□張 靜，駱 楊

（永業(yè)行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司 湖北 武漢 430060）

1 評估要點

養(yǎng)殖水面是人工開挖或天然形成的專門用于水產養(yǎng)殖的坑塘水面及相應附屬設施用地[1]。運用收益還原法評估養(yǎng)殖水面使用權價格時，應關注不同方式以及經營模式對農用地價格的影響。對于直接生產經營的養(yǎng)殖水面，其經營收益來源于水產品出售收益，應考慮養(yǎng)殖水面的水質條件、養(yǎng)殖模式和適宜的養(yǎng)殖對象，經營收入和成本等數(shù)據通常采用連續(xù)3～5 年的客觀平均值；對于租賃經營的養(yǎng)殖水面，其經營收益主要是租金及承租方支付的保證金或押金的利息[2]。

2 評估實證分析

2.1 案例基本概況

實證案例位于武漢市某水產養(yǎng)殖場，該水產公司以出讓方式取得國有農用地使用權，土地登記用途為農用地，土地使用權面積為32 hm2，截至估價日，土地剩余使用年限為30 年。

待估農用地實際用途為養(yǎng)殖水面，養(yǎng)殖采用河蟹-鱖魚套養(yǎng)模式，養(yǎng)殖方式為河塘養(yǎng)殖，實際養(yǎng)殖面積約31.33 hm2，設備用房、護岸、道路等設施占地0.667 hm2。農用地基礎設施狀況為通路、通電，具備引水及排水條件，土地平整度符合養(yǎng)殖業(yè)要求。

2.2 收益還原法評估過程

待估農用地利用方式為直接生產經營，因此其年凈收益應該以經營者通過農業(yè)養(yǎng)殖獲取的經營利潤為準。

2.2.1 年純收益的計算

（1）年總收益。①產量估算。根據合理有效利用原則，結合待估養(yǎng)殖水面的自然環(huán)境條件、社會經濟條件以及經營水平等因素，合理確定養(yǎng)殖產品、養(yǎng)殖模式，選擇合適的養(yǎng)殖密度，使農用地產值維持在較高水平。待估農用地養(yǎng)殖模式為河蟹-鱖魚套養(yǎng)。通過查詢相關資料可知，武漢地區(qū)套養(yǎng)模式下，當河蟹600 只/667 m2、鱖魚30 尾/667 m2時，種苗存活率較高，成品規(guī)格質量較優(yōu)，平均成品規(guī)格每只（尾）為河蟹0.13 kg、鱖魚1 kg，河蟹、鱖魚的平均年產量分別為78 kg/667 m2、30 kg/667 m2。②價格估算。通過對2018—2019 年武漢市農貿產品批發(fā)市場水產品收購價格進行調查，類似規(guī)格產品售價見表1。③年總收益估算。待估農用地客觀年均總收益=（78×48.6+30×55.4）×31.33/32=4 986.71 元/667 m2。

