錢朵朵

聽(tīng)說(shuō)過(guò)“渣男”，但這“渣房”到底算是什么鬼？雖說(shuō)市面上的房產(chǎn)的確有優(yōu)質(zhì)和劣質(zhì)之分，但在小俊的這個(gè)案例中，“渣房”恐怕只是一些理財(cái)課為了吸引眼球，憑空造出的一個(gè)詞。

漏洞百出的理財(cái)課

首先，讓我們來(lái)看看他們究竟錯(cuò)在哪兒？

• 偷換概念。假設(shè)有房產(chǎn)A和房產(chǎn)B，售價(jià)均為300萬(wàn)元，但房產(chǎn)A的月租金為2500元，房產(chǎn)B 的月租金為5000元。那么從現(xiàn)金流的角度，B好于A，因?yàn)樽饨鹗找娓蟆Ｈ欢?，按照那門理財(cái)課的邏輯，結(jié)論就變成了這樣：如果我們購(gòu)買了房產(chǎn)A，貸款40萬(wàn)元（月供2000元左右，小于租金），那么房產(chǎn)A就是好房;而若是貸款100萬(wàn)元（月供5000元以上，大于租金），則房產(chǎn)A就是“渣房”。這樣一來(lái)，同樣是房產(chǎn)A，卻一會(huì)兒好，一會(huì)兒渣，好像得了“人格分裂”。

其實(shí)，無(wú)論貸款金額是多少，房產(chǎn)A都不會(huì)變成房產(chǎn)B。租金能否大于月供取決于首付金額，首付多，月供少;首付少，月供就多，這與房產(chǎn)本身的優(yōu)劣一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有。

②生搬硬套。如果說(shuō)理財(cái)課的說(shuō)法來(lái)自于《富爸爸窮爸爸》這本經(jīng)典讀物，難道書中也充滿了這些荒唐的邏輯嗎？其實(shí)，書的寫作背景在美國(guó)，所有的案例也都是以當(dāng)時(shí)美國(guó)社會(huì)的情況來(lái)寫的，若是我們想在中國(guó)“抄作業(yè)”，可就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

比如，美國(guó)買房的首付比例較低，甚至可以0首付，在這前提下，有的房產(chǎn)租金收入較高，有的租金低，考慮租金是否能覆蓋月供，才有比較的意義。更重要的一點(diǎn)是，美國(guó)房產(chǎn)的租售比較高，房貸的利率較低，前者相當(dāng)于是房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流收入，后者則是成本。因此，美國(guó)房產(chǎn)可以靠租金賺錢，也不難找到租金收入可以覆蓋月供支出的房產(chǎn)。

而中國(guó)的情況則與之相反，租售比較低、房貸利率則相對(duì)較高，因此要想讓租金收入覆蓋月供的支出，是幾乎不可能的事情，這是當(dāng)前市場(chǎng)的客觀條件決定的，而不是買到了“好房”或“渣房”造成的。過(guò)去10多年以來(lái)，中國(guó)人投資房產(chǎn)是靠房產(chǎn)增值賺的錢，而不是租金收入。

“危機(jī)”只是暫時(shí)的

其次，再來(lái)為小俊來(lái)分析一下當(dāng)前的狀況。

由于月供壓力較大，小俊開(kāi)始懷疑當(dāng)初買房的決策是否正確，甚至受到了不靠譜的理財(cái)課的誤導(dǎo)。那么，什么才是他應(yīng)該了解的理財(cái)知識(shí)呢？

首先，于他而言，房產(chǎn)就是單純的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，而非所謂的“耗錢資產(chǎn)”。雖然目前遭遇“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”，但作為一名不到25歲的年輕人，未來(lái)收入會(huì)提升，即月供壓力會(huì)減少，“危機(jī)”只是暫時(shí)性的。

其次，如今中國(guó)許多二線城市的發(fā)展?jié)摿薮螅磥?lái)核心地段的房產(chǎn)仍可能有一定的升值空間。小俊購(gòu)房主要是用于自住，因此房?jī)r(jià)變化并不會(huì)造成太大影響，早一些買房，也可以鎖定成本，以免未來(lái)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步增加購(gòu)房壓力。

再次，對(duì)于首套房的購(gòu)房者，當(dāng)然應(yīng)在能力范圍內(nèi)多貸款，而不是為了少付月供而增加首付。因?yàn)檎邔?duì)首套房更優(yōu)惠，如首付比例低、房貸利率更優(yōu)惠等，尤其是公積金貸款的利率僅3.25%，即使是穩(wěn)健型的理財(cái)產(chǎn)品收益率也可以超過(guò)這個(gè)水平，降低貸款總額顯然是不明智的做法。

而且，在當(dāng)前實(shí)施的新個(gè)稅方案之下，房貸利息作為個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)目之一，還可以讓我們少繳個(gè)稅。因此，對(duì)于小俊來(lái)說(shuō)，不僅要在能力范圍內(nèi)多貸款，還要選擇最長(zhǎng)的貸款期限，即30年。

