邵慧敏 邵喜燕

摘要：隨著我國改革開放的不斷深入和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展取得了令人矚目的成就，但是目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然處在一個不夠成熟的不完全競爭市場環(huán)境中。文章主要采用因子分析法構(gòu)建出適合評價當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司整體財務(wù)競爭力的指標(biāo)體系，探究其各指標(biāo)的影響程度并得出有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)競爭力的相關(guān)結(jié)論，以求能解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中與各方面的矛盾。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市企業(yè);財務(wù)競爭力;主成分分析法

一、引言

隨著我國改革開放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場機(jī)制仍不夠成熟，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資源浪費(fèi)與流失和經(jīng)濟(jì)效益之間的矛盾、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資源浪費(fèi)與流失和環(huán)境之間的平衡問題、商品房空置量的不斷增加與房源競爭之間的矛盾及金融信貸約束房地產(chǎn)資金來源及流動等問題。以上問題無一不在制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，怎樣保持其內(nèi)部的財務(wù)競爭力一直是國內(nèi)外學(xué)者的研究重點(diǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入的財務(wù)競爭力分析既是我國行政體制改革的需要，也是對房地產(chǎn)業(yè)未來持續(xù)性發(fā)展的必要探索。本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展較好的上市企業(yè)，通過對其財務(wù)競爭力評價指標(biāo)體系的研究，以期對房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展做出良性指導(dǎo)。

二、傳統(tǒng)的公司財務(wù)競爭力評價體系

傳統(tǒng)的公司財務(wù)競爭力評價指標(biāo)體系，如表1所示。

三、樣本描述

本文根據(jù)所構(gòu)建的財務(wù)競爭力評價體系指標(biāo)個數(shù)，科學(xué)的選取了相對應(yīng)的樣本數(shù)量，以保證因子分析法能有效進(jìn)行。所選擇的50家房地產(chǎn)上市公司樣本來自2018年評選出的400家房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先排行榜。本文所用的原始數(shù)據(jù)均來自于各個公司2017年年度財務(wù)報表，各項指標(biāo)由原始數(shù)據(jù)計算所得。

四、主成分分析

為了確保原始數(shù)據(jù)具備進(jìn)行因子分析的可行性，采用 KMO檢驗、巴特利特（Bartlett）球形檢驗對所有的原始因子進(jìn)行檢驗，以確保這些原始因子能夠滿足進(jìn)行因子分析的前提。從檢驗結(jié)果可以看出KMO的值為0.608，在0.5～1之間，表示適合做因子分析。Bartlett球形度檢驗的顯著性概率Sig值為0.000，小于顯著水平0.05，表明變量之間存在相關(guān)關(guān)系，適合做因子分析。表2給出了因子貢獻(xiàn)率的結(jié)果，由表2可以看出，其特征值之和占總特征值的73.563%，因此提取5個因子作為主因子。

假設(shè)用F1、F2、F3、F4和F5分別表示5個公因子對14個原始變量的載荷系數(shù)，為了進(jìn)一步對5個公因子進(jìn)行命名，對因子載荷進(jìn)行了旋轉(zhuǎn)。從經(jīng)過旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣表可以明顯看出載荷系數(shù)發(fā)生了兩極分化，公因子1在指標(biāo)X12、X14、X13上有較大的載荷，分別達(dá)到了0.834、0.771、0.688，可以將其歸屬于一類。這3個指標(biāo)分別代表了權(quán)益報酬率、成本費(fèi)用利潤率和每股收益，根據(jù)指標(biāo)反映的經(jīng)濟(jì)意義，可以將公因子1命名為企業(yè)盈利因子，用F1表示。

公因子2在指標(biāo)X7、X8、X6上有較大載荷，分別達(dá)到了0.822、0.757和0.673，可將其歸屬于第二類。這3個指標(biāo)分別表示每股收益增長率、營業(yè)收入增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，根據(jù)其計算公式可以將公因子2命名為企業(yè)發(fā)展因子，用F2表示。

公因子3在指標(biāo)X4、X5上載荷更為突出，分別高達(dá)0.869、0.811，將其歸屬于第三類。這兩個指標(biāo)為資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率，根據(jù)其指標(biāo)含義可以將公因子3命名為企業(yè)長期償債因子，用F3表示。

公因子4在指標(biāo)X11、X10和X9上有較大載荷，分別高達(dá)了-0.682、0.817、0.699，各自代表了固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。根據(jù)其含義及計算原理可以將公因子4命名為企業(yè)運(yùn)營因子，用F4表示。

公因子5在指標(biāo)X2、X3和X1上有較大載荷，分別高達(dá)0.840、0.72和-0.743，各為速動比率、現(xiàn)金流量比率和流動比率。根據(jù)其計算原理可以將公因子5命名為企業(yè)短期償債因子，用F5表示。

五、修正后的公司財務(wù)競爭力評價指標(biāo)體系

綜上所述，各個公因子對應(yīng)的財務(wù)指標(biāo)具體情況如表3所示。

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*基金項目：云南省社科聯(lián)科普項目“房地產(chǎn)基本制度與政策運(yùn)用指南”（項目編號SKPJ201808）。

（作者單位：云南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）