后疫情時(shí)代下住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興

白書平 賈治宇 薛敏

【摘要】現(xiàn)有住宅地產(chǎn)產(chǎn)品在疫情防控階段暴露出戶型設(shè)計(jì)缺陷、住宅小區(qū)建筑布局不科學(xué)、物業(yè)服務(wù)水平較低、醫(yī)療運(yùn)動(dòng)配套缺乏等問題，后疫情時(shí)代人們對健康住宅產(chǎn)品的需求愈加迫切。本文通過分析后疫情時(shí)代人們對住宅地產(chǎn)需求的變化，建議住宅地產(chǎn)開發(fā)商改變投資策略。住宅地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從加快完善住宅產(chǎn)品衛(wèi)生防疫與安全健康的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、整體提高以居住性能為基礎(chǔ)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)多元化發(fā)展與提升、加大健康技術(shù)應(yīng)用、提高住宅產(chǎn)品的智能化等方面進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而提升后疫情時(shí)代住宅產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

【關(guān)鍵詞】后疫情時(shí)代;住宅地產(chǎn);發(fā)展趨勢

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.010

一場突如其來的新冠肺炎疫情，房地產(chǎn)市場受到較大沖擊。隨著疫情防控取得很大成效，房地產(chǎn)企業(yè)逐步有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。但是隨著全球疫情的不斷蔓延，我國將進(jìn)入后疫情時(shí)代。

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的指示針、火車頭，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展休戚相關(guān)，關(guān)乎到社會(huì)民生福祉[1]。在后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該審視疫情對住宅產(chǎn)品的影響，結(jié)合疫情期間住宅產(chǎn)品暴露出的問題，分析疫情后人們對于住宅地產(chǎn)的需求變化，積極探索后疫情時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略及住宅地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

1、疫情沖擊后住房需求的變化

在新冠肺炎疫情的影響下購房需求短期內(nèi)大幅度下降，但購房總量受影響較小;更多的是影響購房需求節(jié)奏，即體現(xiàn)出延遲效應(yīng);同時(shí)人們的住房理念也發(fā)生深刻改變，住宅需求不再簡單地追求配套、性價(jià)比，而是轉(zhuǎn)向追求生活品質(zhì)及健康生活。在后疫情時(shí)代，消費(fèi)者對商品住宅的需求將體現(xiàn)出以下變化：

1.1無房者將積極尋求買房

在2020年初的疫情防控期間，部分社區(qū)提出了“在本社區(qū)有房產(chǎn)證者方可進(jìn)入社區(qū)”的規(guī)定，把無房者擋在了門外，刺激了相當(dāng)一部分的無房者在未來將加速買房，從而獲得城市的認(rèn)同感，同時(shí)也帶來了城市生活的穩(wěn)定性和安全感，對城市生活有了更強(qiáng)的歸屬感。

1.2改善型住房需求增加

受疫情影響，居家成為人們的生活常態(tài)。未來人們傾向于選擇低密度、低層、通風(fēng)采光好的住宅，希望居家生活更寬敞、更舒適、更安全，崇尚綠色健康居住環(huán)境，當(dāng)前居住在偏小戶型的人們在未來必然會(huì)尋求置換較大的改善型住房。后疫情時(shí)代，人們在住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品選擇上更加注重社區(qū)治理能力、醫(yī)療、生活配套的完備性;傾向于選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù);重視環(huán)境監(jiān)測等健康科技的智能家居，崇尚綠色健康居住環(huán)境[2]。

2、疫情沖擊后房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策略

2.1精選項(xiàng)目

寬松政策環(huán)境下要避免頭腦發(fā)熱而盲目拿項(xiàng)目，仍然要堅(jiān)持精選地區(qū)和項(xiàng)目，精算為上，不做地王，避免出現(xiàn)騎虎難下的局面[3]。

2.2找準(zhǔn)節(jié)奏

疫情不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)對投資項(xiàng)目的選擇，而且對投資節(jié)奏精準(zhǔn)度的把握提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需在保證現(xiàn)金流安全的前提下，充分利用科學(xué)工具提高投資精準(zhǔn)度;抓住市場機(jī)遇實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資[4]。

2.3提升住房設(shè)計(jì)水平

總結(jié)疫情教訓(xùn)，在住房戶型、環(huán)境、小區(qū)設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行深度改革性設(shè)計(jì)，力求更加適應(yīng)市場的新需求。很多樓盤將建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)分別委托給不同的設(shè)計(jì)單位，三者的設(shè)計(jì)單位缺乏協(xié)調(diào)與整合，并會(huì)遺留下部分三不管地界。例如，建筑首層的外立面，單元門入口處尤為明顯，由于沒有足夠精細(xì)地設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)的低品質(zhì)住宅并無區(qū)別[5]。此外，當(dāng)前市場上的住宅產(chǎn)品大多使用固定圖紙，毫無深化和創(chuàng)新;并且多采用幾室?guī)讖d的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)理念，隨著生活方式的改變，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代年輕人的住房環(huán)境需求。在住房設(shè)計(jì)方面，需充分研究生活方式的改變、不同地區(qū)生活方式的差異，對戶型進(jìn)行創(chuàng)新與深化，提升住房設(shè)計(jì)水平。

