請教大家一個問題，某地產(chǎn)項目明確規(guī)定了哪部分建筑面積為開發(fā)商自持部分，對于該自持部分有什么限制性的要求嗎？

有自持要求的可以記載入登記簿附記。

抵押、轉(zhuǎn)移有什么限制嗎？

有自持要求的我認(rèn)為都不能抵押和轉(zhuǎn)移，問題是現(xiàn)在出讓合同中沒說清楚自持含義。

其實(shí)這個是有法律問題的，自持其實(shí)是合同約定，從法律上來說并不能作為拒絕辦理登記的事由。不能說是政府和普通主體的約定就大于《民法典》。

沒有處分權(quán)的不動產(chǎn)我認(rèn)為都不能抵押。

非法定不能限制所有權(quán)。

我理解的自持僅僅限制拆零處置。如果整體處置有何不可呢？自持屬于行政管理的要求，難道可以限制物權(quán)，導(dǎo)致抵押合同無效？

所以合同約定的自持含義要由相關(guān)部門做出權(quán)威解釋。除此之外，整體自持的約定究竟是什么含義？是不能轉(zhuǎn)讓的意思嗎？

您說的我理解，但從登記的角度來說，這個約定能限制物權(quán)么？

我認(rèn)為是可以的。出讓方的合同約定屬于限制性物權(quán)約定，登記中心應(yīng)執(zhí)行。否則出讓合同約定將成為一紙空文，自然資源部門自己都不能解釋，不能執(zhí)行。

其實(shí)這個問題應(yīng)該讓自然資源部在登記規(guī)則中明確一下，即出讓合同的限制性條款必須記載登記簿。

是的，我也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)記載，而且要明確自持的含義，除了不能轉(zhuǎn)讓，是否能夠抵押或者分立，存續(xù)分立和新設(shè)分立是不同的。

我不是說不能，關(guān)鍵是要明確，這樣基層才好做。如果登記簿記載了，法院應(yīng)該會采納。不過也不會影響特殊情況，比如破產(chǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行。

對于特殊的合同義務(wù)，比如限制轉(zhuǎn)讓、定向轉(zhuǎn)讓等登記簿里需要記載嗎？

不止登記簿，出讓合同也是有法律效力的，登記簿記載是根據(jù)合同約定來的，所以已抵押不動產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的約定可以記載，其實(shí)質(zhì)是一樣的。記載在登記簿上的約定有物權(quán)效力。

單獨(dú)只有合同是會有問題的，所以從根本上解決還是得記載到登記簿。

對，出讓合同不一樣的地方是有法律的明確規(guī)定，并且和登記機(jī)構(gòu)屬于同一部門，所以登記機(jī)構(gòu)不僅要把關(guān)還要承擔(dān)行政管理的責(zé)任。

政府規(guī)定的自持部分不動產(chǎn)從法律層面是否可以認(rèn)為不能抵押？

如果出讓合同寫的是不允許轉(zhuǎn)讓，沒寫不允許抵押呢？

那就可以抵押。

如果不能抵押，是否有明確的法律條款？因為登記部門拿不出簡單明確的法律依據(jù)，權(quán)利人不能抵押融資，就容易出問題。

我們當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在還有一個問題，如果登記簿記載了自持，或者不允許轉(zhuǎn)讓，銀行是不會同意借貸的。

不允許轉(zhuǎn)讓意味著不能抵押，出讓部門最好能寫清楚，但法理上可以這么認(rèn)為，抵押人要對抵押財產(chǎn)有處分權(quán)。

從法律上看轉(zhuǎn)讓和抵押是不同規(guī)則，兩者不等同。

銀行現(xiàn)在安全得很，但銀行不放貸，權(quán)利人都會責(zé)怪不動產(chǎn)登記部門。

比如學(xué)校、醫(yī)院不能抵押，但沒說不能轉(zhuǎn)讓。

銀行不放貸并不一定意味著法律不允許，很多情況下是銀行自身對風(fēng)險的評估和管控。

從法律層面來看，土地使用權(quán)出讓合同屬于行政協(xié)議的范疇，而自持的約定也僅僅屬于合同的約定。從《民法典》和登記的相關(guān)法律法規(guī)來看，并無要求對此約定進(jìn)行記載。自然資源部門的文件也并無約定情況的記載的規(guī)定。從目前來看，單純從登記技術(shù)角度來說是不應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，如土地使用?quán)人違反約定轉(zhuǎn)讓了自持資產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。目前，自然資源主管部門既是出讓合同的簽約人，又是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主管部門，應(yīng)盡快明確如何辦理。