關(guān)于加強房地產(chǎn)市場管理問題的研究

【摘要】市場管理問題一直以來都是社會關(guān)注的焦點問題，一方面市場管理工作與每個人都以息息相關(guān)，另外一方面市場管理工作能否得到有效落實將會直接影響社會和國家的進(jìn)步，而在市場管理的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場管理一直是管理的核心重點，因為房地產(chǎn)建設(shè)周期長，投入資本多，且房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量也會波及到人們的身體健康，在這樣的情況下加強房地產(chǎn)市場管理工作勢在必行，應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注，本篇文章也將目光集中于房地產(chǎn)市場管理，分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的問題以及加強房地產(chǎn)市場管理的途徑方法，以盼通過本篇文章的探討和分析可以讓房地產(chǎn)市場發(fā)展的更加規(guī)范。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場管理;問題分析;策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.027

房地產(chǎn)市場管理一直是市場管理中的重難點問題，一方面因為房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及的交易金額相對龐大，交易周期相對較長導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在面臨市場管理的過程中可操作性極高，另外一方面受到市場經(jīng)濟(jì)的影響以及城市化的影響，現(xiàn)階段市場當(dāng)中的房地產(chǎn)企業(yè)變得越來越多，相應(yīng)的房地產(chǎn)，企業(yè)在運營過程中的運行壓力和運營風(fēng)險逐日攀升，在這樣的情況下加強房地產(chǎn)市場管理是十分必要的，但是就目前而言，房地產(chǎn)市場仍舊存在著一些問題需要解決。

1、房地產(chǎn)市場存在的問題

1.1違法違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止

針對于房地產(chǎn)市場管理的特殊性和嚴(yán)重性，我國也頒布了相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運營，但是從實踐角度來看很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者的法律觀念相對較為匱乏，最為常見的問題就是房地產(chǎn)在開發(fā)項目的過程中并沒有經(jīng)過相關(guān)部門的許可，缺乏必要的手續(xù)文件，還有個別企業(yè)在獲得了項目開發(fā)權(quán)力之后變開發(fā)了會員卡、員工認(rèn)購以及其他一系列預(yù)付款活動，提前索取貨款，以此來綁定客戶同時降低運營壓力，除此之外虛假宣傳作為市場管理中的常見問題在房地產(chǎn)市場管理的過程中往往也難以幸免，在房地產(chǎn)企業(yè)宣傳的過程中時?？浯笫聦崳蛘呃煤贤瑑?yōu)勢進(jìn)行欺騙，通過合同規(guī)定從極大程度上限制消費者的正當(dāng)權(quán)益，這些問題讓房地產(chǎn)市場管理日益困難。

1.2商品房交付不規(guī)范

針對于房地產(chǎn)的交付問題不同地區(qū)往往有著不同的規(guī)定，這從很大程度上較為依賴地方法的建設(shè)，但是因為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，市場管理過程中面對的問題也各有不同，在這樣的情況下地方法規(guī)的建設(shè)針對于房地產(chǎn)商品房的交付上難免存在一定的疏漏，因此在商品房交付上，合同便成為了十分通用的一種判決手段，但是合同是由企業(yè)制定的，這也就導(dǎo)致在交付問題上購房者與企業(yè)相比處于較為弱勢的地位，而企業(yè)交付房的條件制定都是從企業(yè)的利潤角度分析的，這也從一定程度上會影響消費者的合法權(quán)益，而從相關(guān)的職能部門分析，因為監(jiān)督功能并沒有完全發(fā)揮出來，致使監(jiān)督力度相對較低，進(jìn)而導(dǎo)致商品房交付成了常見的矛盾沖突問題。

1.3交房、辦證問題

施工工程項目是一個周期相對較長且極其容易受到客觀環(huán)境影響和限制的項目，在這樣的情況下施工周期延長也是常見的問題，因為項目開展缺乏規(guī)范性和計劃，導(dǎo)致項目開展的各個環(huán)節(jié)不能順利銜接，進(jìn)而影響了建筑施工的施工周期，除此之外雨雪天氣地形等各種原因也會從很大程度上影響施工周期，限制施工工隊的工作效率，進(jìn)而導(dǎo)致房屋不能按期交付，除此之外在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)以及施工工程開展的過程當(dāng)中需要較多的運營資金，在這樣的情況下如果企業(yè)缺乏足夠的資本，或者企業(yè)缺少一定的運營周轉(zhuǎn)資金，亦或者因為市場行情不景氣等多種原因?qū)е缕髽I(yè)的資金鏈斷裂，那么輕則導(dǎo)致企業(yè)需要多渠道融資，花費大量時間延長工期，重則直接影響企業(yè)生存，項目不得不停止導(dǎo)致項目爛尾的問題，除了交付問題以外，房產(chǎn)證的辦理問題也需要引起關(guān)注，究其主要原因是因為部分企業(yè)因為缺乏證件便開發(fā)項目，在項目落實后無法辦理房產(chǎn)證。

