新經(jīng)濟環(huán)境下我國住宅物管行業(yè)多元化發(fā)展的現(xiàn)狀與對策

徐梓熊 陳思宇 肖艷 馮統(tǒng)英

【摘 ?要】經(jīng)過40年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)已逐步趨于穩(wěn)定，而在新經(jīng)濟環(huán)境下，我國居民的消費需求已逐漸呈現(xiàn)多元化。因此，面對新經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)變，我國物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)向多元化方向經(jīng)營發(fā)展。論文通過分析物業(yè)管理行業(yè)，針對其傳統(tǒng)模式較多、管理模式復雜、企業(yè)不穩(wěn)定、員工排斥等多元化發(fā)展現(xiàn)狀提出相應(yīng)對策，使物管行業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)展多元化經(jīng)營，對推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

【Abstract】After 40 years of development， China's property management industry has gradually stabilized， and under the new economic environment， China's residents' consumer demand has gradually presented diversification. Therefore， facing the change of the new economic environment， China's property management enterprises should also develop to the direction of diversification. By analyzing the property management industry， this paper puts forward corresponding countermeasures for its diversified development status， such as more traditional modes， complex management modes， unstable enterprises and employees' rejection， so as to make the property management industry develop diversified operation under the new economic environment， which is of great significance for promoting the development of the property management industry.

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟環(huán)境;物業(yè)管理行業(yè);多元化發(fā)展;盈利模式

【Keywords】new economic environment; property management industry; diversified development; profit mode

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）09-0125-03

1 引言

2021年是我國物管行業(yè)誕生40周年，然而隨著我國經(jīng)濟的進步，傳統(tǒng)的物管行業(yè)已無法滿足人民的社會需求，物業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為該行業(yè)的首要目的，為得到社會及人民的支持，很多物業(yè)企業(yè)已向多元化經(jīng)營模式發(fā)展。如今，碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、綠城服務(wù)等頭部企業(yè)都擁有較完善的多元化企業(yè)經(jīng)營模式，但觀測其他物業(yè)公司，仍然采用較“老套”的經(jīng)營模式，大大限制了其發(fā)展及經(jīng)濟效益。為達到物管行業(yè)服務(wù)與收益共贏局面，物管企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身優(yōu)勢開展多元化經(jīng)營，創(chuàng)造行業(yè)新高度[1]。

2 物業(yè)多元化發(fā)展概述

多元化發(fā)展包括市場、投資區(qū)域、產(chǎn)品等多個方向，在人民生活中，多元化方向主要體現(xiàn)在產(chǎn)品多元化上，即在主營自身產(chǎn)品業(yè)務(wù)同時，發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)，不但可以開拓市場，還能降低企業(yè)風險[2]。目前實行物業(yè)多元化發(fā)展的企業(yè)中，以萬科為例，萬科物業(yè)管理企業(yè)在保證其主營業(yè)務(wù)的同時，還根據(jù)業(yè)主需求設(shè)立了配送、空置房代管、快遞代收、叫車等多項服務(wù)，這些通過本職工作衍生出來的其他服務(wù)項目，既能提升業(yè)主滿意度，又能為公司帶來可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，因此，大力發(fā)展多元化經(jīng)營模式，是如今物管行業(yè)的生存根本。

3 我國住宅物管行業(yè)多元化發(fā)展的現(xiàn)狀

3.1 行業(yè)現(xiàn)狀：增值服務(wù)探索難度大，呈現(xiàn)百花齊放態(tài)勢

住宅物管處在跑馬圈地、飛速發(fā)展階段。與上游房地產(chǎn)行業(yè)相比，盡管誕生時間相近，但物管行業(yè)最初的角色僅僅是地產(chǎn)行業(yè)的附屬成本中心，2015年后逐漸轉(zhuǎn)化為獨立運營的利潤中心。相對較小的規(guī)模體量，較為確定的儲備項目，使得行業(yè)仍處在“跑馬圈地”的飛速發(fā)展階段，這一點從近年來行業(yè)發(fā)展速度就可以看出。主流物管公司（主要為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象、雅生活、中海物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、世貿(mào)服務(wù)、金科服務(wù)、永生生活、合景悠活等）2017-2019年營收服務(wù)復合增速均值達46%，歸母凈利潤符合增速均值66%。主要物管公司業(yè)主增值服務(wù)收入占比如圖1所示。

