集中供地政策是“退熱貼”還是“特效藥” ？

王哲

今年2月底，為了實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”目標(biāo)，全國(guó)住宅用地供給實(shí)施“新政”，全國(guó)22個(gè)城市實(shí)施雙集中供地，一年分3次集中發(fā)布出讓公告并集中組織出讓。隨著合肥市和鄭州市的首輪集中供地拍賣在6月3日落槌，目前已有19個(gè)城市完成了集中供地的首秀，集中供地的成交總額已經(jīng)達(dá)到8000億元人民幣。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財(cái)政依賴程度，減少“地王”現(xiàn)象，貫徹落實(shí)“房住不炒”，眾多媒體與專家也曾預(yù)測(cè)，“雙集中”政策會(huì)促使土拍總體熱度下降、地價(jià)漲幅放緩。但從部分城市首輪的執(zhí)行效果來看，這些初衷并沒有得到有效落實(shí)，部分城市土拍熱度很高，多次出現(xiàn)10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一塊土地的現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上出現(xiàn)了多處“地王”地塊，從實(shí)際成交地價(jià)來看，絕大部分城市有不同幅度上漲?！半p集中”新政能否成為土地市場(chǎng)的“退熱貼”和標(biāo)本兼治的“特效藥”？

土拍冷熱延續(xù)以往

“看了幾個(gè)一線城市的雙集中供地情況，我更加焦慮了。”準(zhǔn)備在兩三年內(nèi)購(gòu)置改善型住房的購(gòu)房者徐杰如是告訴《中國(guó)報(bào)道》記者，“部分城市實(shí)際成交地價(jià)比去年同期大幅度提高，心里實(shí)在不安?！?/p>

5月10日，在北京市西南三環(huán)六里橋的北京行政服務(wù)中心，幾十家房企不斷舉牌競(jìng)價(jià)，將幾十公里外東北五環(huán)外的金盞地區(qū)兩塊地的樓面價(jià)刷新至5.3萬(wàn)元/平方米，這比當(dāng)?shù)卣诮ㄔO(shè)的另一項(xiàng)目的樓面價(jià)貴了接近30%，也就是說，這兩塊地的樓面地價(jià)就已經(jīng)幾乎達(dá)到或超過了此前項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)。

北京今年首輪集中供地歷時(shí)4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價(jià)，其中10宗土地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。雖然溢價(jià)率整體看上去不高，僅為9.5%，但考慮到競(jìng)報(bào)公租房面積、政府持有產(chǎn)權(quán)等，到手土地的實(shí)際溢價(jià)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于表面溢價(jià)率。

廈門、重慶、無(wú)錫首場(chǎng)集中供地中，多處地塊起拍樓面價(jià)即刷新區(qū)域的歷史成交樓面價(jià)。3個(gè)城市的成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲了71%、51%和31%。重慶市平均溢價(jià)率達(dá)43%，較2020年全年增長(zhǎng)33個(gè)百分點(diǎn)，甚至有地塊出現(xiàn)130%的溢價(jià)率。無(wú)錫市成交的16宗土地中，15宗土地達(dá)到了最高限價(jià)，其中一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價(jià)。而廈門市成交的5宗土地中，3宗土地達(dá)到了最高限價(jià)。

杭州首批集中供地土拍多“封頂自持”。早在土拍前一日，四分之三的地塊就在自由報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中觸及“價(jià)格封頂”，進(jìn)入競(jìng)報(bào)商品住宅自持比例環(huán)節(jié)。本次杭州共集中出讓57宗住宅用地，平均溢價(jià)率超過25%。

在4月底進(jìn)行的廣州首批集中供地競(jìng)拍中，黃埔知識(shí)城兩塊土地分別拍出了3.1萬(wàn)元/平方米和2.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，超過了附近在售項(xiàng)目3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)的均價(jià)，“面粉貴過面包”。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財(cái)政依賴程度，減少“地王”現(xiàn)象，貫徹落實(shí)“房住不炒”。

北方大部分城市土拍市場(chǎng)則延續(xù)以往。天津平均溢價(jià)率為10%，青島除1宗地塊溢價(jià)成交之外，其余均為底價(jià)成交。沈陽(yáng)與長(zhǎng)春的樓面成交均價(jià)，比2020年全年略高。從首輪土拍情況看，供地新政目前并沒有有效改變土拍格局。

“從未有過的緊張與焦慮”

“我們這次一塊地也沒有拿到，主要是感覺算不過賬來，沒有賺頭。”一家頭部央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)報(bào)道》記者采訪時(shí)直言，部分城市為了把溢價(jià)率控制得看上去低，而把出讓底價(jià)抬得很高，與區(qū)域地價(jià)相比有明顯的漲幅，而在另一端，售價(jià)上限又被嚴(yán)格限制，利潤(rùn)率被擠壓，對(duì)于良心企業(yè)來說，不偷工減料要做出好產(chǎn)品來恐怕很難。

5月14日，濱江集團(tuán)老板戚金興在網(wǎng)上公開回答網(wǎng)友提問時(shí)表示：“此次杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑借團(tuán)隊(duì)精干、高效管理、融資能力強(qiáng)、品牌影響大等優(yōu)勢(shì)，將努力做到1%～2%的凈利潤(rùn)水平?！?/p>

