宋杰

8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。其中，上海二手房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。有專家認為，“藥方”起效了。

專家口中的“藥方”指的是近半年來，尤其是近一個月間，上海出臺多重樓市調控政策劍指二手房市場，如：二手房掛牌價格核驗、房屋贈與被納入限購范圍、房貸利率上調等。

8月6日，上海樓市再度升級調控新政：二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

那么，什么是“三價就低”？“三價就低”能否對“陰陽房價”起到打擊作用？對二手房市場和購房者又有哪些影響？

二手房申請貸款嚴格執(zhí)行“三價就低”原則

8月14日，《中國經濟周刊》記者走訪了滬上部分中介門店，以購房者身份打探網(wǎng)上的掛牌價格是否真實，是否可以通過“陰陽房價”獲得更高銀行貸款。

某房產中介人員對記者說，網(wǎng)上價格和實際價格差不多，賣家急拋的話可能還可以便宜一些，不過最好是全款或公積金貸款客戶。至于“陰陽房價”這個肯定行不通，因為已經開始執(zhí)行“三價就低”原則，他對記者說：“個別購房者有意做高房價，以獲得更多銀行貸款、降低二手房的實際首付比例，但在實際操作中，上海因為有二手房指導價的存在，再加上有‘三價就低原則，以后會很難?！?/p>

“三價就低”中的三價即合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價。

合同網(wǎng)簽價：是指房屋買賣在過戶之前，要在“網(wǎng)上房地產”系統(tǒng)錄入網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽合同的定價由賣家與買家商定而成。

涉稅評估價：主要是由房產交易中心評估，所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準。

銀行評估價：是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為，通常自住型買家不會有意抬升網(wǎng)簽價格，一來，繳納稅費高;二來，合同價和實際成交價不一致本身就是“陰陽”合同的違規(guī)動作。但如果是炒房客，可能會為了獲得更高的杠桿，甘冒風險以身試法。

“比如一套實際交易價格為500萬元的房源，按正常操作，首套貸款可以貸325萬元。但是網(wǎng)簽價格寫到550萬元，貸款就可以貸到358萬元，這樣算來就可以降低首付，但這種操作，其實是違規(guī)的。按照新規(guī)，即便網(wǎng)簽價格寫到550萬元，但是交易中心涉稅評估價只有480萬元，那么貸款只能按480萬元的標準來，首套房貸最多貸312萬元?！北R文曦舉例說道。

盧文曦進一步解釋道，合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價是基于不同部門各自不同目的得出的價格，因此價格之間有較大落差。一般情況下，三個價格中涉稅評估價最低，銀行評估價最高，合同網(wǎng)簽價介于二者之間。買家可能會利用不一樣的價格標準盡可能獲得更多利益。新的二手房貸款規(guī)則封堵了中間的漏洞，讓一些做高房價以獲取銀行更多貸款的行為無法實施。

北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀律師接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，由于長期以來房價高企，致使房屋交易的稅費成本也很高。由此衍生出來，往往房屋買賣雙方會傾向于簽訂所謂“陰陽合同”，房屋備案繳納稅費時使用一個價格，實際成交時使用另一個價格，然后以裝修補償?shù)让x予以補足差價。購房人非法規(guī)避房屋交易稅費的行為，實際上損害了國家稅費征收，也會擾亂正常的房產交易秩序。

鞠秦儀律師提醒，對于交易雙方來說，可能會“減少稅費”，但實際上也帶來了較高的交易風險。比如交易過程中，無論賣方出于何種原因想要毀約，那么只要訴諸法院，法院必然會要求雙方按照“陰陽合同”中真實價格（即雙方達成買賣的價格，通常是原價，并非做低價格的“網(wǎng)簽合同價”）進行交易過戶、繳納稅費，那么買家只能自行承擔相應增加的成本。

有購房者告訴《中國經濟周刊》記者，她在“三價就低”實施前購買了一套二手學區(qū)房，審批約一個月，兩周就放款了。

“在新規(guī)實施后，二手房貸款審批周期普遍增長至兩個月左右，放款周期大概為4～5個月左右。無論是審批周期還是放款周期，較之前都有所增加，這也使得整個二手房交易周期拉長?！北R文曦告訴記者。

多措并舉，上海二手房價格漲幅收窄

7月23日，上海出臺了加強住房贈與管理的新規(guī)。新規(guī)要求，2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數(shù);同時，受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

與此同時，上海首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

加上7月9日起實施的二手房價格核驗的新政，短短兩周內，上海對房地產市場已開出3道“藥方”。

8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。其中，上海二手房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。從2月份漲幅第一，到下半年漲幅排名已經靠后，一系列的政策組合拳成效已逐步顯現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海二手房的價格指數(shù)方面，還沒有出現(xiàn)太明顯的價格下調。但是上海二手房的成交套數(shù)方面，7月份確實開始降溫了，從過去的高位三四萬套，開始逐漸回到了2.5萬套左右水平，進一步體現(xiàn)了二手房市場的降溫。后續(xù)隨著此類城市二手住房交易量的下調，價格水平或價格指數(shù)也有望降溫。

此前，上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月，全國二手房市場近12個月月均成交量同比增速最高的3個城市分別為上海、廣州、金華，其中上海同比增速高達57.3%。

“上海的樓市調控從來沒有斷過。二手房溫度相對比新房高，因此調控政策也著重針對二手房市場。比如當月針對二手房掛牌增加價格核驗環(huán)節(jié)，從市場反饋來看，大量不合規(guī)房源被清退。誠意想出售房源的業(yè)主愿意接受合理的報價?！北R文曦對記者說。

盧文曦特別提到，上海以前一些價格奇高的小區(qū)，比如梅園新村等等，現(xiàn)在掛牌價格回歸理性。掛牌價格回歸，使得市場預期逐步趨穩(wěn)，當月價格漲幅開始收窄。

一系列的樓市新政對上海購房者后市將產生哪些影響？據(jù)億翰智庫測算，此輪上海房貸利率上調后，首套房和二套房還款利息總額分別有8.9%和10.3%的上升，預計將對一部分購房需求產生影響，但影響程度或有限，房貸利率的上調主要還是反映政府對于房地產市場調控的態(tài)度。

嚴躍進對《中國經濟周刊》記者表示：實際上“三價就低”的政策，更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)的。過去銀行貸款方面出現(xiàn)了提高評估價變相多發(fā)放貸款的問題，從這個角度看，貸款方面也出現(xiàn)了各類亂象。所以按照最低的價格來審批貸款，其實也是為了防范貸款無序的現(xiàn)象。

“就影響看，當前上海全市二手住宅套均價大概為350萬元，信貸管控后，可貸的資金會減少。過去可能可以貸款120萬元，現(xiàn)在可能只能貸90萬元，這對一些違規(guī)操作的影響是比較大的。”嚴躍進說。

盧文曦認為，上海調控政策劍指存量市場。從70城房價最新數(shù)據(jù)顯示，相對新房，二手房漲幅更快更明顯。政策中針對存量市場的舉措特別多，說明二手房市場也是管控的對象。同時，上海二手房成交降溫有助于減少新房一房難求的現(xiàn)象。目前來看，各種漏洞已經補上，投資投機力量很難再介入。隨著市場降溫，買家預期也會逐步轉變，8月二手房成交可能還會縮量，房價漲幅或將進一步趨緩。