李學旺
摘要:近些年來,隨著我國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展和矚目成績的取得,吸引了一大批投資者前來投資。但是由于我國投資體制較為滯后,且房地產(chǎn)融資渠道單一,主要通過銀行貸款無法滿足房地產(chǎn)的發(fā)展需求。因此,作為橫跨房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場的新興產(chǎn)業(yè)投資基金——房地產(chǎn)信托投資基金,對我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場發(fā)展發(fā)揮著至關重要的作用。
關鍵詞:房地產(chǎn);信托投資基金;運作模式;風險管控
一、信托型房地產(chǎn)投資基金的運作模式
(一)貸款型信托基金
貸款型信托基金是通過信托方式來獲取貸款金額,主要的方式是將設定的項目作為籌集信托資金的標的,并通過眾多平臺將項目進行發(fā)布,當獲取到足夠的貸款資金后,便按照貸款的流程進行貸款發(fā)放并獲取相應的貸款利息,在扣除信托費用后,償付信托的投資者。具體步驟分為三步:第一,融資方以房屋、車或固有資產(chǎn)作為抵押,發(fā)出融資需求;第二,在積攢一定的資金、人員和資源后,成立項目公司,并且信托公司對該項目公司擁有絕對的控制權(quán),當然,信托公司必須對該項目設立相應的資產(chǎn)拍賣、財產(chǎn)擔保等措施,保障項目融資的順利開展;第三,項目公司運作直到開發(fā)商、資金、資源、人員和技術到位或銀行貸款條件成熟后自行退出。由此可見,這種由信托產(chǎn)品的入出可以從一定程度上彌補銀行等金融機構(gòu)的業(yè)務空白,稱為“過橋融資”。
(二)股權(quán)類信托基金
現(xiàn)有的股權(quán)類信托基金,存在的大多數(shù)原因都是開發(fā)商自由資金無法達到銀行貸款對自有資金比例的標準。
從圖1來看,在固定投資資金來源中,自籌資金占比超過50%,緊隨其后的分別是其他資金和國內(nèi)貸款。在其他資金中,房地產(chǎn)行業(yè)占比高達70%,國內(nèi)貸款中房地產(chǎn)行業(yè)占比總體呈上升趨勢,并且從2005年到2017年總體占比都高于自籌資金,而自籌資金的發(fā)展趨勢略微下降。這說明,縱使自籌資金比重較大,我國房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金的主要來源多是貸款,而且信托基金多是實用股權(quán)增資和投資等方式,使得開發(fā)商自由資金達到銀行貸款的標準。而基于此種方式下,信托公司在完成資金集合后,以增資的方式向房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商注資,并持有相應股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾到期后,以高價回購股權(quán)。
(三)不動產(chǎn)類信托基金
不動產(chǎn)信托基金的信托標的具備著穩(wěn)定性和持久性的特點,與股權(quán)類信托基金較為類似。因此,不動產(chǎn)信托在到期償還設計中,必須符合信托計劃到期時的變現(xiàn)標準。一般可采用三種方式進行變現(xiàn):第一,通過相同的信托計劃下不同期限的方式進行接近,將信托計劃進行適當?shù)难悠?,用第二期信托資金來償還第一期的信托本金,以固定資產(chǎn)作為信托標的;第二,由第三方購買信托資產(chǎn),所購買的資金償還信托計劃到期后的本金;第三,設置信托資產(chǎn),將信托資產(chǎn)進行變現(xiàn)后,所獲得的資金償還投資人。
(四)權(quán)益類信托基金
將房地產(chǎn)和信托在房地產(chǎn)開發(fā)的后期經(jīng)營進行融合,并將房地產(chǎn)的租聘權(quán)或者收益權(quán)進行單獨分離,以此作為資產(chǎn)來設立房地產(chǎn)信托投資基金,這便是權(quán)益類的信托基金。權(quán)益類信托的特點是以物權(quán)作為擔保,可以從一定程度上減少風險發(fā)生的概率,起到相應的規(guī)避作用。收益權(quán)信托從本質(zhì)上來看屬于財產(chǎn)信托,通過將能夠帶來效益的權(quán)益作為擔保,以此募集資金,待一定數(shù)額的資金籌備完成后,可以將權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓或者將權(quán)益所獲得的收益作為資金償還。這類信托的優(yōu)勢在于可以實行房地產(chǎn)公司無形資產(chǎn)的變現(xiàn),提高了企業(yè)資金的靈活度和周轉(zhuǎn)率,可以實現(xiàn)不同性質(zhì)的資產(chǎn)置換。
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的風險和控制
從房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢來看,中國房地產(chǎn)信托融資具備著巨大的進步空間。但是,由于房地產(chǎn)信托融資發(fā)展時間較短,并未達到一定的成熟階段,需要提升和創(chuàng)新的地步較多,也存在著相應的風險,主要表現(xiàn)在以下三個方面:
(一)房地產(chǎn)行業(yè)風險