圖1 ?主要物管公司業(yè)主增值服務(wù)收入占比

募集資金最大用途在于收并購拓展規(guī)模。除去關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的項目支持外，物業(yè)公司上市后，募集資金只要用于收并購方向，表現(xiàn)出公司對物業(yè)管理擴張的高度重視。在21家物管公司中，有17家公司用于收并購的資金比例均超過50%，均值達58%。

當前物業(yè)公司被更換的概率不高。物管行業(yè)最核心要素在人，目前來看，技術(shù)替代的效果并不佳，而員工工資剛性效應(yīng)顯著，物管費難以放開的前提下，中長期毛利率向下是大概率事件。但當前對住宅物業(yè)而言，物管公司對規(guī)模的訴求仍然較強，即使薄利也有一定戰(zhàn)略布局意義。一方面是盈利的驅(qū)動，另一方面，提前占據(jù)更多的小區(qū)，就占據(jù)了更多的渠道。從行業(yè)續(xù)約率看，2019年百強企業(yè)續(xù)約率高達98%，過去10年均維持在較高水平。盡管民法典對于更換物業(yè)公司和成立業(yè)委會的要求有所放松，但仍有較大門檻，目前主要物管公司成立業(yè)委會的比例還較低，當前被更換掉小區(qū)的概率并不大。

小區(qū)“半封閉管理模式”利于催生平臺化概念。出于對小區(qū)安全、安靜、衛(wèi)生等環(huán)境要求，物管公司在人員出入、品牌進駐等方面有一定話語權(quán)，“半封閉式”的管理制度使得小區(qū)逐漸催生出平臺化的概念。未來在試水各類增值服務(wù)或嫁接外部資源時具備較大優(yōu)勢。

按照服務(wù)對象分類，增值服務(wù)主要可分為業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)，后者是為地產(chǎn)公司提供的案場服務(wù)、咨詢服務(wù)等，是與兄弟地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)交易的重要部分。由于地產(chǎn)行業(yè)正趨于“后地產(chǎn)時代”，長期來看并不存在可持續(xù)性，因此主要討論業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。主要物管公司基礎(chǔ)物業(yè)毛利率與增值服務(wù)毛利率對比如圖2所示。

圖2 ?主要物管公司基礎(chǔ)物業(yè)毛利率與增值服務(wù)毛利率對比

業(yè)主增值服務(wù)品類眾多。從當前物管公司增值服務(wù)開展的情況看，目前業(yè)主增值服務(wù)涵蓋的內(nèi)容眾多，是小區(qū)平臺化的一個初體現(xiàn)，主要業(yè)務(wù)涵蓋園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)、居家生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)等。

不同物業(yè)公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的重心不同，目前看來還沒有較為成熟，可以貢獻較大利潤規(guī)模的業(yè)務(wù)。從收入體量看，目前社區(qū)增值服務(wù)的收入占比仍然不高，但趨勢是在持續(xù)上升。同時，增值服務(wù)對人員的依賴程度較傳統(tǒng)的物管服務(wù)較低，具備很強的消費屬性，往往具備更高的利潤率。因此，住宅的增值服務(wù)探索仍在繼續(xù)，但多樣化的收入結(jié)構(gòu)使得增值服務(wù)和規(guī)模積少成多，未來這將成為物管公司創(chuàng)收的核心業(yè)務(wù)。

3.2 傳統(tǒng)模式物業(yè)管理企業(yè)較多

雖然少部分物業(yè)公司已發(fā)展了多元化經(jīng)營管理模式，但大部分物業(yè)仍在延續(xù)傳統(tǒng)，然而，傳統(tǒng)的物業(yè)經(jīng)營模式在新經(jīng)濟環(huán)境下，已存在很多弊端[3]。

第一，傳統(tǒng)經(jīng)營模式的利潤空間小，如今物管行業(yè)都根據(jù)政府的指導價格定價，而針對一些民生行業(yè)，政府的定價一般采取謹慎態(tài)度，無法滿足該行業(yè)提高收費標準的訴求，因此，在有限的經(jīng)營內(nèi)容上，物管行業(yè)的發(fā)展受到較大阻礙。

