楊峰峰 劉志俊 王瑞璞

摘要：如何將大量前沿的“綠色設計”轉化為實質的“綠色運營”，是當前綠色建筑物業(yè)運營者亟需解決的問題?；陧椖抗芾淼慕嵌?，針對綠色運營的質量管理要件，分析當前物業(yè)服務在實現(xiàn)綠色運營過程中的制約因素，以期為探索適合綠色建筑全生命周期運營的質量控制體系提供思路。

關鍵詞：綠色建筑;運營;要素

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0050-53 收稿日期：2021-05-18

作者簡介：楊峰峰、劉志俊，上海紐約大學設施管理部。

王瑞璞，上海城建職業(yè)學院。

我國綠色建筑事業(yè)已進入蓬勃發(fā)展期，基于各種體系認證的綠色建筑鱗次櫛比拔地而起，成為現(xiàn)代化發(fā)展踐行低碳之路的重要見證。然而，綠色建筑運營中存在設備管理落后、環(huán)境管理不到位、能耗設計標準和運行管理水平嚴重脫節(jié)等問題，嚴重妨礙綠色建筑的實施成效。如何在占居建筑絕大部分生命周期的運營階段，持續(xù)保持建筑的綠色內核，成為城市建設和運營者的關注焦點。而物業(yè)服務作為建筑運營活動的實施主體，無疑在綠色建筑全生命周期的管理中，承擔著舉足輕重的作用。

從廣義的項目管理概念講，伴隨建筑大部分生命周期的物業(yè)服務可被視為一個工期持續(xù)時間較長的項目，故此，將項目管理的方法應用于綠色建筑背景下的綠色建筑運營服務中，仍具有較好的指導價值。根據(jù)項目管理的理論，影響項目交付成效的因素可概括為“三控三管一協(xié)調”，具體為成本控制，進度控制、質量控制、合同管理、信息管理、安全管理和組織協(xié)調共七個維度;每個維度的良好實施均對項目的整體交付成效有著重要的影響。本文立足于“質量控制”層面，分析相關質量控制基本原理和方法在物業(yè)服務場景下的應用情況，以期能夠回答物業(yè)服務項目場景下綠色建筑運營管理的痛難點問題，并嘗試給出“質量控制”層面的解決方案。

1 物業(yè)運營場景下的質量控制原理應用

質量控制是質量管理的一部分，是致力于滿足質量要求的一系列相關活動。質量控制是在具體的條件下圍繞著明確的質量目標，通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督，進行事前預控、事中控制和事后控制，致力于實現(xiàn)預期質量目標的系統(tǒng)過程。綠色建筑物業(yè)服務項目質量控制的目標，就是將綠色建筑在規(guī)劃設計階段所設定的綠色目標如數(shù)地轉化為實際成效，使項目的適用性、可靠性、經濟性及與環(huán)境的協(xié)調性等方面滿足設計預期并符合規(guī)范要求。

為保障上述目標的實現(xiàn)，參照質量控制的基本原理，在物業(yè)運營的場景下，影響運營交付質量的因素，同樣可歸結為人的因素、機械因素、材料（含設備）因素、方法因素和環(huán)境因素（簡稱人、機、料、法、環(huán)）等;對這些因素進行控制，將是該場景下項目質量控制的主要內容。本文以此為切入點，分析綠色建筑運營的場景下，物業(yè)服務存在的受制約因素，以期為提高綠色建筑運營質量提供方法論的指導。

2 影響綠色建筑物業(yè)運營交付質量的因素

2.1 人的因素

在人的因素方面，影響綠色建筑物業(yè)運營交付的瓶頸可歸結如下：

技術不扎實：技術人員素質良莠不齊，具備實操技能的員工老齡化，對新技術新設備接受能力差;對自動化技術和設備的利用能力差，不能充分挖掘樓宇前期鋪墊的設計伏筆。

意識不深刻：一線員工對物業(yè)運營的認識多停留在“三保一修”傳統(tǒng)物業(yè)服務層面，對綠色高效運行的導向意識薄弱;另外，社會以及項目建設者對后期物業(yè)運營的重視和投入力度尚待發(fā)展，從業(yè)人員社會認可度以及待遇偏低，一定程度地限制了人才向行業(yè)的流入。

立場多樣化：不同用戶的驅動力不同：對于總部型辦公，其末端用戶與后方設備的運營者，均處于同一利益方，從上到下具有通力協(xié)作的條件;而出租型辦公，存在大小物業(yè)的協(xié)作關系，此時終端用戶可能積極性不高，甚至對于多數(shù)此類樓宇，由于為租戶制訂的電費單價高于樓宇本身的電力綜合單價，因此大物業(yè)有時會動員租戶使用更多的電能，如此前者可通過收繳租戶電費的方式補貼于其自身向供電公司支付的電費，甚至從中賺取差價補貼于其公共區(qū)的電力成本。