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),發(fā)展規(guī)模大、資金占比大、時間周期長、收益高。并且房產(chǎn)本身屬于耐用品,又是消費品和投資品,具有強大的投資價值,能夠投資者和購買者帶來巨大的經(jīng)濟效益。根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)2017年前十月房地產(chǎn)開發(fā)投資報告顯示,在2017年1-10月,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額多達10萬億元,同比增長高達7.8%,增長勢頭一直處于延續(xù)狀態(tài)。而隨著越來越多的人將投資方向轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上,滋生投資風險的可能性也就越大,當房地產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費水平,極有可能存在房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。當房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫膨脹到一定程度,勢必影響到房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。一般來看,房地產(chǎn)價格增長的主要原因在于土地成本和建筑成本的增加,也與房地產(chǎn)品自身質(zhì)量提升密切相關。由于中國城市化進程在不斷加快,并且大規(guī)模的縣鎮(zhèn)被改造,勢必對房地產(chǎn)有著長期的需求,而目前的主要問題在于局部過熱和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩,存在局部的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。
為有效抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫的膨脹,信托公司可在信托資金的使用過程中,對投資地域、投資金額、投資規(guī)模、投資期限和項目類別等方面實行靈活、科學的調(diào)整,可以有效防御潛在的房地產(chǎn)行業(yè)風波,對房地產(chǎn)行業(yè)風險進行有效的規(guī)避,以此保護投資者和自身的利益。
(二)項目和市場風險
對投資項目進行謹慎選擇是房地產(chǎn)信托公司的首要任務,如果項目本身存在著建設資金短缺、內(nèi)部法律糾紛、市場銷售前景短暫、開發(fā)可行性不強等方面的問題,那么信托公司無論對項目進行怎樣的風險控制設計,都無法彌補項目本身的缺陷。
因此,信托公司在對投資項目進行選擇和判斷時,可以聘請識別能力強、市場公信力高、專業(yè)能力強的房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目展開詳細的識別,識別的內(nèi)容包括對項目的真實性、可行性、預計收益等各方面的分析,并對項目的市場定位和發(fā)展前景有著客觀、清醒的認識;當然,深入了解開發(fā)商的經(jīng)濟實力、信用狀況和規(guī)劃能力也是減少項目和市場風險的一大舉措。選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、信用狀況良好、經(jīng)濟實力雄厚的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進行合作,可以減輕開發(fā)壓力;落實土地房地產(chǎn)抵押、質(zhì)押擔保等措施,在項目開發(fā)過程中,必須對整個資金流向進行實時監(jiān)管,做到“封閉運營,??顚S谩?,避免不良開發(fā)商將公用資金”收入囊中“。
(三)道德信用風險
由于房地產(chǎn)投資信托在我國尚未形成完整的運作機制,對受托人的有效約束和激勵機制尚未完成,容易誘發(fā)道德信用風險。在我國投資基金中就發(fā)生眾多諸如此類的問題,比如基金管理人擅自挪動基金資產(chǎn),對資金資產(chǎn)進行房非法侵占,將資金所獲得的所有利潤進行轉(zhuǎn)移等類似事件屢見不鮮。
作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務的非銀行金融機構(gòu),信托投資公司必須接收國家金融監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管,并嚴格按照《信托公司管理辦法》從事經(jīng)濟活動和項目,將法律作為約束自身的最后底線,將道德作為矯正不良行為的標桿。在信托產(chǎn)品框架的設計上,可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)信托基金設計和規(guī)劃人員作為參謀,通過聽取各方面的專業(yè)人士的實用建議,設計和創(chuàng)新實用性強、市場發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,以此獲得客戶的喜愛,提升對產(chǎn)品的滿意度和對公司的信任度。在信托公司內(nèi)部,必須建立和完善業(yè)務審核機制,設立專門的風險監(jiān)控流程,對信托資金加以保管和審慎使用。通過各部門的高度協(xié)同合作,相互監(jiān)督和激勵,從最大限度上提升信托公司的風險規(guī)避和防范能力。
三、結(jié)束語
綜上所述,我國房地產(chǎn)投資信托計劃的委托人和實施人對項目能夠順利完成,發(fā)揮著不可替代的作用,這種作用也會影響著信托投資公司的信用程度、管理水平和最終成果。因此,相關人員必須強化投資公司的內(nèi)部管控,規(guī)范信托公司的受托行為和開發(fā)商的建設行為,保障房地產(chǎn)信托投資基金的穩(wěn)健發(fā)展。
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