薛若禹

摘 要：作為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)，房地產行業(yè)在推動全社會經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。然而近年來房地產市場持續(xù)過熱，也造成了一系列嚴重的經(jīng)濟和社會問題。以“房住不炒”新政為背景，對國內外房地產調控政策進行梳理和詮釋，探究房企在新政下面臨的現(xiàn)實問題及危機。在此基礎上，從戰(zhàn)略目標、管理體制、轉型升級等多個層面提出針對性應對策略，以期為房地產企業(yè)的發(fā)展提供借鑒。

關鍵詞：房住不炒;租購同權;應對策略

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）19-0016-03

一、“房住不炒”新政背景

房地產作為國民經(jīng)濟基礎性和先導性的產業(yè)，其發(fā)展不僅關乎土地、房屋等資源資產的配置和流動，而且還關聯(lián)40多個上下游相關產業(yè)，具有舉足輕重的作用。近年來，房地產行業(yè)獲得快速發(fā)展，樓市長期處于火爆狀態(tài)。然而由于2015年后政府開始收緊供地，加之寬松貨幣周期效應，市場上閑錢過多，造成了樓市旺盛的投資需求，房價也被越炒越高。尤其在2016年房價更是以驚人速度躥升，出現(xiàn)一年翻番的罕見態(tài)勢。房地產價格的不斷上漲帶來了一系列問題，使住房變成一種炒作生財工具，居住基本功能弱化，而且虹吸了大量的社會資源，嚴重阻礙了其他產業(yè)的健康發(fā)展。如果任其發(fā)展不加管控，對整個經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展有百害而無一利。

2016年中央經(jīng)濟工作會議第一次解讀“房住不炒”的概念，而后在黨的十九大報告中再次被鄭重提出，國家明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位[1]?！胺孔〔怀础背蔀辄h和政府解決城鎮(zhèn)住房問題、建立房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展長效機制的核心指導思想。明確了市場改革方向，國家相關部門迅即對房地產采取了密集的嚴厲調控措施[2]。

二、“房住不炒”新政下的具體措施

（一）執(zhí)行限購限貸

限購限貸早在“國十條”實施細則中就被提出，而“房住不炒”定位下，限購限貸措施強度升級，進一步要求各地根據(jù)房地產市場狀況因城施策，針對首次購房和二手房交易的條件、付款比例和貸款做出更嚴格的規(guī)定，尤其是對首付貸融資的專項整治和清理，甚至調整住房公積金的使用[3]。除通過限定購房者名下產權、戶籍等客觀因素來制約交易權利和貸款條件，政府還對房屋的最高購入價和最低售價及銷售許可進行強力控制，并要求客戶新購買的商品房在兩至三年甚至五年內不得轉讓。另外，嚴厲打擊為滿足購房條件而投機取巧，采用離婚買房的荒唐之舉。

（二）推進共有產權

隨著“房住不炒”政策的貫徹落實，共有產權房再次被推行。共有產權是政府讓渡土地出讓收益和房屋使用權，通過低價配售給符合條件的保障對象，以合同形式約定雙方的產權份額和比例，以及共同擁有的住房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額[4]。其核心是產權的分割配比，旨在弱化住房經(jīng)濟性和投資性，使住房回歸居住本質，政府作為主導調節(jié)產權歸屬和價格梯次，從而實現(xiàn)低收入群體住有所居，共有產權主要以北京、南京、成都等一二線大城市為試點開展實施。

（三）房地產稅立法

房地產稅是房地產調控的一項重要工具，它包含了房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等一切與房地產經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅收。全國人大常委會在2017年立法工作計劃中明確將房地產稅列為預備項目，公布將房地產稅規(guī)劃為第一類立法名目，相關部門已積極組織起草完善法律草案工作，加緊制定并確立稅收法規(guī)的進程。而房地產稅將綜合調整各類稅制，清理歸類稅費，框定征收范圍和稅率標準，房地產稅即將明文成規(guī)預示了對交易環(huán)節(jié)稅費征收的緩解和放松，而增加持有環(huán)節(jié)的稅收。

（四）實施租購同權

作為房產新政的創(chuàng)新理念，租購同權規(guī)定以租賃住房為唯一居所的房屋承租人與購房者一樣享受同等權益，即保障符合條件的承租人享受就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計劃生育、文化體育等公共服務資源和權利，尤其推崇使其子女能夠就近入學的福利。其次，加大租房者公積金支持力度，實物與租賃補貼相結合。

（五）增加土地供應

國土資源部在全國國土資源工作會議上公布為房價上漲壓力大的一線城市增加土地供應，包括加速供應節(jié)奏和效率，通過調整用地結構和分布，提高住宅用地比例;減少以至暫停去庫存壓力大的三四線城市的住宅用地供應。合理調節(jié)土地資源供應和住宅用地規(guī)模是從土地管理制度和市場供需關系層面對房地產價格進行掌控，回歸“房住不炒”落腳點。

三、新政對房地產企業(yè)的影響

（一）傳統(tǒng)房產經(jīng)營受限

傳統(tǒng)的房產經(jīng)營往往會根據(jù)市場需求和項目特點把握產品特性和目標客戶，利用自主持有資金投入項目、完成產品建設滾動開發(fā)并最終獲取開發(fā)回報，以土地升值實現(xiàn)利潤和預期收益[5]。然而目前限購限貸對銷售住房的抑制作用日益凸顯，共有產權和租購同權的出現(xiàn)使人們對傳統(tǒng)商品房需求發(fā)生根本性變化，房地產企業(yè)僅依靠固有的銷售模式和單調產品形態(tài)維持收益已不現(xiàn)實。

（二）資金回收及盈利受挫

房地產企業(yè)啟動項目需經(jīng)歷土地競拍、市場調研、投資決策、產品定位、立項、建設施工、驗收勘察、預售推廣、售后管理等錯綜復雜的環(huán)節(jié)，需要大量前期資金的投入。而 “房住不炒”主導的銷售市場下，一方面房地產市場容量經(jīng)歷了十幾年的加速幾近飽和，另一方面土地供應的收緊進一步增加了房地產項目的土地成本。政策導致需求和房價都在萎縮，企業(yè)難以通過快速銷售實現(xiàn)資金回流，償付能力受限，盈利運作不免遭遇問題[6]。

（三）存在可持續(xù)發(fā)展危機

在“房住不炒”政策指引下，政府更為鼓勵租賃市場的發(fā)展，著力扶持租賃事業(yè)，作為住房體系構建進程中著重推行的方案和創(chuàng)新舉措，租賃住房切實地滿足了居住屬性，能夠為沒有充足經(jīng)濟實力的購房群體提供居住條件。租賃市場的壯大分散了房地產企業(yè)銷售目標群體，這意味著在未來一段時間內房地產企業(yè)的銷售市場將漸近逼仄，且限購限貸限售等政策限制了銷售維度。企業(yè)以開發(fā)銷售為固有路徑將不能持續(xù)適應新政策的變動，滿足企業(yè)長期運營需求。