第二，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式風險較大，由于其主營業(yè)務(wù)單一，面對變換較大的新經(jīng)濟市場，易發(fā)生風險事故損失經(jīng)濟。

第三，盈利困難，物管行業(yè)的主要盈利模式是收取物業(yè)費，然而隨著新經(jīng)濟的到來，物價上漲，物業(yè)費卻難以提高，使很多物管行業(yè)的利潤空間嚴重縮水，不利于企業(yè)生存。

第四，難以獲得業(yè)主好評，隨著新經(jīng)濟的來臨，傳統(tǒng)的物業(yè)經(jīng)營模式往往無法滿足業(yè)主需求，且業(yè)主之間的差異化較大，因此，很多業(yè)主對其物業(yè)的工作持不滿態(tài)度。由此可見，多元化經(jīng)營是物業(yè)發(fā)展的必要道路。

3.3 管理復雜，易引發(fā)行業(yè)沖突

物管行業(yè)在向多元化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變時，會增加多個服務(wù)項目，每個項目都應(yīng)設(shè)置相應(yīng)部門與職位，因此，傳統(tǒng)的管理模式已無法滿足龐大的經(jīng)營范圍，同時在有限的成本中，物管行業(yè)容易出現(xiàn)管理復雜情況。此外，每個物業(yè)部門都喜歡按照自身特點與習慣工作，對新的經(jīng)營模式采取排斥態(tài)度，反而使各部門間的工作協(xié)調(diào)產(chǎn)生一定影響，易引起行業(yè)沖突，不利于物管企業(yè)的進步。

3.4 企業(yè)不穩(wěn)定

在有限的物業(yè)資源內(nèi)，若增加部門項目，物業(yè)原始部門資源勢必出現(xiàn)縮水情況，會使企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)混亂，導致員工工作效率降低，不利于企業(yè)發(fā)展。此外，企業(yè)發(fā)展越迅速，該企業(yè)的風險越大，例如，在發(fā)展多元化經(jīng)營模式道路中，物管企業(yè)貸款增加以及新項目的投入使企業(yè)利潤短期縮水等，都會產(chǎn)生企業(yè)風險，影響企業(yè)盈利。面對以上風險，物管企業(yè)若無充足準備，會為企業(yè)帶來嚴重影響，降低企業(yè)穩(wěn)定性。

可見，受當前形勢影響，傳統(tǒng)物業(yè)的企業(yè)盈利狀況在逐漸縮水，即使部分企業(yè)已轉(zhuǎn)為多元化形式發(fā)展，但發(fā)展效果不好，受內(nèi)部因素限制較多，很難轉(zhuǎn)變?yōu)橛髽I(yè)。對此，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展多元化模式同時，應(yīng)實施一定的策略，提高企業(yè)盈利情況。

4 我國住宅物管行業(yè)多元化發(fā)展策略

4.1 橫向業(yè)務(wù)平臺化延展

成長性佳并非是物管行業(yè)可以持續(xù)享受高估值的長期邏輯，行業(yè)進入成熟期后增速中樞下移是確定性趨勢。物管行業(yè)轉(zhuǎn)化為獨立運營的利潤中心年限較少，具有較大的發(fā)展空間及較多的儲備項目，因此，可進一步加快發(fā)展[4]，業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)賦予了物業(yè)公司類消費的行業(yè)屬性。此外，業(yè)主需要的服務(wù)行業(yè)逐漸趨向多樣化，但就物業(yè)公司的開展情況看，產(chǎn)品服務(wù)、居家服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等項目依舊不夠成熟，收入占比不高，但在逐漸上升，具有較大的增值空間，且增值服務(wù)項目不受傳統(tǒng)影響，消費屬性強，可獲得更高效益。因此，為開通更多渠道，提供完善增殖服務(wù)，物業(yè)公司首先應(yīng)擴大市場，征求更多增值業(yè)務(wù)，其發(fā)展方向豐富，可在微商類電子商務(wù)領(lǐng)域、掃除類家政服務(wù)領(lǐng)域、收送快遞類物流領(lǐng)域等多個領(lǐng)域進行開發(fā)。此外，還可開展裝修、寵物代養(yǎng)、學生代接、學生輔導、幼兒園、保險理財?shù)榷囗棙I(yè)務(wù)，物業(yè)在發(fā)展多項業(yè)務(wù)時，應(yīng)有序發(fā)展，積少成多，逐漸擴大增值服務(wù)，慢慢獲得更多利潤，使更多的增值服務(wù)成為企業(yè)創(chuàng)收的核心業(yè)務(wù)。未來，物管公司進入成熟期后，平臺上可以開展多類別的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)百花齊放局面，那么即使業(yè)績增速下行，但可持續(xù)的穩(wěn)定運營表現(xiàn)也可以得到市場青睞。

