短期看，投資養(yǎng)老社區(qū)不僅有利于保險公司銷售與之掛鉤的產(chǎn)品，對銷售業(yè)績產(chǎn)生協(xié)同效應，還可以幫助公司提高中高端客群的市場占有率。長期看，通過養(yǎng)老社區(qū)帶來的保單，保險公司可獲取非?？捎^的利差收入，再疊加養(yǎng)老社區(qū)的運營盈利，使得公司獲得長期持續(xù)的回報。

由于中國險企養(yǎng)老社區(qū)仍處于初期階段，“只租不售”的監(jiān)管要求也使險企養(yǎng)老社區(qū)的投資回報周期較長。

養(yǎng)老社區(qū)的項目成本由拿地成本、開發(fā)成本加上后期運營成本構成，眾多保險公司選擇的重資產(chǎn)模式下，初期拿地和開發(fā)成本大，后期運營成本中護理人員工資、物業(yè)管理費用占主要部分，僅依靠社區(qū)租金和服務費、一次性押金的投資收入，中期目標的確很難收回期初投資。

盡管如此，保險公司仍然紛紛以大手筆投入養(yǎng)老社區(qū)，看中的是這一業(yè)務短期內(nèi)能夠給公司帶來保單銷售和品牌效應，長期更是能成為公司帶來穩(wěn)定回報的業(yè)務。

搶占政策紅利

2019年來，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視，發(fā)布多項支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展文件。不完全統(tǒng)計，當年有關養(yǎng)老事業(yè)的政策就出臺了約70個，其中國務院就發(fā)布了3個，無疑體現(xiàn)了國家對老齡事業(yè)的高度重視，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、特別是機構養(yǎng)老的發(fā)展也有明顯的定位轉變。

2019年11月，中共中央、國務院發(fā)布了《國家積極應對人口老齡化中長期規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。作為一份戰(zhàn)略性、綜合性、指導性文件，《規(guī)劃》明確提出“健全以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機結合的多層次養(yǎng)老服務體系，多渠道、多領域擴大適老產(chǎn)品和服務供給，提升產(chǎn)品和服務質量”。對機構養(yǎng)老的定位從2013年的“支撐作用”到2017年的“依托作用”，再到2019年的“充分發(fā)展”，顯示機構養(yǎng)老在國家戰(zhàn)略層面的重要性不斷提升。

為支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，發(fā)改委、民政部等各部委也紛紛出臺各項政策，放開市場準入條件，以法律形式保障深化養(yǎng)老服務“放管服”改革，同時從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面予以支持，為險資參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造政策條件。另外，商業(yè)養(yǎng)老保險作為養(yǎng)老服務業(yè)的重要一環(huán)，政策支持力度也不斷加強（表1）。

稅收優(yōu)惠上，養(yǎng)老機構和養(yǎng)老服務在增值稅、企業(yè)所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等均享有優(yōu)惠。2019年7月，民政部發(fā)布《關于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務業(yè)稅費優(yōu)惠政策的公告》，對于提供社區(qū)養(yǎng)老服務的收入以及用于社區(qū)養(yǎng)老的土地給予了相關的稅收優(yōu)惠。

補貼上，民政部2019年9月發(fā)布的《關于進一步擴大養(yǎng)老服務供給，促進養(yǎng)老服務消費的實施意見》，提出了進一步落實養(yǎng)老機構、社區(qū)養(yǎng)老服務機構稅收優(yōu)惠政策，確保相關行政事業(yè)性收費減免政策和水電氣熱居民價格優(yōu)惠政策落實到位。

此外，各省市對于養(yǎng)老機構也推出了各種補貼政策，包括建設養(yǎng)老機構的一次性補貼和每年根據(jù)入住老人數(shù)量發(fā)放補貼等（表2）。

顯然，在這樣的“政策紅利期”，保險公司積極布局養(yǎng)老社區(qū)，搶占先發(fā)優(yōu)勢，也成了題中應有之義。

5年或可進入運營盈利期

據(jù)報道，保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關負責人曾表示，一個養(yǎng)老社區(qū)項目平均占地100到120畝，從開工到運營，周期一般是760天左右，高品質養(yǎng)老社區(qū)平均每套成本（一室一廳）80-100萬元。根據(jù)國際經(jīng)驗，一個養(yǎng)老社區(qū)入住率達到65%-70%，就可實現(xiàn)營運的盈虧平衡，即不需要提供流動性支持即可維持收支平衡。