1.4監(jiān)督體制不夠健全

體制制度始終是保障工作有效開展的重要基礎(chǔ)，也是約束相關(guān)工作人員工作方法明確相關(guān)工作人員工作內(nèi)容的一種重要手段，但是從實踐角度來看體制不健全是常見的問題，無論是從職能部門還是從企業(yè)的角度來看都是常見的問題，首先從企業(yè)來講，在前文中也有所提及，施工項目開展是一個周期相對較長且工作內(nèi)容繁雜龐大的項目，在這樣的情況下所需要的工作部門也相對較多，但是因為企業(yè)過于重視企業(yè)項目的利潤擴張以及效率提升因此并沒有明確不同工作部門管理的工作邊界，權(quán)責(zé)不明職能交叉是項目管理過程中的常見問題，卻也是房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中最應(yīng)當(dāng)避免的一個錯誤觀念，其次從相關(guān)的職能部門來分析，現(xiàn)階段市場管理過程中應(yīng)用的法律法規(guī)和管理制度大多難以有效的具備高度科學(xué)性和針對性的解決實踐監(jiān)督過程中的各種問題，制度規(guī)范較為落后也會導(dǎo)致相關(guān)工作人員在執(zhí)行監(jiān)督工作的過程中并不能根據(jù)相關(guān)的制度規(guī)范展開監(jiān)督工作，工作缺乏依據(jù)同時也缺乏保障，一旦遇到問題時也無法根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)做出及時科學(xué)的應(yīng)對，無論是從企業(yè)內(nèi)部還是從相關(guān)的職能部門來看，制度規(guī)范的缺乏也是導(dǎo)致現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場管理問題相對較多的主要原因。

2、加強房地產(chǎn)市場管理的途徑分析

2.1健全法制規(guī)范

房地產(chǎn)建筑工程的開展涉及問題廣泛，需要考察的問題也相對較多，在這樣的情況下法律制度的完善和規(guī)范十分必要，一方面，法律制度的完善和規(guī)范可以更好的約束相關(guān)工作人員的工作行為，同時也可以較好的讓工作人員明確自身工作的主要工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)采用的工作方法和應(yīng)該恪守的工作規(guī)范，以此保障工作開展的規(guī)范、科學(xué)、合理，另外一方面，制度規(guī)范的明確也方便管理，落實個人責(zé)任，提高員工重視，因此法律制度的規(guī)范和完善十分重要，針對于上文的現(xiàn)狀分析，法律制度的規(guī)范也應(yīng)當(dāng)從兩個角度著手，分別為企業(yè)角度和相關(guān)職能部門的角度，從這兩點出發(fā)來有效約束工作開展。

首先從企業(yè)來講，企業(yè)在完善制度規(guī)范的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化各個部門的職能范疇，明確每個部門的工作內(nèi)容，因為建筑工程項目的時間周期相對較長且所需要涉及的環(huán)節(jié)也相對較多，在這樣的情況下就需要不同部門的有效配合，而傳統(tǒng)的管理制度在融合各個部門的職能同時也模糊了部門之間的權(quán)力管轄界限，致使管理工作的效益相對較低，針對于這一問題，制度的管理完善可以從溝通和細(xì)化兩個角度著手，首先從溝通的角度來分析，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起內(nèi)部信息系統(tǒng)，由企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)利用信息系統(tǒng)統(tǒng)籌全局，而各個部門之間也可以利用信息系統(tǒng)及時的溝通交流更新數(shù)據(jù)提出問題，提高部門與部門之間的溝通力度和合作能力，其次應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工過程中所涉及的施工環(huán)節(jié)以及各個環(huán)節(jié)內(nèi)需要面對的主要施工內(nèi)容，明確每個部門的責(zé)任和權(quán)限，甚至將責(zé)任落實到人頭，落實責(zé)任機制，進(jìn)一步細(xì)化工作內(nèi)容，以此來保障相關(guān)工作人員工作開展的規(guī)范性。

