李文靜

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)形式愈發(fā)多樣化，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，國家經(jīng)濟(jì)層級(jí)將邁向新的臺(tái)階，行業(yè)發(fā)展形勢將進(jìn)行變革，促使相關(guān)發(fā)展內(nèi)容需要更加貼合當(dāng)前環(huán)境作出調(diào)整。因此，有效開展房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作，充分注重企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)性問題，從根本上凸顯出房地產(chǎn)企業(yè)較強(qiáng)的市場競爭力水平。通過資產(chǎn)證券化融資方式的合理應(yīng)用，滲透至基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)中，盤活不良信貸資金，容易面臨多重風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，需要引起企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。由此，充分探究房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化過程中可能遇到的各類風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)分析并提出應(yīng)對(duì)策略，繼而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)，開拓資產(chǎn)證券化發(fā)展和監(jiān)督管理的全新道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);信托資產(chǎn);資產(chǎn)證券化;風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

全新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，房地產(chǎn)行業(yè)獲得更加長遠(yuǎn)的發(fā)展前景展望，由此提升資產(chǎn)證券化融資方式的關(guān)注程度，更加細(xì)節(jié)性的探究風(fēng)險(xiǎn)問題。具體而言，房地產(chǎn)資金具有投資周期長且體量規(guī)模大的特點(diǎn)，注重信托資產(chǎn)證券化的順利發(fā)展，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)，維護(hù)整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。通過對(duì)比當(dāng)前房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的基本內(nèi)容，了解實(shí)際的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對(duì)于隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素予以探究，最終為規(guī)避和防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提出適宜的應(yīng)對(duì)策略。

一、房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的基本定義

通過采取資產(chǎn)證券化的途徑，能夠整合房地產(chǎn)資源。資產(chǎn)證券化本質(zhì)上被定義為資金融通的方式選擇，按照合理的結(jié)構(gòu)化安排，分離基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征，提升原有資產(chǎn)的流動(dòng)性，并且保障經(jīng)過改造后，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)在產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，也可以直接在金融市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓流通。資產(chǎn)證券化就是原始受益人將自己所擁有的資產(chǎn)，并且是預(yù)期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金收入的稱之為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主動(dòng)性的轉(zhuǎn)讓給特殊目的載體，通過合理的評(píng)估、增信后，進(jìn)行打包完成資產(chǎn)支持證券發(fā)行。對(duì)于所發(fā)行證券的信用作為主要收入來源，還依據(jù)該收益憑證作為標(biāo)的向權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)實(shí)際收益權(quán)利的轉(zhuǎn)移。由此，隨著原始權(quán)益人將未來預(yù)期的現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)讓給其他投資者，使得當(dāng)前已經(jīng)獲得現(xiàn)金流收入價(jià)值，還可以有效盤活非流動(dòng)資產(chǎn)，更好的匹配自己當(dāng)下的資金需求。隨著資產(chǎn)證券化過程的延續(xù)，資本市場獲得了一定量優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，整體環(huán)節(jié)都加快了存量資產(chǎn)的流動(dòng)速率，控制了融資成本的同時(shí)，更好的契合原始權(quán)益人對(duì)資金靈活應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)發(fā)展目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的發(fā)展優(yōu)勢

為轉(zhuǎn)變當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，優(yōu)化不良狀態(tài)，通過信托資產(chǎn)證券化的方式，創(chuàng)造適宜的資金融通環(huán)境基礎(chǔ)，顯著提升了存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了當(dāng)下資金鏈穩(wěn)定的實(shí)際問題。也正是這樣，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行模式表現(xiàn)出方便簡化的特征，降低了房地產(chǎn)資金流動(dòng)性較差的程度。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化作為創(chuàng)新型融資渠道，運(yùn)轉(zhuǎn)模式相對(duì)靈活，實(shí)用性更強(qiáng)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先考慮的融資方式選擇。對(duì)于房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化來說，很多都是由房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)性的融資業(yè)務(wù)，可以有效解決市場整體資金融通困難且融資成本多的問題。當(dāng)然，依據(jù)現(xiàn)金流為媒介完成資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，顯著提升了資金流動(dòng)性。但是，由于政策指引的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營結(jié)構(gòu)的限制，可能在一定層面上，不利于房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的發(fā)展進(jìn)步。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能的提升資金流動(dòng)性，引入資產(chǎn)證券化的方式，依據(jù)且標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，受眾群體進(jìn)一步擴(kuò)展，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獲得了廣泛的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)信托當(dāng)下的實(shí)際問題