4.2 進行資源整合

為獲得更多利潤，保證物管企業(yè)多元化持續(xù)發(fā)展，物管企業(yè)可進行資源整合[5]。例如，部門之間的人力調(diào)整、資金調(diào)整、物資調(diào)整等。物管企業(yè)應(yīng)明確員工之間的工作內(nèi)容與責任，控制資金的投資方向與數(shù)量，保證物資的有效利用，對人力、物力、資金等條件進行合理分配，為增加相關(guān)業(yè)務(wù)提供保障，強調(diào)員工責任感，提高資源利用率。

4.3 縱向業(yè)態(tài)城市化轉(zhuǎn)型

物管公司收并購主要圍繞擴展管理規(guī)模、完善區(qū)域布局展開，但2020年后物管公司逐漸在多元業(yè)務(wù)發(fā)展上加大嘗試力度，將并購場景延展到物管行業(yè)下游及其他領(lǐng)域。例如，碧桂園服務(wù)收購電梯服務(wù)領(lǐng)域的溧陽中立電梯，電梯媒體領(lǐng)域的城市縱橫及環(huán)保領(lǐng)域的滿國康潔等方向。

根據(jù)中物協(xié)數(shù)據(jù)，2020年物管行業(yè)投資交易總額94億元，同比增長47%，交易數(shù)量54筆，同比增長54%，其中基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域的交易額占比從2019年的93%持續(xù)下降至2020年的49%，基礎(chǔ)服務(wù)占比的迅速下降主要源于專業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)領(lǐng)域交易規(guī)模的迅速崛起，2020年交易額分別為31億元、16億元，占比33%、17%。

5 結(jié)語

總體來看，物管企業(yè)發(fā)展多元化經(jīng)營是比較可觀的，本文通過物業(yè)管理行業(yè)的多元化發(fā)展現(xiàn)狀，提出獲得政府支持、制定企業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略、進行資源整合、促進員工企業(yè)共同發(fā)展等策略，令企業(yè)與員工共同成長，共同收取利益，增加員工積極性，促進企業(yè)長期發(fā)展。總之，物業(yè)管理在發(fā)展多元化項目的同時，不但能獲得更多利潤，還可全心全意為業(yè)主考慮，使業(yè)主舒適、經(jīng)濟地享受生活，達到雙贏局面，可見，物管企業(yè)發(fā)展多元化經(jīng)營的前景具有必要性與可行性。

【參考文獻】

【1】范娜娜.物聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下城市智慧社區(qū)公共服務(wù)的優(yōu)化研究——評《物業(yè)管理工作手冊》[J].林產(chǎn)工業(yè)，2020，336（4）：132.

【2】祝源，劉柳.市場經(jīng)濟環(huán)境下我國物業(yè)管理企業(yè)多元化發(fā)展現(xiàn)狀與對策[J].科技經(jīng)濟導刊，2020，713（15）：224.

【3】于立萍，艾文文.淺談小區(qū)的物業(yè)便民服務(wù)[J].納稅，2019，243（27）：302.

【4】陳智永.住宅小區(qū)物業(yè)管理中的治理問題初探[J].晉陽學刊，2019，234（3）：110-115.

【5】史方.商業(yè)物業(yè)管理研究：內(nèi)涵、現(xiàn)狀、經(jīng)驗與趨勢[J].上海房地，2019，386（4）：31-33.