從相關(guān)職能部門來講，應(yīng)當(dāng)不斷的完善相關(guān)的法律法規(guī)，法律法規(guī)的完善應(yīng)當(dāng)充分調(diào)研市場，簡介現(xiàn)階段在房地產(chǎn)管理過程中的常見問題，并且做出有效的預(yù)測，保障法律法規(guī)的實時性和前瞻性，更好的提高法律的適用范圍，以此來提高相關(guān)職能部門的監(jiān)督效益，進(jìn)而有效的規(guī)范市場。

2.2明確交房條件

在企業(yè)項目開展之后應(yīng)當(dāng)引入工商局參與管理，針對于房屋交付的管理，企業(yè)不僅僅需要將明確的房屋如數(shù)交付，同時工商局還應(yīng)當(dāng)介入檢查企業(yè)交付的房屋相關(guān)設(shè)施是否已經(jīng)施工完成，包括小區(qū)內(nèi)部的綠化、周周圍的道路以及相對應(yīng)的洪水供電系統(tǒng)，并且在檢查之后進(jìn)行數(shù)據(jù)備案，當(dāng)開放項目的成果符合于標(biāo)準(zhǔn)且質(zhì)量可靠的時候則可以交付使用，將房屋的所有權(quán)歸屬于房主，并且保障房屋的基本設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

2.3促進(jìn)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型，強化監(jiān)管力度

企業(yè)的優(yōu)化升級轉(zhuǎn)型是企業(yè)的發(fā)展需求，同樣也是用戶作為受眾和使用者的心里訴求，隨著世界市場的形成以及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭變得越來越激烈，大浪淘沙適者生存，在這樣的背景下企業(yè)如果不做出升級和轉(zhuǎn)型將會越來越難以適應(yīng)日益激烈的市場競爭壓力，最終被淘汰，為此促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是十分必要的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做足市場調(diào)研，明確房地產(chǎn)的目標(biāo)受眾，了解各個階層目標(biāo)受眾需求的心理需求、消費結(jié)構(gòu)、消費能力、消費心理，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境做出優(yōu)化和發(fā)展，以此減輕房地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象。

相關(guān)職能部門也需要發(fā)揮好引導(dǎo)和規(guī)范的作用，更新和優(yōu)化住宅功能評價體制，明確住房建筑的建造標(biāo)準(zhǔn)，并且鼓勵和以引導(dǎo)綠色項目，除此之外政府也應(yīng)該介入市政、公用、教育、醫(yī)療等地的設(shè)計建造以及基礎(chǔ)設(shè)施完善的環(huán)節(jié)當(dāng)中，改善城市內(nèi)部的整體基礎(chǔ)設(shè)施水準(zhǔn)，為居民提供更全面的服務(wù)，最后針對于監(jiān)管工作還需要進(jìn)一步加強管理力度，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，加大懲戒力度，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的生態(tài)環(huán)境。

2.4給市場各個領(lǐng)域提供法律支持

隨著教育事業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段人們的維權(quán)意識不斷提高，也逐漸的意識到了法律的威嚴(yán)和影響，學(xué)會利用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益，但是從實踐角度來分析，因為缺乏法律支撐和援助，很多人的維權(quán)手段都是投訴，各個地區(qū)每年甚至每個月都會接到不同問題的房地產(chǎn)企業(yè)投訴，這也給相關(guān)的處理人員帶來了極大的工作壓力，同時也大大延長了問題處理的時間周期，損害了政府的威嚴(yán)同時也損害了公民的合法權(quán)益，為此就應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的處理辦法，設(shè)置相對應(yīng)的援助部門，開通網(wǎng)絡(luò)處理渠道，設(shè)置多種投訴舉報方案，以此有效的分緩?fù)对V案件，提高處理效率和質(zhì)量，用更短的周期解決糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)市場管理問題一直以來都是市場管理中的重難點問題，因為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中周期相對較長且涉及到的問題相對較多，因此針對于房地產(chǎn)的市場管理一直存在一定的紕漏，而又因為房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中需要投入較大的資金成本，因此企業(yè)也面臨著較大的運營壓力和運營風(fēng)險，尤其是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及世界市場的形成，企業(yè)面臨的風(fēng)險和壓力與之攀升，企業(yè)為了謀取更高的利潤額度，也為了獲得更多的發(fā)展可能性不惜鋌而走險，做出一系列違反行業(yè)規(guī)范的行為，為此更需要加強對于房地產(chǎn)企業(yè)的市場管理，提高管理力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。

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作者簡介：

趙士軍，男，1974年1月出生，漢族，江蘇省連云港市海州區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，本科，方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。