的快速健康發(fā)展，必須研究制定發(fā)行REITs的專項(xiàng)自律法規(guī)，包括但一般不限于以下幾個(gè)基本方面：①立法明確規(guī)定發(fā)行人與REITs相關(guān)產(chǎn)品的基本自律要求目前我國(guó)在制定設(shè)立發(fā)行REITs專項(xiàng)自律法規(guī)工作方面主要可以：充分借鑒亞洲其他國(guó)家的專項(xiàng)法規(guī)立法工作模式，對(duì)發(fā)行REITs的產(chǎn)品設(shè)立執(zhí)行條件、對(duì)發(fā)行REITs的產(chǎn)品設(shè)立執(zhí)行條件、運(yùn)作管理流程、組織體制架構(gòu)、產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓變更產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。明確適用REITs的國(guó)家法律服務(wù)地位，使其最終成為我國(guó)底層建筑物業(yè)的合法所有權(quán)代表人。政府應(yīng)當(dāng)積極鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)立私募權(quán)益型信托REITs，如果以信托投資形式進(jìn)行設(shè)立，則信托可以分為采取公開或私下形式募集信托資金兩種方式。如果一個(gè)REITs不是以公司投資形式信托設(shè)立，這個(gè)私募基金必須公開掛牌上市。同時(shí)，要適當(dāng)提高對(duì)關(guān)于REITs募集產(chǎn)品的相關(guān)信息公開披露頻率要求，如采取強(qiáng)制公開披露募集產(chǎn)品說(shuō)明書、公開披露底層建筑物業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益狀況的披露頻率一般為半年一次等。

4.2加快推出公募 REITs

關(guān)于REITs的問(wèn)題討論和解決爭(zhēng)議在我國(guó)由來(lái)已久，但到目前為止仍舊沒(méi)有機(jī)會(huì)推出真正實(shí)際意義上的REITs。而在國(guó)外，REITs采取企業(yè)公司制或信托制， 投資者必須持有銀行股份或信托投資憑證，滿足一定交易條件后方可在證券交易所企業(yè)上市公開交易，REITs可以直接申請(qǐng)收購(gòu)公司物業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)并直接進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管理。目前，國(guó)內(nèi)由于政律法規(guī)的諸多限制，公募證券基金一般只能用于投資證券上市場(chǎng)所交易的公司股票、債券以及國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)條款規(guī)定的其他金融證券及其相關(guān)衍生證券品種，不能直接對(duì)外投資于其他物業(yè)。 因此，在改變現(xiàn)有國(guó)家法律管理制度和司法實(shí)踐的新背景下，“公募基金+專項(xiàng)計(jì)劃”的結(jié)構(gòu)較為可行。

4.3完善REITs稅收優(yōu)惠制度

目前我國(guó)還沒(méi)有正式出臺(tái)與稅相關(guān)的消費(fèi)優(yōu)惠企業(yè)稅收政策，這會(huì)在很大一定程度上得到削弱REITs的競(jìng)爭(zhēng)力。REITs從網(wǎng)站設(shè)立、運(yùn)作和服務(wù)終止的整個(gè)過(guò)程中，和REITs相關(guān)的企業(yè)納稅管理環(huán)節(jié)主要包括對(duì)內(nèi)收購(gòu)和對(duì)外轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)納稅環(huán)節(jié)、發(fā)行和證券購(gòu)買時(shí)證券交易環(huán)節(jié)、項(xiàng)目投資取得固定收益第一環(huán)節(jié)、分派交易收益管理環(huán)節(jié)等其他交易管理行為。根據(jù)證券交易所的性質(zhì)，目前屬于我國(guó)REITs式式所涉及的企業(yè)稅收主要項(xiàng)目有企業(yè)增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅和個(gè)人房產(chǎn)稅等。因此，落實(shí)稅收相關(guān)優(yōu)惠政策也將是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托投資綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升制勝關(guān)鍵法寶。

結(jié)束語(yǔ)

本文旨在探究目前REITs在探討我國(guó)現(xiàn)代物流及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)及其應(yīng)用所普遍存在的一些問(wèn)題及其形成原因，結(jié)合REITs在新加坡國(guó)際物流及房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的成熟快速發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)REITs發(fā)展中所面臨遇到的一些問(wèn)題需要提出具體解決政策措施，以期時(shí)間為中國(guó)我市加快發(fā)展物流商業(yè)地產(chǎn) REITs的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提供政策建議。儲(chǔ)架中的發(fā)行資金能夠有效充分保證發(fā)行資金長(zhǎng)期使用的基本靈活性、 降低中小企業(yè)債券發(fā)行資金成本、 提高發(fā)行效率、 提升企業(yè)形象。免除個(gè)人投資者REITs分紅的個(gè)人所得稅等優(yōu)惠措施等也可以有效解決雙重性的稅收分配問(wèn)題，完善稅收制度。同時(shí)還要繼續(xù)加大中央地方各級(jí)政府專項(xiàng)資金重點(diǎn)支持項(xiàng)目管理投入力度、制定REITs專項(xiàng)法規(guī)能促進(jìn)REITs的快速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：李婧，女，漢，南京，1985.03.0 9，本科 ，工作單位：東陵投資控股有限公司 職稱：CEO， 主要研究方向或者從事工作：工業(yè)地產(chǎn)， 郵編：999077