（一）各方數(shù)據(jù)信息并不對(duì)等

大多數(shù)房地產(chǎn)信托可以歸屬于“私募”當(dāng)中，公開性和流動(dòng)性都沒有達(dá)到海外標(biāo)準(zhǔn)REITs。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，由投資公司牽頭并發(fā)行的信托產(chǎn)品不能利用公開媒體進(jìn)行營銷宣傳，只能面向具備基本投資和風(fēng)險(xiǎn)控制能力的投資者私下推送材料，幫助其了解相關(guān)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容和運(yùn)行情況，促使該過程并不能夠接受全體范圍內(nèi)公眾的監(jiān)督管理。也正是由于偏向于私募的性質(zhì)，原始權(quán)益人和擔(dān)保人無需對(duì)外定期披露各類信息，產(chǎn)品運(yùn)行內(nèi)部和投資者之間的信息不對(duì)等，從而對(duì)于產(chǎn)品實(shí)際運(yùn)行狀況不了解，不能有效規(guī)避管理人可能的道德風(fēng)險(xiǎn)，委托代理問題頻發(fā)，整體監(jiān)督效果很差。

（二）房地產(chǎn)信托流動(dòng)性較差

市場內(nèi)投資者權(quán)衡金融產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)就是參考流動(dòng)性指標(biāo)，由于房地產(chǎn)信托運(yùn)行模式的制約，當(dāng)前市場上各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性都相對(duì)較差。依據(jù)我國基金法和信托法的有關(guān)規(guī)定，契約型私募基金和信托產(chǎn)品的投資起點(diǎn)設(shè)置的相對(duì)較高，不僅限制人數(shù)，同時(shí)也控制資金門檻，所以在市場內(nèi)受眾群體相對(duì)較少，控制很小的一部分投資者群體。也正是由于信托模式設(shè)計(jì)本身所獨(dú)有的非標(biāo)準(zhǔn)性，資產(chǎn)交易平臺(tái)并不統(tǒng)一，市場流動(dòng)主要依靠受托人和管理工作，現(xiàn)實(shí)中找尋合適的投資者難度較高，使得房地產(chǎn)信托的存續(xù)期間，只能是滿足相對(duì)流通的要求。還有房地產(chǎn)信托退出方式也很局限，只有將持有份額進(jìn)行私下轉(zhuǎn)讓才可以退出，現(xiàn)實(shí)難度較高。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制監(jiān)督管理缺乏

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化手段的合理應(yīng)用，能夠有效控制企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮較強(qiáng)的優(yōu)勢價(jià)值。在實(shí)際市場中，對(duì)于房地產(chǎn)信托當(dāng)下所處較為散亂的狀態(tài)來說，本身不擁有成熟完備的監(jiān)管系統(tǒng)，在產(chǎn)品設(shè)立、運(yùn)營到最后清盤都沒有規(guī)范化的操作流程，市場上房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品登記環(huán)節(jié)沒有明確的制度約束，產(chǎn)品所屬難以鑒定。當(dāng)然，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)沒有統(tǒng)一的監(jiān)督管理制度，主體參與的權(quán)利和義務(wù)沒有劃分，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)制約。還有就是，基于房地產(chǎn)信托模式運(yùn)營的基本特征，非標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，依據(jù)不同產(chǎn)品類型只是應(yīng)用一致的監(jiān)督管理基礎(chǔ)，后續(xù)有針對(duì)性的細(xì)節(jié)性管理制度內(nèi)容并沒有，不能夠保證信托產(chǎn)品被全面的監(jiān)管，各個(gè)環(huán)節(jié)都不能契合整體的風(fēng)險(xiǎn)把控要點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范和把控效果較差。

