搶抓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機(jī)遇

程芳

養(yǎng)老需求的增長和國家相關(guān)政策的推動促生了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場空間和投資機(jī)遇，包括房地產(chǎn)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與其他投資機(jī)構(gòu)均已積極布局養(yǎng)老康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，涉及養(yǎng)老住宅開發(fā)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營、養(yǎng)老保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品、養(yǎng)老項(xiàng)目投融資等多個(gè)方面。根據(jù)國家社會科學(xué)基金“養(yǎng)老消費(fèi)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究”課題組測算，2050年我國老年市場規(guī)模將達(dá)到48.52萬億元，年增長率達(dá)到9.74%，產(chǎn)業(yè)市場空間巨大。

輕、重資產(chǎn)投資模式結(jié)合互補(bǔ)

重資產(chǎn)投資模式是傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式。通過自有資金及對外融資，進(jìn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的拿地、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營。主要常見于開發(fā)商和險(xiǎn)資的中高端養(yǎng)老項(xiàng)目，通過建成后的一次性銷售（銷售房屋產(chǎn)權(quán)、捆綁大額保單、售賣大額會員卡等）快速去化來產(chǎn)生回款，覆蓋項(xiàng)目前期高額投資。這種模式的優(yōu)勢是資金周轉(zhuǎn)快，容易形成競爭壁壘。而且全程能夠主導(dǎo)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和開發(fā)建造等，易于打造項(xiàng)目品牌，樹立養(yǎng)老客戶信心。項(xiàng)目通常會配有醫(yī)院，在吸引養(yǎng)老客流方面有很大優(yōu)勢。但重資產(chǎn)模式前期投入資金量極大，如果沒有較低的資金成本和高效標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)運(yùn)營流程，極易因前期去化率不理想導(dǎo)致項(xiàng)目資金流斷裂，風(fēng)險(xiǎn)較大。

輕資產(chǎn)模式是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)界一直在討論和探索的模式。由于在重資產(chǎn)模式下，多數(shù)城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目去化速度難比傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目，于是部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開始探索通過租賃物業(yè)的方式開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。該類模式通過一次性支付租金租下物業(yè)，進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)裝修，導(dǎo)入成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)迅速開展業(yè)務(wù)。該類模式最大的優(yōu)勢就是輕裝上陣，短、平、快。但從近年來業(yè)界內(nèi)部的實(shí)踐看，輕資產(chǎn)模式開展中高端項(xiàng)目仍然會由于項(xiàng)目的租金和裝修費(fèi)用過高，導(dǎo)致前期投入成本太大，在去化率不理想的情況下，產(chǎn)生極大的現(xiàn)金流壓力。租金和裝修成本吞噬了后期大部分的經(jīng)營利潤，而由于是租賃物業(yè)，物業(yè)到期后項(xiàng)目方也無法享受資產(chǎn)升值的收益。

輕重資產(chǎn)結(jié)合模式是部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)兩種模式并舉的業(yè)務(wù)模式。一方面租賃物業(yè)等輕資產(chǎn)模式能夠?qū)崿F(xiàn)低成本快速擴(kuò)張，但若選址錯誤等導(dǎo)致去化率不理想，則會出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力;另一方面，自建等重資產(chǎn)模式能夠借助輕資產(chǎn)打出的品牌效應(yīng)，銷售養(yǎng)老住宅快速回籠項(xiàng)目資金，同時(shí)盈余收入還能反哺其他項(xiàng)目，減少現(xiàn)金流壓力，兩者互補(bǔ)，輕重并舉。

打造天然資源引領(lǐng)型康養(yǎng)小鎮(zhèn)

目前業(yè)內(nèi)的主流產(chǎn)品仍是借鑒國外的持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）等成熟養(yǎng)老產(chǎn)品，依照項(xiàng)目地塊大小、所在城市經(jīng)濟(jì)水平等現(xiàn)實(shí)條件進(jìn)行功能和配套設(shè)施上的增刪。

養(yǎng)老社區(qū)是占地面積較大，以適老化住宅為主，配備老年人需求的康養(yǎng)、醫(yī)療、娛樂、健身等設(shè)施的社區(qū)產(chǎn)品。此類產(chǎn)品主要分為僅面向高齡客戶銷售的綜合性養(yǎng)老社區(qū)和面向全齡客戶的全齡化社區(qū)。

綜合性養(yǎng)老社區(qū)僅供老年人入住。項(xiàng)目包括養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型以及醫(yī)療、文娛、運(yùn)動、教育等服務(wù)配套設(shè)施。在實(shí)現(xiàn)全面養(yǎng)老配套的同時(shí)，項(xiàng)目資金量投入也極大，同時(shí)由于僅僅面向老年人銷售，所以對選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售團(tuán)隊(duì)要求較高。

全齡化社區(qū)適合全年齡段人群居住，主要在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)或規(guī)劃適老住宅，配備養(yǎng)老配套設(shè)施，形成混合居住模式，養(yǎng)老組團(tuán)可包括老年公寓、日間照料等設(shè)施?；旌暇幼〉纳鐓^(qū)受眾更加廣泛，本身的“養(yǎng)老院”色彩也更淡，去化速度也更快。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比于養(yǎng)老社區(qū)，減少了項(xiàng)目中的養(yǎng)老服務(wù)配套，而將養(yǎng)老功能內(nèi)置于住宅內(nèi)部，像醫(yī)務(wù)室、食堂、文娛室等，產(chǎn)品以中小地塊為主。該類產(chǎn)品類似于傳統(tǒng)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，比如老年公寓。產(chǎn)品面向老年人集中入住，配備醫(yī)務(wù)室、文娛設(shè)施、生活照料、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)等，可與社區(qū)共享醫(yī)療資源和公共設(shè)施。產(chǎn)品體量較小，易于投資運(yùn)營，但同時(shí)也面臨著市場競爭較為激烈的問題。

社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施從單獨(dú)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目更多地轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)置于社區(qū)之中的養(yǎng)老服務(wù)組團(tuán)，成為了社區(qū)的重要功能。落地主要體現(xiàn)為社區(qū)嵌入式服務(wù)中心，包括日間照料中心、養(yǎng)老驛站等具體形式，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，通過導(dǎo)入專業(yè)的養(yǎng)老照護(hù)團(tuán)隊(duì)，滿足社區(qū)中老年人的生活照料、休閑娛樂、營養(yǎng)餐飲、精神慰藉等需求。