論房地產開發(fā)項目全面成本管理與控制研究

【摘要】我國的經濟條件在逐漸地走向穩(wěn)定化，各個行業(yè)中的發(fā)展也都度過了快速發(fā)展的階段，逐漸向現代化的方向進行發(fā)展。我國的房地產開發(fā)項目也同樣伴隨著社會在不斷地發(fā)展，在發(fā)展的過程中需要把之前的管理制度丟棄掉，采用最先進的現代化管理制度，利用現代化的管理制度對房地產開發(fā)項目的投資成本進行管理控制。

【關鍵詞】房地產開發(fā)項目;全面成本;管理與控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

為了能夠保證房地產開發(fā)項目的自身質量和在開發(fā)房地產項目的過程中所花費的時間，在能夠保證房地產開發(fā)項目的前提下，必須對房地產的開發(fā)項目進行全方位的管理與控制。在對房地產開發(fā)項目進行管理與控制的過程中，首先要做到的就是對房地產開發(fā)項目的整個過程進行監(jiān)督，其次就是在房地產項目開發(fā)的過程中對其出現的數據進行合理的整理與分析。排除所有對開發(fā)房地產項目不利的因素，避免因為某些小的原因影響到房地產開發(fā)項目的成本控制。

1、房地產開發(fā)項目的全面成本特點

1.1土地成本與安裝建筑的費用

土地和安裝建筑是兩方面的問題，在正常的房地產開發(fā)項目中會把這個階段中產生的費用進行合理的控制，尤其是在安裝建筑的過程中更要控制好成本費用。土地成本在房地產開發(fā)項目中占有非常重要的地位，一般會占到所有費用的60%至70%，由于土地是由政府直接進行拍賣的，所以會導致開發(fā)商很難對土地成本費用進行控制，土地成本的成本價格起伏度比較小，如果對房屋進行拆遷或者是土地被占有在進行補償的過程中也不能對費用進行合理的控制。所以在這個階段中要對安裝建筑的工程進行預算，但是在實際的操作過程中可能還會出現一定的改變，所以房地產的開發(fā)項目不是穩(wěn)定不變的，而是會伴隨著成本的變化而改變[1]。

1.2管理項目的費用和投資成本

開發(fā)房地產項目與開發(fā)其他項目不同，房地產項目的建設周期比較長，資金投入也比較大，回收率相對于其他項目來說也比較慢，由于在開發(fā)房地產項目的過程中使用的資金比較多，大部分的開發(fā)商在對項目進行開發(fā)的過程中都會去銀行貸款來對開發(fā)項目過程中的資金鏈進行周轉，但是在銀行貸款會收取一定的利息，這些利息也會成為開發(fā)房地產項目中的成本費用。所以在對房地產項目進行開發(fā)之前要先對項目中所需使用的費用進行估算，在估算的基礎上，制定出一套合理的籌資方案，從而在一定的程度上降低開發(fā)項目的成本問題。

1.3其他費用的支出

在開發(fā)房地產項目的過程中，還需要對房地產周圍的設施設備、小區(qū)的道路、小區(qū)的綠化等進行必要的裝飾，一些高檔的小區(qū)還需要建設一些小型的醫(yī)院和公園等建筑設施，這些費用的支出都屬于房地產項目的配套費用。相對于房地產開發(fā)項目的配套費用來說，最主要的一部分就是房地產開發(fā)項目的報建費用，報建費用就相當于我們經常說的押金費用，但是對于房地產項目開發(fā)的企業(yè)來說對于押金費用的回收并沒有制定很完整的策略，同時房地產開發(fā)項目的報建費用都是由政府或者其他一些相關單位采用強制性的手段進行收取的，收費的標準都會制定得非常高，一般占房地產開發(fā)項目總成本費用的15%左右，所以在對房地產項目進行開發(fā)的過程中要采取一定的措施來預防政府對這方面費用的收取和押金的回收問題，這樣才能夠保證企業(yè)的經濟利益不受影響。

2、房地產開發(fā)項目全面成本的管理措施

2.1房地產項目開發(fā)的投資階段

在房地產項目開發(fā)的投資階段，我們首先要做到的就是對我國房地產項目的開發(fā)進行合理的預測，然后根據房地產項目開發(fā)的地點做出調整，以保證房地產項目的開發(fā)能夠滿足市場的需求。其次我們還要對所建設的房地產項目進行市場評估，同時還要考慮該項目投入到市場當中之后所產生的競爭力，并做出相應的措施來應對。

就目前的狀況而言，我國的貧富差距在不斷地縮小，但是仍然存在。針對這些貧富差距，開發(fā)商在對房地產項目進行開發(fā)之前要針對當地人的經濟狀況制定出一份合理的建設標準，在對房地產項目進行開發(fā)的過程中，要對項目的投資進行預算，在這個過程中必須要做到實事求是，避免因為對項目的投資過大，造成資金浪費的現象;也不能對項目的投資預算過小，造成后期對項目的投資進行追加，從而擾亂房地產項目的投資計劃，造成一片混亂的現象。

2.2在設計階段對房地產開發(fā)項目的成本控制

要對房地產開發(fā)項目進行成本費用的控制，首先要做到的就是考慮建筑工程的造價問題，其次就是房地產項目開發(fā)的設計方案，這兩者要緊密地結合在一起。從而能夠保證建筑的造型和使用功能，同時還能夠降低項目的造價問題，為了能夠保證設計的實用性，要把項目的設計費用和建筑工程的造價費用呈反比關聯在一起。在必要的時候可以采取第三方的設計進行優(yōu)化，這樣不僅能夠保證房地產項目開發(fā)的質量問題，還能夠在一定的程度上降低成本費用[2]。

2.3房地產開發(fā)項目的施工階段

在房地產開發(fā)項目的施工階段主要是對施工成本進行控制、對施工過程中所需使用的材料進行控制。在對施工成本進行控制的時候要從施工的工藝方面入手，控制施工的材料問題要從兩方面入手：1.控制好材料的用量，2.精確地掌握材料的市場價格。一般情況下政府對房地產項目施工過程中所用到的材料的價格都會定位在中等水平，為了能夠保證開發(fā)商所購買材料的質量，并且減少采購的支出費用，要求企業(yè)在購買材料的過程中要建立一個完善的市場信息共享系統(tǒng)[3]。

小結：

總而言之，房地產開發(fā)項目的成本費用管理控制是一項非常復雜的工作，房地產開發(fā)項目要根據自己的實際情況，正確處理好房地產項目開發(fā)過程中出現的各項問題，對房地產項目開發(fā)過程中的成本費用和其他費用進行嚴格的把控。只有控制好項目開發(fā)的成本問題才能夠提高市場的競爭力，不斷地加強房地產項目的成本管理控制，不僅能夠降低房地產的經營風險，還能夠提高對房地產項目投資的回報率。

參考文獻：

[1]馮媛媛.河北滄州管業(yè)大廈項目成本控制研究[D].中國海洋大學，2019.64.

[2]翁益郎.淺談房地產項目成本控制與管理[J].四川建材，2019，（4）.277-278.doi：10.3969/j.issn.1672-4011.2019.04.122.

[3]程煒.工程項目全過程成本控制理論與方法應用研究[D].廣東工業(yè)大學，2019.82.

作者簡介：

岳必定，男，1972年12月11日出生，漢族，湖南邵陽人，中級職稱，學歷：本科，從業(yè)方向：建筑施工和房地產管理。