四、房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

（一）優(yōu)化資產(chǎn)證券化的安全性

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，對(duì)于資產(chǎn)支持證券的利率設(shè)定，是交由證券的信用評(píng)級(jí)等級(jí)判斷，其核心依據(jù)就是項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量和信用增級(jí)措施的提出。所以在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)支持證券時(shí)，需要關(guān)注兩個(gè)方向。評(píng)估項(xiàng)目自身現(xiàn)金流量狀況，優(yōu)先判斷項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)定性，隨后考察資產(chǎn)收入結(jié)構(gòu)等多種細(xì)節(jié)性內(nèi)容，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際內(nèi)容，進(jìn)行一對(duì)一的合理化分析。而關(guān)乎信用增信措施提出，首先評(píng)估抵押資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，并且進(jìn)行及時(shí)和定期的跟進(jìn)，對(duì)于抵押資產(chǎn)價(jià)值下調(diào)的部分， 選擇增加主體擔(dān)保物的方式補(bǔ)足，積極設(shè)定回售或回購的條款，保護(hù)證券持有人的基本權(quán)益。

（二）健全法律制度和操作標(biāo)準(zhǔn)

與傳統(tǒng)融資方式選擇相比較，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的融資風(fēng)險(xiǎn)可以控制。健全的法律法規(guī)可以確保資產(chǎn)證券化過程的穩(wěn)定持續(xù)，是金融業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的前提，提供必需的參考依據(jù)。如果沒有完善的制度作為指引，會(huì)出現(xiàn)很多越界行為，產(chǎn)生很多額外不可逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，具體資產(chǎn)證券化操作過程中，依照我國現(xiàn)有法規(guī)政策，針對(duì)性較差，且適用程度比較低，為保障資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)揮應(yīng)有的金融衍生效用，必須在市場中建立健全法規(guī)條款，嚴(yán)格把控產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確工作流程的責(zé)任人，圈定權(quán)利和責(zé)任的范圍。除此之外，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化需要注重主體認(rèn)知，房地產(chǎn)企業(yè)作為具有資金融通的需求方，也需要涉及多個(gè)類別的服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，通過設(shè)定資產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，建立證券化市場統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，更好的樹立評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督管理效果。

（三）創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一的監(jiān)督管理機(jī)制

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化需要統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，更好地展現(xiàn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的作用，突出基本職業(yè)能力，對(duì)所有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)用一致的監(jiān)督管理措施，營造公平和諧的市場環(huán)境。依據(jù)監(jiān)管引導(dǎo)的目標(biāo)，沖破資金在不同市場間的流動(dòng)壁壘，提供高效的資金流動(dòng)支持，改善市場分割的現(xiàn)實(shí)狀況。對(duì)于雙SPV結(jié)構(gòu)來說，前后SPV的性質(zhì)大不相同，就需要應(yīng)用不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，所以當(dāng)統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)制設(shè)立后，可以更好地規(guī)避雙SPV結(jié)構(gòu)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升整體的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

五、總結(jié)

綜上所述，隨著金融行業(yè)表現(xiàn)出全新的發(fā)展特征，傳統(tǒng)的資金融通方式存在一定的局限性，不能很好地服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)用資產(chǎn)證券化形式可以展開變革，成為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)最直觀的融資手段選擇。依據(jù)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化愈發(fā)獲得全市場的廣泛關(guān)注，應(yīng)用范圍也顯著擴(kuò)張，更應(yīng)該對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，提出相應(yīng)適宜的解決策略措施。

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