房企收并購(gòu)風(fēng)云再起，房企競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈

摘要：收并購(gòu)市場(chǎng)需求火熱與近幾年的市場(chǎng)熱度和調(diào)控政策的力度有關(guān)，在2017-2020年市場(chǎng)需求持續(xù)的情況下，房企銷(xiāo)售良好，有利于房企現(xiàn)金流的維續(xù)，無(wú)需靠出售資產(chǎn)來(lái)緩解困境。但隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：并購(gòu);政策調(diào)控;“三道紅線”

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0032-33 收稿日期：2021-06-16

作者簡(jiǎn)介：張?jiān)姌?，同策研究院研究員、英國(guó)杜倫大學(xué)金融學(xué)碩士。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)風(fēng)云再起。3月，遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星地產(chǎn)18%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)200億元;4月，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“收購(gòu)狂魔”融創(chuàng)中國(guó)再次出征，豪擲99億收購(gòu)“廣西一哥”彰泰集團(tuán)80%的股權(quán)。5月，寶業(yè)集團(tuán)收購(gòu)華夏幸福持有的武漢裕筑51%股權(quán);而近期萬(wàn)科“拯救”藍(lán)光的消息也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。其實(shí)這一樁樁收并購(gòu)案例的發(fā)生并非偶然，案例的增加是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì)。

1 房企收并購(gòu)市場(chǎng)愈熱

自2015年開(kāi)始，房地產(chǎn)收并購(gòu)事件頻發(fā)，許多企業(yè)把握行業(yè)收并購(gòu)的機(jī)遇，參與其中。但是隨著越來(lái)越多的大魚(yú)大量吞食，池中的小魚(yú)數(shù)量也在不斷的減少。從圖1中也可以看出，2017-2019年的房地產(chǎn)收并購(gòu)事件及金額環(huán)比都呈現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，但2020年房企收并購(gòu)事件數(shù)量又有重新上漲的勢(shì)頭。

這一變化趨勢(shì)與土地價(jià)格相關(guān)性很大。對(duì)比公開(kāi)市場(chǎng)的土地價(jià)格，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“收并購(gòu)熱潮”最盛，收并購(gòu)成交金額3748億的高點(diǎn)，而在這一年全國(guó)土地平均樓面價(jià)2861元/平方米（見(jiàn)圖2），達(dá)到2018年前平均樓面價(jià)的峰值。而隨著2018年土地價(jià)格小幅下挫后，今后的數(shù)年全國(guó)土地平均樓面價(jià)持續(xù)走高，到2021年4月已至4173元/平方米。雖然在此期間，收并購(gòu)市場(chǎng)的規(guī)模出現(xiàn)下降，但趨勢(shì)與土地市場(chǎng)樓面價(jià)格一致。

2 多方誘因綜合刺激收并購(gòu)頻發(fā)

其實(shí)從規(guī)律上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)走低、調(diào)控政策、土地價(jià)格、融資環(huán)境、行業(yè)利潤(rùn)空間等因素綜合作用發(fā)酵并向房企端傳導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)策略較為激進(jìn)或抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房企危機(jī)大幅增加，繼而激發(fā)行業(yè)收并購(gòu)事件的發(fā)生。

筆者認(rèn)為，收并購(gòu)市場(chǎng)需求火熱與近幾年的市場(chǎng)熱度和調(diào)控政策的力度有關(guān)，在2017-2020年市場(chǎng)需求持續(xù)的情況下，房企銷(xiāo)售良好，有利于房企現(xiàn)金流的維續(xù)，無(wú)需靠出售資產(chǎn)來(lái)緩解困境。但隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的進(jìn)程。

另外，從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率超96%，增量需求較前期相對(duì)飽和，房地產(chǎn)業(yè)需求規(guī)模上漲勢(shì)頭必然有所減緩。房市熱度降低，業(yè)內(nèi)企業(yè)的生存空間都受到不同程度的壓縮，而中小企業(yè)受規(guī)模的限制抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較低，更是成為重災(zāi)區(qū)，這便給行業(yè)內(nèi)的收并購(gòu)創(chuàng)造了市場(chǎng)契機(jī)。

從地產(chǎn)調(diào)控政策的趨勢(shì)來(lái)看，各地“補(bǔ)丁”政策頻繁發(fā)布，對(duì)房企銷(xiāo)售端形成壓力，同時(shí)融資端政策也在不斷收緊，房企面臨著嚴(yán)厲的政策環(huán)境。各地“雙限”“四限”政策頻出，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，招拍土地價(jià)格持續(xù)走高，項(xiàng)目成本增加，而部分核心城市樓市限價(jià)措施不斷收緊，房企項(xiàng)目的利潤(rùn)空間被不斷壓縮;同時(shí)，“三道紅線”政策也從融資的角度，限制房企濫用財(cái)務(wù)杠桿撬規(guī)模的做法。在愈加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，房企面臨著不斷走低的利潤(rùn)與持續(xù)增加的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在此市場(chǎng)環(huán)境下，隨著時(shí)間的推移，部分前期負(fù)債高、經(jīng)營(yíng)不善的房企危機(jī)隨時(shí)都會(huì)爆發(fā)，這對(duì)于行業(yè)而言，收并購(gòu)的市場(chǎng)契機(jī)隨即出現(xiàn)。

而另一方面，公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地成本越來(lái)越高，也是促使部分房企通過(guò)多元化的方式獲得土儲(chǔ)，收并購(gòu)的方式就是其中之一。對(duì)于收購(gòu)方而言，通過(guò)收并購(gòu)的方式獲得項(xiàng)目，可以更加靈活的進(jìn)行戰(zhàn)略布局，獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，融資成本也相對(duì)較低。從拿地目的來(lái)看，收購(gòu)方可以通過(guò)收并購(gòu)加大全國(guó)化布局力度。從拿地利潤(rùn)來(lái)看，收購(gòu)方可以以更低廉的價(jià)格拿到項(xiàng)目。尤其是當(dāng)中小企業(yè)因面臨資金周轉(zhuǎn)危機(jī)，選擇拋售手中的地塊項(xiàng)目，完成資金回籠時(shí)，有些緊急拋售的地塊價(jià)格會(huì)低于現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)。從資金的周轉(zhuǎn)效率來(lái)看，通過(guò)收并購(gòu)其他企業(yè)已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，縮短自身的開(kāi)發(fā)周期，加速資金回流，有利于緩解收購(gòu)方的資金壓力。這對(duì)面臨“三道紅線”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)快速的銷(xiāo)售回款，也有利于降低企業(yè)資金使用周期，提升資金使用效率，完成“紅轉(zhuǎn)綠”目標(biāo)。