泰康之家等先行者的經(jīng)營狀況，給后進入的保險公司也注入了更強的信心。目前，2015年開始營業(yè)的的泰康燕園獨立生活區(qū)入住率達到了99.7%，2016年開始營業(yè)的泰康申園入住率也超90%，這兩個社區(qū)均已實現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）盈利。

更重要的是，能夠帶來長期穩(wěn)定收益的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，有助于險資穿越經(jīng)濟下行周期。以美國較為成熟的養(yǎng)老房產(chǎn)運作模式為例，十年年均年化投資收益率為6%-7%。

我們可以通過以下公式計算持有型養(yǎng)老物業(yè)的資產(chǎn)回報率=資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價*理財收益率+運營服務溢價。其中，資金池規(guī)模取決于會員所繳納的一次性入門費和會員費，與入住率掛鉤，一般預計90%以上的入住率所帶來的資金池規(guī)?；究梢愿采w資產(chǎn)造價，這部分沉淀資金可用來投資，理財收益率約2%-3%。未來隨著通貨膨脹和核心城市大量人口涌入，押金和入門費的價格很可能提升，資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價可能達1.2-1.5倍。理想情況下，運營服務溢價部分約3%-5%。因此從長期視角來看，未來養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)回報率保守估計約在5.5-6.8%。

不過，目前國內(nèi)的保險系養(yǎng)老社區(qū)運營體系還不成熟，還較難獲取中期運營服務溢價。泰康人壽董事長陳東升曾公開表示，10年來看養(yǎng)老社區(qū)的收益率可能只有2%-4%，攤到30年，收益率可能達到8%-9%。

隨著中國享受第一輪改革開放紅利的人群開始步入養(yǎng)老年齡，以及居民支付能力的穩(wěn)步提高，有可能將加速養(yǎng)老社區(qū)項目更快進入凈盈利周期。

實現(xiàn)全生命周期覆蓋

保險業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)都是為人的生命、健康、安全提供保障的產(chǎn)業(yè)，具有天然的高度契合，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能打通健康養(yǎng)老上下游服務產(chǎn)業(yè)鏈。

一方面，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險、長護險、醫(yī)療險等保險產(chǎn)品，同時帶動下游的老年醫(yī)療、護理服務、慢病管理、智能養(yǎng)老等健康產(chǎn)業(yè)。

另一方面，保險產(chǎn)品作為支付端，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)作為服務端與保險對接，即“保險+養(yǎng)老社區(qū)”可以實現(xiàn)由養(yǎng)老服務替代現(xiàn)金補償。而保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，作為中間紐帶整合和延長相關產(chǎn)業(yè)鏈，有利于建立健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)與保險保障之間連接和增效機制，實現(xiàn)全生命周期覆蓋，增加參與各方的盈利渠道。

短期而言，投資養(yǎng)老社區(qū)不僅有利于保險公司銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的產(chǎn)品，對銷售業(yè)績產(chǎn)生協(xié)同效應，還可以幫助保險機構提高中高端客群的市場占有率。目前，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各家保險公司均推出了“消費者購買指定種類及金額的保險產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤產(chǎn)品（表3）。

現(xiàn)階段，保險公司主要通過帶客戶參觀養(yǎng)老社區(qū)的體驗式營銷模式，描繪未來養(yǎng)老生活，吸引客戶入住從而實現(xiàn)保單銷售;或者通過饑餓營銷模式，即客戶只有購買超過一定保費的保單，才可獲得限量的養(yǎng)老機構入住資格，強調(diào)中高端養(yǎng)老社區(qū)入住權的稀缺性，來吸引高凈值客戶。

目前，從各家公司情況看，養(yǎng)老社區(qū)對保險產(chǎn)品銷售的帶動作用和醫(yī)療健康資源產(chǎn)業(yè)鏈的整合作用，已初步顯現(xiàn)。

而且從長期看，保險公司通過養(yǎng)老社區(qū)帶來的保單對應的利差收入非?？捎^，再疊加養(yǎng)老社區(qū)的運營盈利，整體可以彌補養(yǎng)老社區(qū)的投資支出。且依托保單銷售盈利，更可以支持保險公司對養(yǎng)老社區(qū)的高品質投入，保持高品質的運營服務質量，進而有效保證養(yǎng)老社區(qū)的入住率，獲得持續(xù)盈利的能力。

這也是在人口老齡化及保險產(chǎn)品同質化的背景下，各大保險機構紛紛加大健康管理和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度來提升品牌和產(chǎn)品的競爭力的潛在邏輯。