“我們感覺到前所未有的緊張與焦慮?！币患议_發(fā)商的投拓負(fù)責(zé)人告訴記者，“拍地前焦慮，怕?lián)尣坏降?拍到手后更緊張，怕虧損。”他表示，此次集中供地很多熱點(diǎn)城市的地塊“明面”上的利潤(rùn)率都不超過5%，有的地塊甚至明顯是虧損的，但為了維持企業(yè)發(fā)展和各種考慮，很多企業(yè)還是硬著頭皮拿地?！叭绻凑找酝哪玫販y(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，這批地的利潤(rùn)怎么都算不過來賬，但是不搶，就將失去市場(chǎng)。拿地可能會(huì)死，但不拿地肯定會(huì)死。拿到地就有了融資的資本和機(jī)會(huì)，就有了規(guī)模，為確保公司戰(zhàn)略布局，保證在核心城市的市場(chǎng)占有率，必須要拿?！?p>

公開數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在“三穩(wěn)”政策開始后就已經(jīng)告別了高利潤(rùn)時(shí)代。

公開數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在“三穩(wěn)”政策開始后就已經(jīng)告別了高利潤(rùn)時(shí)代，一路從動(dòng)輒超過20%的利潤(rùn)水平下探到低于10%。到2020年，百?gòu)?qiáng)房企平均凈利潤(rùn)率為11.2%，在多數(shù)一二線城市，很多項(xiàng)目最終的利潤(rùn)水平僅能達(dá)到5%～6%。而雙集中供地新政之下，盈利空間進(jìn)一步縮小，一部分城市的很多高溢價(jià)項(xiàng)目在核算后接近零利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)。

“新政下，行業(yè)需要更多的理智和冷靜。”港龍中國(guó)執(zhí)行總裁姜煒提醒說，“站在投資端的角度來分析，房企要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)低利潤(rùn)項(xiàng)目，不具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的中小房企更要認(rèn)清形勢(shì)、謀定后動(dòng)?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士徐若男對(duì)《中國(guó)報(bào)道》記者表示，從一定程度上來說，集中供地政策加速了地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，那些明知算不過賬來，卻為了抓住一年僅有的3次機(jī)會(huì)，硬著頭皮拿高價(jià)地的房企，必將會(huì)面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。做大規(guī)模是房企發(fā)展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的時(shí)候，越要注意企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

政策改革任重道遠(yuǎn)

土地出讓形式的改革，事關(guān)重大，首批集中供地又帶有試點(diǎn)性質(zhì)，記者采訪的專家普遍認(rèn)為，相關(guān)政策制定部門應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)聽取建議，更好地推進(jìn)集中供地后續(xù)工作的進(jìn)展，更好地體現(xiàn)“房住不炒”的真意。

相關(guān)政策制定部門應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)聽取建議，更好地推進(jìn)集中供地后續(xù)工作的進(jìn)展，更好地體現(xiàn)“房住不炒”的真意。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，“雙集中”政策最初是希望通過控制土地供給端統(tǒng)一行為，降低房企參拍率，減少重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)來降低土地拍賣過程加價(jià)，從而控制地價(jià)，是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。由于重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)高、土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響力大，穩(wěn)定了重點(diǎn)城市的地價(jià)，可帶動(dòng)全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。另外便是提升透明度，為市場(chǎng)主體提供更多的機(jī)會(huì)，從而降低市場(chǎng)集中度。但“雙集中”政策能否按住地價(jià)并且限制住房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫產(chǎn)生積極影響，從第一輪集中供地情況來看情況堪憂，還有待于政策的進(jìn)一步調(diào)整。

“地方政府‘算賬，要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，一定要把企業(yè)的合理利潤(rùn)算進(jìn)去，也要留給企業(yè)足夠的測(cè)算時(shí)間和空間。一幅地塊動(dòng)輒幾十億，算錯(cuò)了誰(shuí)都承受不起，對(duì)于市場(chǎng)來說也不是一個(gè)健康的方向，集中供地政策后續(xù)調(diào)整的空間很大?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)的資深研究者對(duì)《中國(guó)報(bào)道》記者坦言。

實(shí)際上，從4月15日長(zhǎng)春打響集中供地第一槍開始，對(duì)于“雙集中”政策預(yù)期是否實(shí)現(xiàn)的討論就從未停止。尤其體現(xiàn)在長(zhǎng)三角、熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊的拍賣上。廣州土拍開始后，土地市場(chǎng)掀起一輪又一輪熱潮，重慶、無(wú)錫、杭州、廈門等熱點(diǎn)城市的土拍過程再一次掀起熱議，普遍的輿論是，“雙集中”政策不僅沒有抑制地價(jià)，反而抬高了地價(jià)。

另一方面記者也注意到，除了“雙集中”政策實(shí)施之外，同期還有其他調(diào)控政策紛紛出臺(tái)。住建部多次約談熱點(diǎn)城市，各大城市對(duì)限購(gòu)、限售政策陸續(xù)加碼，對(duì)房市的調(diào)控繼續(xù)收緊。隨著多項(xiàng)政策的重拳出擊，有部分城市的熱度開始降溫，多個(gè)城市的住宅成交量略有下跌。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，現(xiàn)在的生育率問題、年輕人“躺平”問題，都和高房?jī)r(jià)息息相關(guān)，真正控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵不在于供地次數(shù)以及限購(gòu)限售等調(diào)控政策，而在于供地量與人口的均衡程度，他認(rèn)為，人口流入的地方相應(yīng)的供給建設(shè)用地指標(biāo)也要提升。比如東北、西北的建設(shè)用地指標(biāo)賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政平衡的同時(shí)房地產(chǎn)的供求也平衡了，以實(shí)際解決供求矛盾。