理財(cái)不能“抄作業(yè)”

最后，對(duì)于小俊目前的理財(cái)問(wèn)題，應(yīng)該如何解決呢？顯然不能跟理財(cái)課中的“富爸爸”抄作業(yè)，但有以下幾點(diǎn)值得參考。

①出租房產(chǎn)。許多人購(gòu)買自住房產(chǎn)后，可能出于種種因素考慮不愿意出租，但從資金的使用效率角度，如果小俊近幾年不入住新房，應(yīng)考慮出租這套房產(chǎn)。每月3000元的租金收入可以抵扣將近一半的月供，顯然可以為小俊化解不少財(cái)務(wù)上的“危機(jī)”。不過(guò)，出租前需進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修，可以問(wèn)父母暫借這筆錢。

②增加應(yīng)急金。當(dāng)前小俊的活期存款僅1萬(wàn)元，而對(duì)于他的情況而言，應(yīng)該準(zhǔn)備2萬(wàn)元左右的應(yīng)急金，在房子出租、經(jīng)濟(jì)寬裕后，可以逐漸積累這筆資金，放在余額寶、貨幣基金或銀行T+0產(chǎn)品中增加活期收益。

③申辦信用卡。在近1年內(nèi)，小俊可能仍然會(huì)遇到資金緊張的問(wèn)題，除了自身要減少支出，保證每月的支出不大于收入以外，還可以申辦一張信用卡，利用免息期，偶爾可解燃眉之急。

④購(gòu)買健康險(xiǎn)。以小俊目前的狀況，一旦健康出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生大額醫(yī)藥費(fèi)，可能面臨沒(méi)錢看病的窘境，因此，年終獎(jiǎng)收入除了補(bǔ)充日常支出以外，還可為自己購(gòu)買一份百萬(wàn)醫(yī)療險(xiǎn)，每年保費(fèi)約300元左右。

⑤提升職場(chǎng)收入。與美國(guó)這樣的成熟市場(chǎng)相比，中國(guó)目前仍是一個(gè)處于高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體，這可以體現(xiàn)在近年來(lái)人民收入的快速提升。不過(guò)，即使平均收入水平在不斷上升，但具體到個(gè)體身上，仍然需要通過(guò)自身努力，不斷增強(qiáng)自己的職業(yè)技術(shù)水平，跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，才能獲得收入的快速增長(zhǎng)。

對(duì)于年輕人而言，最好的“生錢資產(chǎn)”其實(shí)正是你自己。

旺柴小課堂：什么是房產(chǎn)的租售比

租售比，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一套房子每年可以獲得的租金收入除以房屋的市場(chǎng)價(jià)值，也可以理解成房產(chǎn)能給你帶來(lái)的穩(wěn)定“現(xiàn)金流”比例。

以上文的例子來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)A和房產(chǎn)B的當(dāng)前售價(jià)均為300萬(wàn)元，房產(chǎn)A月租金為2500元，房產(chǎn)B為5000元，乘以12月折合成全年的租金分別為3萬(wàn)元和6萬(wàn)元。用全年可以獲得的租金收入除以房屋的總價(jià)300萬(wàn)元，可以得出：房產(chǎn)A的租售比為1%，房產(chǎn)B為2%。其實(shí)，這也是目前我國(guó)房產(chǎn)比較普遍的情況，即租售比在1%～2%之間。

如果與穩(wěn)健型金融資產(chǎn)進(jìn)行比較的話，目前1年期銀行存款的利率為2%左右，3年期大額存單的利率為3.9%左右，可以說(shuō)，即使是與最穩(wěn)健的銀行存款相比，房產(chǎn)的租金“利息”也比較低。不過(guò)與存款不同的是，房產(chǎn)的價(jià)格本身也會(huì)發(fā)生變化，租售比僅僅用來(lái)衡量租金方面的收益，而不包括房?jī)r(jià)上漲或下跌帶來(lái)的盈利或虧損。

那么市面上是否租售比越高的房產(chǎn)就越好呢？其實(shí)也并不一定。租售比受房?jī)r(jià)和租金兩個(gè)因素的影響，高租售比有兩個(gè)可能的原因，一是租金高，說(shuō)明周邊租房需求旺盛;二是房?jī)r(jià)較低，可能是價(jià)值被低估了，也可能是市場(chǎng)認(rèn)為房產(chǎn)未來(lái)升值的空間較小。因此，我們也不能單憑租售比一個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷房產(chǎn)的價(jià)值，而是要結(jié)合自身的購(gòu)房目的、房產(chǎn)的各項(xiàng)品質(zhì)、周邊設(shè)施及未來(lái)的升值空間等多重因素，來(lái)綜合評(píng)估房產(chǎn)究竟好不好。