2.2 機械的因素

物業(yè)場景下的機械主要指實施物業(yè)運營所需的各種工器具，包括操作工具、測量儀器、計量器具以及各類專業(yè)分包商在執(zhí)行其范圍內工作時所用到的施工機械和器具。主要的難點多集中在計量器具方面，如綠色建筑本身配備的大量能耗監(jiān)測表具以及管道溫度、壓力的監(jiān)測表具，需在運營期間投入持續(xù)的維護與管理，以便為系統(tǒng)的高效運行提供準確的技術指示。

2.3 材料（含設備）的因素

物業(yè)運營場景下的材料（設備）因素包括維修所需的各類備品備件以及作為維護對象的各類機電配套設備，如綠色建筑所配置的高效節(jié)能設備、智能化控制系統(tǒng)、暖通、電氣和動力設備等。在運營實效質量保障方面，該方面的相關因素又可進一步歸納如下：

施工階段設備的安裝效果：設備的良好運轉有道是“三分設備，七分安裝”，設備安裝的成效直接決定了后期實施綠色運維的基礎。如吊頂式新風機安裝在人員辦公區(qū)的正上方，其運行噪音對室內環(huán)境產生了直接的影響，從而導致設備剛完成安裝即進入停用狀態(tài)，室內新風無從保證。又如新風管道轉彎過多導致遠端風口出風量的不足，管道保溫不善導致的冷凝水污染，熱泵位置散熱條件欠佳導致的制冷效能低下等，此類問題均阻礙了綠色建筑運營實效的轉化。

竣工階段的綜合能效調試效果：大型樓宇設備系統(tǒng)的運行是一項系統(tǒng)性工程，單機運轉良好不等于系統(tǒng)運轉良好;綠色建筑前期良好的節(jié)能伏筆需要后期進行科學的激活，竣工前的能效調試則顯得尤為重要。如中央空調的水力平衡以及變風量空調系統(tǒng)的風力平衡問題，如處理不善，則綠色建筑得室內熱舒適度就無從談起;冷機群控系統(tǒng)或末端自控系統(tǒng)等智能化設備的運用，需基于現(xiàn)場實際情況進行大量的邏輯編寫以及測試調節(jié)，是綠色建筑兌現(xiàn)節(jié)能內核的關鍵。

設備本身的性能：綠色建筑設備的節(jié)能性能通常可在設計階段通過圖紙的形式進行約束，然而設備本身的可靠性、可維護性、安全性等，同樣是后期運營需考慮的內容;如BA系統(tǒng)與風機盤管兼容性差，導致頻繁損壞控制面板;冷機品牌或型號選擇缺乏市場基礎，導致后期維保供應商選擇單一、備件購買渠道狹窄及采購周期較長的問題，這些因素均可成為實施綠色運維的障礙。

備品備件管理：綠色建筑運維期間所更換的維修備件，其產品質量應保證不低于原配零件的檔次;所需的耗材，如清潔劑、蟲控藥劑等也應綠色無污染，常用消耗品如廁紙等同樣應適用符合要求的產品;這類工作需持續(xù)性的投入和管理，也是實現(xiàn)綠色運維的應有之義。

2.4 方法的因素

方法的因素是指實施物業(yè)運營所采用技術管理方法。傳統(tǒng)的物業(yè)服務被視為典型的勞動密集型行業(yè)，而隨著綠色建筑所攜帶的眾多高新技術和設備的導入，綠色建筑的運維正逐步轉化為知識密集型和人才密集型的陣營，此時，管理體系和技術方法的先進性，直接決定了物業(yè)項目運營質量的優(yōu)劣。

（1）日常運行：綠色建筑搭載的大量先進設備和系統(tǒng)，日常運行期間有更多的數(shù)據(jù)需要進行記錄或追蹤，要求運行人員有較強的數(shù)據(jù)敏感度，主動挖掘數(shù)據(jù)背后的信息并反饋至運行實踐中;如運行人員在發(fā)現(xiàn)某回路用電量升高時，應進一步盤查相應負載的變化情況，確保末端負載的啟停控制有效，防止能源浪費。如應充分發(fā)揮能耗監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)，發(fā)掘其背后的價值，及時發(fā)現(xiàn)運行中存在的管理盲區(qū)并進行彌補。

（2）維護保養(yǎng)：綠色建筑應施行全生命周期管理的維護保養(yǎng)策略，傳統(tǒng)的“以修代保”的維保方式存在維護內容簡單，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃等問題。如針對風機水泵等大型旋轉設備，缺少前瞻性的預測性維護（振動分析、軸承對中校正）;對冷水機組，缺乏深入的性能考核和維護，對趨近溫度、綜合運行COP的管理不足;綠色建筑特有的系統(tǒng)如雨水回用系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)等均是區(qū)別于常規(guī)建筑的設施，缺乏系統(tǒng)化的維護極易導致系統(tǒng)性能過早衰退甚至提前報廢。此外，對核心設備附屬設施如管道、閥門等的維護，也是進行生命周期維護保養(yǎng)的內容。

