孫志紅

【摘? 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)供給側結構性改革的深入推進，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作日益復雜，原有收入準則不能適應新時代發(fā)展要求。2018年實施的新收入準則要求房地產(chǎn)企業(yè)主動調(diào)整工作模式，按照新收入準則要求做好收入確認和成本核算工作。論文結合多年工作實踐，通過對新收入準則主要變化的分析，詳細闡述新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)的運用。

【Abstract】With the deepening of the supply-side structural reform of the real estate industry， the accounting management of real estate enterprises has become increasingly complex， and the original income standards can not meet the development requirements of the new era. The new income standards implemented in 2018 require real estate enterprises to take the initiative to adjust their working mode and do a good job in income recognition and cost accounting according to the requirements of the new income standards. Based on many years' working practice， this paper analyzes the main changes of the new income standards， and expounds in detail the application of the new income standards in real estate enterprises.

【關鍵詞】新收入準則;房地產(chǎn)企業(yè);確認時點;運用

【Keywords】new income standards; real estate enterprises; confirm the time; application

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）06-0088-02

1 引言

隨著我國經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展，經(jīng)濟業(yè)務交易方式不斷變化，尤其是電子商務經(jīng)濟的快速發(fā)展，暴露出傳統(tǒng)的企業(yè)收入準則難以適應經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展要求。2018年1月1日實施的《企業(yè)會計準則第14號——收入》（以下簡稱“新會計準則”）明確了企業(yè)確認收入的標準。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目建設周期較長、交易規(guī)模比較大，明確確認收入具有重要意義。新收入準則的實施對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)要合理應用新收入準則，以此提高企業(yè)財務管理水平。

2 新收入準則主要內(nèi)容變化

2021年1月1日我國企業(yè)執(zhí)行新收入準則。通過與原有收入準則對比，新收入準則在以下方面存在顯著變化：一是適用范圍變更。原有收入準則對于房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的確認收入采取不同的規(guī)范要求，例如，房地產(chǎn)企業(yè)采取收入準則，而建筑企業(yè)實施建筑合同準則。但是實踐中二者的業(yè)務存在重合性，影響企業(yè)的信息質(zhì)量。新收入準則則有效地解決了該問題，采取了統(tǒng)一的判斷標準，明確房地產(chǎn)企業(yè)除了長期股權投資、金融資產(chǎn)轉移、合并財務報表等以外的與客戶之間的合同都適應新收入準則。二是收入確認模型變更。原有的收入準則要求嚴格區(qū)分銷售收入與勞務收入。而新收入準則則是以客戶取得商品或者勞務的控制權時既可確認收入，這樣可以更加合理地反映企業(yè)收入確認的過程。三是合同成本處理方式變更。與原有收入準則相比，新收入準則在合同成本處理方式上作出了巨大調(diào)整。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中，原有收入準則規(guī)定銷售人員的傭金是作為銷售收入計入當期損益，而新收入準則對于銷售人員的傭金則以合同取得成本的名義計入資產(chǎn)中，后續(xù)對其進行攤銷。

3 新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入管理的影響

新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)財務工作的影響主要表現(xiàn)為以下3個方面：①新收入準則對房地產(chǎn)收入確認的影響。新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響是巨大的。由于房地產(chǎn)項目建設周期比較長，在整個項目施工中其分為多個環(huán)節(jié)，尤其是房地產(chǎn)主要采取預售模式。新收入準則改變了傳統(tǒng)分業(yè)務的收入確認，而是采取統(tǒng)一標準的收入確認制度，以“控制權”是否轉移作為收入確認的標準。這樣一來有效地解決了房地產(chǎn)業(yè)務種類重復的弊端問題，使得收入確認的結果更加客觀，提高了會計信息的可比性。另外，新收入準則明確了房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的時點。新收入準則在“某一時間段”“某一時點”確認收入上作出了明確的規(guī)定，有效地降低了因收入確認時點問題而產(chǎn)生的風險。房地產(chǎn)企業(yè)一般采取預售模式，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認根據(jù)預售進度實際對收入進行確認。例如，當房地產(chǎn)企業(yè)取得“五證”后，雖然還沒有完成施工，但是在合同中已經(jīng)明確了房子的樓層位置，客戶按照合同條款支付相應費用后，客戶取得房子控制權，房地產(chǎn)企業(yè)就可以將此時間點作為會計確認處理。房地產(chǎn)企業(yè)不需要房子驗收交房后再進行收入確認。②新收入準則對房地產(chǎn)收入計量的影響。我們知道，新收入準則要求房地產(chǎn)企業(yè)要以交易價格作為確認基礎，由于在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會開展各種促銷活動，采取折扣銷售等，需要房地產(chǎn)企業(yè)收入計量上要采取相應的計量方法。例如，原有的收入準則需要房地產(chǎn)企業(yè)將預收的房款作為企業(yè)的負債，但是在新收入準則下，符合收入確認條件就可以提前確認收入，這樣企業(yè)的負債率就會降低。③新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入信息披露的影響。如前上述，新收入準則改變了房地產(chǎn)企業(yè)收入確認模式，這樣必然會影響企業(yè)的負債表和利潤表的相關信息。通過調(diào)查，新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入信息披露的影響主要表現(xiàn)為：一是對房地產(chǎn)企業(yè)收入進行分解。收入分解的目的就是反映房地產(chǎn)業(yè)務如何影響收入及現(xiàn)金流量的性質(zhì)、金額。二是明確應該披露與應收賬款、合同資產(chǎn)以及合同負債賬目價值有關的收入信息?？傊率杖霚蕜t不僅從新舊準則銜接階段可能存在的一些需要調(diào)整的事項角度出發(fā)，要求企業(yè)披露調(diào)整事項，而且規(guī)定企業(yè)財務報表需要披露合同信息、履約義務信息、收入信息、應收賬款、交易價格、相關的資產(chǎn)負債信息以及重大判斷與估計等細節(jié)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)運用新收入準則所存在的問題

