袁京力

低迷中的地產股正在迎來產業(yè)資本的青睞。

2021年8月5日，保利地產（600048.SH）公告稱，公司大股東保利集團已于8月4日在二級市場增持了50萬股股票，未來一年內增持不超過2%。

與大股東同行的還有上市公司高管。據公告，公司董事長、總經理劉平攜全體高管人員計劃自2021年8月4日起的6個月內，合計增持金額不低于800萬元、不超過1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。

歷史上，保利地產大股東或者高管先后三次增持，在前兩次增持后，房地產股均走出底部，以致外界解讀此番增持亦是房地產板塊見底的信號。在增持公告發(fā)出后，保利地產股價絕地反擊，從8月5日開始大漲近30%。

與大股東或者高管這樣的產業(yè)資本相反，作為A股最大機構投資者的公募基金卻在持續(xù)減持房地產板塊。截至2021年二季度末，其持股市值已由2020年6月底的948.84億元下降至312.09億元，這也是2006年年底以來的新低。

這種戰(zhàn)略博弈的背后，是產業(yè)資本和金融資本對房地產行業(yè)利潤前景的分歧。在一系列調控政策出臺后，房地產開發(fā)企業(yè)毛利率受到較大影響，未來房企毛利率能否穩(wěn)回升將是房地產股估值修復的關鍵。

產業(yè)大抄底PK公募歷史性低倉位

除了這次增持外，保利地產大股東歷史上曾經進行了兩次增持，且收益率均不低。

2008年9月，保利地產大股東保利集團公告稱，在未來一年內擬增持不超過2%的股份，最終增持637萬股。從后續(xù)增持結果看，該部分增持股票最終獲得了不菲的投資收益。在一年期間，保利地產的股價最高上漲了近2倍。

同樣的行為發(fā)生在2014年2月26日，保利地產公告稱，保利集團于前一日增持40萬股，承諾未來12個月增持不超過2%。此外，保利地產高管也于當天和2015年7月公告了類似的增持計劃。從事后看，這些增持的股票在一年內的最高回報均超過100%，堪稱精準抄底。

除了保利地產外，其他地產上市公司高管近期也增持了自家股票。2021年以來，融創(chuàng)中國（01918lHK）董事局主席孫宏斌三次增持自家股票，耗資1.82億港元;碧桂園（02007.HK）執(zhí)行董事兼聯(lián)席主席楊惠妍也在3月底至6月底買入自家股票約3.08億股，累計耗資30億港元。

不過，公募基金的選擇卻與產業(yè)資本相反。據西南證券統(tǒng)計，主動偏股型基金的房地產行業(yè)倉位占比連續(xù)6個季度下降，2021年二季度房地產持倉占比僅為0.9%，環(huán)比繼續(xù)下降，已經處于歷史最低水平。

數據顯示，基金重倉股中，房地產行業(yè)持倉占比已經從2018年四季度的7.1%下降至目前的0.9%，其中開發(fā)類房地產股成為減持重災區(qū)，萬科A（000002.SZ）、保利地產（000656.SZ）和金科股份排名前三位，分別減持2.63億股、1.14億股及1.03億股。僅2021年二季度，公募基金的房地產行業(yè)持倉市值就減少了221.27億元，期末持股市值僅為312.09億元，這也是2006年以來的新低，甚至低于2008年次貸危機期間。

不過，公募基金卻在增持社區(qū)運營類公司和投資物業(yè)類公司，增持前三名分別為中海物業(yè)（02669.HK）、華僑城A（000069.SZ）及招商蛇口（001979.SZ），增持比例分別為7149萬股、4152萬股及1978萬股。

行業(yè)龍頭也遭遇了較大減持。以萬科A為例，2021年二季度末，公募基金持倉為126.3億元，二季度減持了99.7億元，排名全A股減持市值榜第六位。保利地產的持股市值也從2021年一季度末的98.08億元下降至二季度末的69.21億元，減持市值達到28.87億元。明星公募基金中，僅興全趨勢等少數基金繼續(xù)重倉地產股，二季報數據顯示，興全趨勢持有萬科A、保利地產的股票數分別為6815萬股、1.27億股，分別位列第四、第五重倉股，持股市值分別為16.22億元、15.3億元。

從2015年以來的每年底至2021年6月底，公募基金持有房地產股票的市值分別為654.7億元、464.76億元、705.59億元、807.55億元、1125.98億元、913.36億元及312.09億元，過去半年時間減倉超600億元。

集中度繼續(xù)提升的機會

自2020年下半年開始，一系列房地產宏觀調控政策疾風驟雨般出臺，包括三條紅線、土地出讓兩集中、貸款集中、拿地占銷售額比重不高于40%、商業(yè)票據納入有息負債等，房地產行業(yè)的利潤空間被大幅擠壓。

2020年，中國房地產行業(yè)銷售金額為17.36萬億元，從2021年前7個月數據來看，2021年房地產行業(yè)銷售額很有可能突破18萬億元，比2015年的8.7萬億元增長1倍不止。

在這個過程中是房地集中度的提升。2020年，TOP10、TOP30、TOP50房企銷售額占比分別為28.21%、45.21%及51.63%，分別較2019年下降0.34個、增長0.81個、增長1.19個百分點。2021年一季度，TOP10房企的銷售額市場占有率為29.46%，市場份額還在上升。海通證券認為，在復雜環(huán)境下龍頭公司的品牌和運營管理能力更加凸顯，未來行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。

從過去六年看，房地產集中的邏輯是非常明顯的。2015年，中國房地產銷售金額為8.73萬億元，其中TOP10、TOP30、TOP50房企銷售占比分別為16.87%、27.16%及31.74%。

未來這種趨勢會繼續(xù)存在嗎？在三條紅線、兩集中等調控政策下，一方面是大批的中小房企乃至部分頭部企業(yè)會破產出清、喪失市場份額;另一方面資產負債良好的頭部房企繼續(xù)搶占市場份額，房地產集中度有可能繼續(xù)上升。

這從2021年的拿地情況可見端倪。廣發(fā)證券對全國22個重點城市上半年的統(tǒng)計發(fā)現，TOP10拿地出讓金占比近25%。根據各地規(guī)自局，上市房企拿地金額占比70%，按照2020年銷售規(guī)模劃分，TOP100拿地出讓金占比接近62%。從上半年拿地數據看，TOP10的市場份額能維持。