2.4提升業(yè)務(wù)操作能力

這次疫情，讓房地產(chǎn)企業(yè)充分感受到開展線上業(yè)務(wù)的必要性和實(shí)用性，應(yīng)積極拓展線上服務(wù)，打造線上線下高度融合的會(huì)議辦公、投融資、開發(fā)、營銷、物業(yè)服務(wù)等全流程業(yè)務(wù)平臺(tái)。以物業(yè)服務(wù)管理為例，2021年由住建部聯(lián)合十部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確提出促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展，發(fā)展以生活服務(wù)為主的增值業(yè)務(wù)，加速智慧物業(yè)建設(shè);鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的新模式;加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，提升設(shè)施設(shè)備智能化管理水平[6]。經(jīng)歷新冠肺炎疫情后，物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出更強(qiáng)勁的生命力，在資本市場、規(guī)模拓展、品牌發(fā)聲等方面均再創(chuàng)高潮;此外，物業(yè)管理企業(yè)也越來越重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)。物業(yè)管理行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸融入，行業(yè)洗牌或?qū)⒓觿?，除了業(yè)務(wù)拓展及多元化以外，品牌構(gòu)建也必將成為下一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)需要重點(diǎn)發(fā)展的方向[7]。

2.5改善資金條件

2021年，國際環(huán)境的不確定、不穩(wěn)定性因素依然較多。我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡、不充分問題依然值得關(guān)注。未來中央必將會(huì)多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國內(nèi)的需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定夯實(shí)基礎(chǔ);同時(shí)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低社會(huì)融資的實(shí)際成本，仍然會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，并更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與發(fā)展提供更加有利的資金環(huán)境[8]。

2.6樹立信心

信心比黃金更重要。受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要一定時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好營銷、投資等多方面的準(zhǔn)備;此外還應(yīng)保持現(xiàn)金流的充裕?？傊Ｍ康禺a(chǎn)企業(yè)做好全方位準(zhǔn)備，響應(yīng)政府的號召，順利度過后疫情時(shí)代[9]。

3、疫情沖擊后住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

3.1城鎮(zhèn)化水平不斷提高

2020年末，我國城市常住人口的比例達(dá)到60%，但與發(fā)達(dá)國家相比仍然存在較大差距。我國是農(nóng)業(yè)大國，城鎮(zhèn)化水平應(yīng)在保持在70%以上，城鎮(zhèn)化已成為我國未來的發(fā)展趨勢，將會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村人口流入城市，城市中需要更多中低價(jià)位和中小戶型的住房來滿足城鎮(zhèn)化人口的需要。如此龐大的內(nèi)需市場，將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

3.2城市群數(shù)量明顯增多

城市群發(fā)展過程中，龍頭城市自身的規(guī)模較大，且其在發(fā)展過程中可推動(dòng)周邊城市的建設(shè)與發(fā)展，充分發(fā)揮龍頭城市的輻射作用，周邊中小城市的住房需求將明顯增加，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)等也具備了有利的發(fā)展條件。

3.3建立高質(zhì)量、高品質(zhì)住房體系

3.3.1健康住宅

受新冠肺炎疫情的影響，人們對于住宅的健康提出了更高的要求。在以往的發(fā)展中，人們普遍關(guān)注甲醛、PM2.5等環(huán)境指標(biāo);受疫情影響，人們不再只關(guān)注住宅的環(huán)境指標(biāo)，更普遍地關(guān)注住宅的通分、采光以及管理等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視住宅的其他健康水平，這也會(huì)成為房地產(chǎn)未來行業(yè)發(fā)展的主要方向。

3.3.2養(yǎng)老地產(chǎn)

當(dāng)前我國養(yǎng)老模式主要有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及多種養(yǎng)老模式相結(jié)合。然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能已日益弱化，難以滿足多層次的養(yǎng)老需求。目前，盡管我國養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅速，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給依然存在很大缺口。在老齡化加速的形勢下，各城市養(yǎng)老地產(chǎn)迅猛發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的另一只新軍，這也充分證明養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的市場前景。受疫情的影響，人們對養(yǎng)老房地產(chǎn)與大健康產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展提出了更迫切的需求?！爱a(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”必然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，密切圍繞人們的美好生活和國家高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”深度融合，多業(yè)態(tài)互聯(lián)，住宅房地產(chǎn)將由賣房轉(zhuǎn)向“賣生活”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

結(jié)語：

近年來，盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度有所減慢，但在發(fā)展過程中出現(xiàn)了較多的問題，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢也逐漸成為人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。受新冠肺炎疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)住宅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，合理分析未來住宅地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢，并持續(xù)關(guān)注人們對于住宅地產(chǎn)的需求變化，以此推動(dòng)后疫情時(shí)代住宅地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興，達(dá)到健康持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。

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作者簡介：

白書平（1992-），男，漢，內(nèi)蒙古呼和浩特，籍貫：內(nèi)蒙古呼和浩特，職務(wù)：總經(jīng)理助理，本科，研究方向：房地產(chǎn)管理，單位：山西巨華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。