新收入準則的實施有效地促進了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式，尤其是增加了會計信息質(zhì)量的可比性，促進財務報表更加完整，有效地規(guī)避財務風險。但是相比原有收入確認準則，房地產(chǎn)企業(yè)在運用新收入準則時還存在諸多難點與問題。

4.1 可能和公允價值的使用相矛盾

基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式的轉變，原有的歷史成本法對資產(chǎn)或者負債進行計量的方式難以適應房地產(chǎn)企業(yè)新交易模式發(fā)展的要求，不能準確體現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)情況。公允價值可以體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值。但是新收入準則放棄公允價值計量方法，采取以交易價格為基礎的計量方式，這樣會出現(xiàn)一些新的問題。例如，用交易價格計量合同資產(chǎn)會導致其與其他資產(chǎn)計量屬性出現(xiàn)差異，不利于公允價值的使用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引優(yōu)質(zhì)客戶或者向特定客戶推銷產(chǎn)品會采取低于成本價格的方式出售商品，而房地產(chǎn)企業(yè)則可以通過關聯(lián)方的交易調(diào)控企業(yè)的收入，此種模式的交易價格就會存在失去公允性的問題。

4.2 財務人員的綜合素養(yǎng)難以滿足新收入準則實施要求

新收入準則的實施對于房地產(chǎn)企業(yè)財務人員而言是一項挑戰(zhàn)，需要財務人員加強學習，及時掌握相應的知識。通過分析新收入準則使實踐中的操作更加靈活，例如，新收入準則明確了收入確認時間點，即控制權轉移是收入確認的時間點。但是新收入準則突破原有的3類業(yè)務界限，要求企業(yè)財務人員根據(jù)具體業(yè)務的具體情況進行分析，準確找到控制權轉移的時點，以此作為收入確認工作。而時間點的確認要求財務人員不僅要具有扎實的專業(yè)知識，而且還要具備較強的職業(yè)道德素質(zhì)。所以財務人員專業(yè)技能的匱乏是影響房地產(chǎn)企業(yè)應用新收入準則的重要因素。

5 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)運用新收入準則的對策

基于房地產(chǎn)企業(yè)在運用新收入準則中所存在的難點與問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好以下工作。

5.1 在確定交易價格時充分考慮公允性

公允價值在我國新收入準則中的應用十分謹慎?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)在收入確認時采取的是交易價格為基礎中所存在的有失公允性問題，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對交易價格的監(jiān)督，對明顯存在有失公允性的交易價格進行調(diào)整。具體措施就是要明確交易價格，保證交易價格的合理性。新收入準則中對于交易價格的確認受諸多方面的影響，如融資成本、應付客戶對價、可變對價等。其中，可變對價是最常見的，就是房地產(chǎn)企業(yè)在簽署的合同中注明銷售折扣或者經(jīng)營租賃中超期未歸還產(chǎn)生的罰款等，這時候需要房地產(chǎn)企業(yè)采取合適的方法進行評估，保證交易價格的合理性。

5.2 提高財務人員專業(yè)勝任能力

新收入準則的實施對房地產(chǎn)企業(yè)財務人員提出更高要求，不僅要求財務人員具備扎實的財務專業(yè)知識，而且還要掌握較強的職業(yè)判斷能力。因此，基于新收入準則的實施，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對財務人員的教育培訓，提高其業(yè)務素養(yǎng)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務人員學習新收入準則制度，對照新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行學習，掌握其會計處理技能。例如，新收入準則提出要按履約進度確認收入，對此要求財務人員要及時學習，掌握按履約進度確認收入的相關會計處理要點。二是要提高財務人員的職業(yè)道德素質(zhì)。新收入準則的實施一定程度上賦予財務人員靈活處理財務的權限，所以財務人員必須要樹立高尚的職業(yè)道德素質(zhì)，嚴格按照相關要求規(guī)范從事收入確認工作，恪守法律底線。

5.3 重視收入信息披露

提高新收入準則的運用水平必須要重視收入信息披露工作，通過構建完善的信息披露制度促使企業(yè)不斷優(yōu)化新收入準則的實施質(zhì)量。例如，企業(yè)要定期對收入確認信息進行披露，以此讓社會投資者、政府部門以及購房客戶等全面了解企業(yè)的資本情況及營業(yè)業(yè)績。另外，企業(yè)還要通過引入第三方審計機構的方式，對收入確認信息披露質(zhì)量進行監(jiān)管審計。

總之，新收入準則的實施滿足了經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展環(huán)境下企業(yè)財務管理的要求。房地產(chǎn)企業(yè)項目具有建設周期長、合同交易復雜以及成本造價高等特點，這些特點使得房地產(chǎn)企業(yè)收入確認與計量要相對復雜，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)工作人員要加強對新收入準則的學習研究，重視新收入準則銜接問題，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作水平。

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