（3）能源管理：綠色建筑前期投入了大量的主動式以及被動式節(jié)能技術和設備，運營期間需對此類設施進行有效的管理和維護，并結合大量的行為節(jié)能手段，實踐中缺乏從主機設備到終端用戶的全條線用能管理機制，缺乏對用能對象的持續(xù)化監(jiān)督與審計管理，末端用戶的行為節(jié)能意識有待加強。因此，綠色物業(yè)運維者應掌握大樓內的各類用能活動，并定期進行用能檢查，建立節(jié)能激勵機制。

2.5 環(huán)境的因素

影響物業(yè)服務交付質量的環(huán)境因素，可包括管理環(huán)境因素和社會環(huán)境因素。管理環(huán)境因素可指因運營方與使用方不同而產生的不同協(xié)作方式和界面;如總部型辦公和出租型辦公，前者因運營方和使用方的統(tǒng)一而使得管理縱深加強，后者因為使用方的分離會使得運營方在開展自上而下的綠色運營時受到不同程度的制約;物業(yè)持有方能夠突破“重開發(fā)建設，輕運維管理”的慣性思維，也是決定綠色建筑能否能發(fā)揮應有效能的關鍵。社會因素方面，綠色運維的貫徹需要更多的社會關注和政策扶持，以及廣泛的社會參與者，方能良好地兌現(xiàn)綠色本身的社會效益和環(huán)境效益;而目前行業(yè)中的支持力度仍有待提升。

3 針對影響因素的建議

3.1 人員方面

從業(yè)人員素質的提高依賴于整體戰(zhàn)略性的投入，需要社會各界加大對相關人才體系的建設和投入，提高行業(yè)的社會認可度進而加大相關人才的導入，才能根本性改善物業(yè)運維行業(yè)人才虹吸效應薄弱的特點。具體到項目層面，項目部以及物業(yè)服務方總部層面應加強聯(lián)合投入，加大對駐場人員的專業(yè)技術賦能，建立相關的激勵機制，發(fā)動人員的主動學習能力和自我技能追求，如設置月度技術之星、創(chuàng)新之星等激勵項目，建立定期內部學習交流研討會，采用理論與實操觀摩結合的方式，營造團隊內部良好的學習創(chuàng)新意識。

3.2 機械方面

應加強智能化樓宇監(jiān)測和計量器具的維護與管理，定期進行清潔和校準。總體來說，該因素在綠色物業(yè)運營中的不可控成分相對較少。

3.3 物料與設備方面

綠色運維的實施需要項目建設全過程的跟進，除在設計階段導入節(jié)能技術和設備以外，施工階段的設備安裝質量以及竣工驗收階段的綜合調試，均是后期良好轉化綠色建筑運營實效的關鍵?；诖朔N前提，綠色建筑項目在建設階段聘請專業(yè)的物業(yè)顧問尤為必要，將后期的運維思想導入至設計和施工階段，可解決較多的設備可維護性方面的問題;竣工階段引入相應的調試顧問，對機電系統(tǒng)各類設備進行綜合能效調試，也可為后期的運營打下良好的基礎。

運維團隊的前期介入以及承接查驗，也可提前發(fā)現(xiàn)設備的安裝問題并責成施工方在有條件的情況下進行整改;在專業(yè)設備招標階段，選用信譽良好、品牌可靠的供應商，選用應用實踐較成熟的設備和系統(tǒng)，并進行詳盡的案例考察，也可規(guī)避許多不可預測的設備運行風險。

3.4 方法方面

“方法論”是物業(yè)服務商提供高效服務的核心競爭力;物業(yè)供方應加大適合自身特色的項目管理體系的開發(fā)，并設立內審、外審機制，強化管理方法的落地程度。此外，具備條件的開發(fā)商，可部署物業(yè)信息化平臺，對運行數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)化的存檔和分析，挖掘數(shù)據(jù)價值并反饋于現(xiàn)場的實際運行;如EAM、Maximo、Tririga等系統(tǒng)工具，該類工具的開發(fā)多以設備全生命周期管理的理念為出發(fā)點，可為運維工作的高效開展提供支撐。

3.5 環(huán)境方面

不論何種運營與使用模式，培養(yǎng)建筑物使用人員在大樓內的綠色意識至關重要。運營人員可將大樓的綠色節(jié)能亮點以喜聞樂見的方式宣貫于使用人員，在科普綠色知識的同時，既彰顯了綠色建筑的社會效益，又為提高用戶配合度架起了橋梁。此外，相關政策制定者或行業(yè)協(xié)會需加大對綠色運維的支持力度，從經濟層面或技術層面為綠色運維者搭建舞臺，營造適宜物業(yè)持有者開展綠色運維的市場環(huán)境。

4 結語

綠色建筑運營實效的良好轉化需要從設計、施工到竣工驗收全條線的通力協(xié)作，在保障綠色技術如期落地的同時，也要保障相關的附屬設施可靠落地，如此方能為核心設備和系統(tǒng)的良好運轉提供基礎。運營實效依賴于物業(yè)團隊的精耕細作，需要從“人機料法環(huán)”等多方面進行自我審查和糾偏，將圖紙上的“綠色種子”兌現(xiàn)為“綠色果實”，響應現(xiàn)代化發(fā)展的低碳屬性。