表1 待估農用地養(yǎng)殖水產品平均市場收購價格 單位：元/kg

（2）年總費用。即養(yǎng)殖水面經營總成本，具體估算如下。①種苗成本。待估農用地養(yǎng)殖模式為河蟹-鱖魚套養(yǎng)，年均種苗投入如下。河蟹：600 只/667 m2，種苗規(guī)格0.01 kg/只，種苗價格為30 元/kg（運輸?shù)綀鰞r格）；鱖魚：30 尾/667 m2，種苗規(guī)格0.1 kg/尾，種苗價格為18 元/kg（運輸?shù)綀鰞r格）；種苗成本=（6×30+3×18）×470/480=229.13 元/667 m2。②飼料成本。在養(yǎng)殖準備階段，1 月栽種水草15 kg/667 m2，投放健康、性腺發(fā)育良好的二冬齡鯽魚3 kg/667 m2；在飼料投喂階段，4 月初，投放活螺螄約300 kg/667 m2，6 月和8 月分別投喂活螺螄200 kg/667 m2，同時投放60 kg 植物性飼料。根據市場調查，水草成本約1.3 元/kg，鯽魚成本約9 元/kg，螺螄成本約2.8 元/kg，植物性飼料成本約1.5 元/kg，飼料成本=［15×1.3+3×9+（300+200+200）×2.8+60×1.5］×470/480=1 932.39 元/667 m2。③管理費用。管理費用指對經營活動進行的必要管理所需的費用，包括維護養(yǎng)殖設施費、水電費和人工成本等。參考養(yǎng)殖行業(yè)的管理費用水平，按年總收益10%估算管理費用。管理費用=4 986.71×10%=498.67 元/667 m2。④養(yǎng)殖設備折舊。根據待估農用地的養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖模式，所需設備投入估算如下。需47 臺增氧機，每臺950 元，共4 4650 元；需6 臺抽水機，每臺600 元，共3 600 元；需10 艘漁船，每艘2 000 元，共20 000 元；需24 臺投食機，每臺800 元，共19 200 元；需4 輛液壓叉車，每輛6 400 元，共25 600 元；需1 輛四輪叉車，每輛35 000 元，共35 000 元。上述養(yǎng)殖設備年折舊率按照20%計算，養(yǎng)殖設備折舊費用為148 050×20%/480=61.69 元/667 m2。⑤農用地固定資產折舊及維修費。根據《國家投資土地開發(fā)整理項目畝均預算標準》以及湖北省2010—2019 年固定投資價格指數(shù)，估算待估農用地基本配套設施投入約5 600.94 元/667 m2，年折舊率以10%計算，維修費以年折舊額的15%計算，固定資產折舊=5600.94×10%×470/480=548.42 元/667 m2，維修費=548.42×15%=82.26 元/667 m2。⑥養(yǎng)殖業(yè)保險費。養(yǎng)殖業(yè)保險費指經營者為避免養(yǎng)殖產品遭受意外損失而支付給保險公司的費用。根據《關于印發(fā)武漢市2018 年政策性農業(yè)保險實施方案的通知》估算保險費如下，保險費=3000×7%×（1-30%-50%）×470/480=41.13 元/667m2。因此，年均客觀總費用合計3 393.67 元/667 m2。

（3）年純收益。年純收益=年總收益-年總費用=4 986.71-3 393.67=1 593.04 元/667 m2。

2.2.2 土地還原率的確定

對于土地還原率的計算，應該采用安全利率加風險調整值法。安全利率選取估價日中國人民銀行公布的5 年期以上存款利率2.75%，經營風險主要有3 個方面。從空間角度看，養(yǎng)殖水面收益的風險大小主要受區(qū)域因素、基礎設施條件等因素影響，待估養(yǎng)殖水面具備交通運輸條件、引水及排水條件，因此確定該風險補償率為0.3%。養(yǎng)殖水面收益受自然災害和市場的雙重影響，待估養(yǎng)殖水面采用現(xiàn)代化生產，可減少自然災害對水產品的不利影響，而市場風險是目前影響?zhàn)B殖收益的主要風險，按行業(yè)特點確定此風險補償率為1%。水產品受氣溫、氣候影響較大，溫度過低不利于水產生長，溫度過高導致儲存保鮮成本增加，按行業(yè)特點確定此風險補償率為1%，則綜合還原率為5.05%。

2.2.3 養(yǎng)殖水面土地價格計算

農產品生產價格指數(shù)與農業(yè)生產資料價格指數(shù)之間的線性組合保持長期平穩(wěn)均衡關系，且農業(yè)生產資料價格對農產品生產價格變化反應很靈敏，而農產品生產價格對農業(yè)生產資料價格反應滯后，農產品價格上漲可能帶來的收益大多被農業(yè)生產資料價格上漲所抵消。將上述計算結果代入下式。

式中：P為農用地使用權價格，a為年純收益，r為土地經營還原率，n為農用地經營期限。收益還原法測算結果為24 349.97 元/667 m2（合36.52 元/m2）。

3 結論與啟示

通過調查發(fā)現(xiàn)，案例周邊同類農用地的市場轉讓價格約為30～35 元/m2。查詢武漢市政府公示地價文件，案例所在區(qū)域農用地區(qū)價格約為28.42 元/m2，對比分析案例的評估結果，可以得出以下結論。

（1）養(yǎng)殖水面作為特殊的農用地，其土地價值最終需要通過養(yǎng)殖經營實現(xiàn)，收益還原法是將資產在未來產生的預期客觀收益折算為現(xiàn)值的一種評估方法，其結果能相對準確地反映養(yǎng)殖水面使用權的價格。

（2）使用收益還原法評估養(yǎng)殖水面，需要結合養(yǎng)殖水面的自然環(huán)境條件、區(qū)位條件以及社會經濟條件，確定充分利用、收益穩(wěn)定的經營方式，據此收集詳細的客觀經營數(shù)據資料，為估價結論的客觀準確提供重要保障。