基于3C模型對二手房房價趨勢研究

羅雨欣 王麗 孫佳欣 楊安

【摘要】本文以成都市二手房房價為研究對象，以成都貝殼二手房掛牌價以及成交量為基礎(chǔ)，使用3C戰(zhàn)略模型分別對顧客、運營組織和競爭者進行綜合分析，從而對成都市二手房房價趨勢進行大膽預測。該預測的結(jié)果對消費者、投資者具有一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】二手房;房價;貝殼;3C模型

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.028

1、引言

房價不僅關(guān)系到經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、關(guān)系到城鎮(zhèn)化建設(shè)進程、關(guān)系到相關(guān)行業(yè)資金運行、還關(guān)系到國民經(jīng)濟建設(shè)。從本世紀初，國內(nèi)房價經(jīng)歷了一輪又一輪地漲價。成都作為新一線城市之首，內(nèi)地經(jīng)濟最典型的代表，研究成都二手房價格走勢，對全國房市，甚至全國經(jīng)濟有很大的參考價值。2020年疫情后成都二手房市場受到壓力，至今二手房市場仍然低迷。成都市又在今年“3.22”新政中，發(fā)布了二手住房成交參考價格機制條例。成都市二手房市場必然受到影響，未來成都市二手房房價將何去何從。目前，二手房房價已經(jīng)引起投資者和購房剛需者的高度關(guān)注，因此對未來成都市二手房房價走勢研究顯得尤為重要。

針對房價的預測，目前已經(jīng)有部分學者做出了相關(guān)研究。鄭永春[1]和劉春[2]采用ARIMA模型對房價進行預測，利用差分自回歸移動平均來排除對房價有影響的復雜因素，從而構(gòu)架客觀真實的預測模型來持續(xù)預測未來房價的變化趨勢;楊楠[3]等結(jié)合灰色預測和馬爾可夫鏈預測的優(yōu)勢對房價指數(shù)進行預測分析。本文采用戰(zhàn)略3C模型分別對顧客、運營組織和競爭者進行綜合分析，從而對成都二手房房價的未來走勢進行大膽預測。

2、研究設(shè)計

本文采用日本戰(zhàn)略大師大前研一（Kenichi Ohmae）提出的3C戰(zhàn)略三角形模型，其認為成功的戰(zhàn)略至少有三個關(guān)鍵因素即公司自身（corporation）公司顧客（Customer）競爭對手（competition）。公司戰(zhàn)略旨在最大化企業(yè)的競爭優(yōu)勢，尤其是與企業(yè)成功息息相關(guān)的功能性領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢;顧客是所有戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，公司的首要考慮應該是顧客的利益，而不是股東或者其他群體的利益;企業(yè)的競爭者戰(zhàn)略，可以通過尋找有效之法，追求在采購、設(shè)計、制造、銷售及服務等功能領(lǐng)域的差異化來實現(xiàn)。只有公司自身、公司顧客、競爭者整合在同一個戰(zhàn)略內(nèi)可持續(xù)的競爭優(yōu)勢才能更好存在。本文將結(jié)合戰(zhàn)略3C模型對成都市二手房未來發(fā)展趨勢從二手房相關(guān)運營組織發(fā)展情況、顧客以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭者進行趨勢預測。

本研究首先使用Python程序從貝殼網(wǎng)獲取了2019-2021年成都一、二圈層二手房、新建房、租賃房的掛牌信息和房源成交數(shù)據(jù)進行分析。其次通過國家統(tǒng)計局、民政部官網(wǎng)等權(quán)威網(wǎng)站了解了居民人均可支配收入、結(jié)婚率、出生率等情況。最后查閱《成都市住房保障五年規(guī)劃（2017-2021）》了解了成都市住房供應、人才安居、住房租賃市場、老舊院落改造等情況。

3、數(shù)據(jù)分析

3.1顧客

大前研一的3C中顧客（customer）是指完全以顧客為中心，抑制企業(yè)的利己主義私欲，為客戶提供超出期待的解決方案。本研究認為，顧客指標包含了購買力、購買欲、潛在顧客。由此賦值0.35權(quán)重，并基于以下三組數(shù)據(jù)給予評分。

顧客購買力將從居民可支配收入、年齡結(jié)構(gòu)兩方面分析。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年全國居民人均可支配收入數(shù)據(jù)顯示，全國居民人均可支配收入32189元，比上年增長4.7%。由數(shù)據(jù)可得，全國人均可支配收入增加，因此個人購房的能力增加。根據(jù)第七次全國人口普查顯示，60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%。與2010年相比上升5.44%。由此可得，人口老齡化程度進一步加深，導致住房剛需下降。

顧客購買欲將從家庭結(jié)構(gòu)改變、城市建設(shè)進程兩方面進行分析。根據(jù)民政部官網(wǎng)顯示，2020年中國的結(jié)婚人數(shù)僅813萬對，與2019年相比下降16.48%;2019年中國的出生率為10.48‰，與2018年相比下降0.46‰。結(jié)婚率和出生率的降低直接導致顧客購房需求降低。近幾年成都在加快城市發(fā)展建設(shè)，2015年老舊院落改造以來，成都已累計完成老舊院落改造3452個、涉及居民33萬余戶。城市改造建設(shè)使區(qū)域整體價值提升，直接導致二手房價格上漲。

潛在顧客將從人口流動進行分析。據(jù)貝殼研究院2020年發(fā)布《新成都人安家居住報告》[1]顯示，選擇在成都置業(yè)的人60%來自省內(nèi)，20%來自省外。具體城市來看，省內(nèi)非蓉置業(yè)占比排名前三分別為南充11.9%、眉山11.3%、達州9.4%;省外占比排名前三分別為重慶市15.7%、甘肅省8.9%、河南省7.8%?！叭瞬判抡崩塾嬑^33萬人才落戶成都。由此可得，成都人口虹吸力強，人口流動率增加使得在蓉購房需求增加。

從貝殼網(wǎng)爬取的數(shù)據(jù)來看，以上因素中居民可支配收入、城市建設(shè)、人口流動促使二手房價存在增值空間，而年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)改變等因素使得二手房房價存在下行壓力。綜合來看顧客使二手房市場流動性增強，二手房房價具有一定的升值空間。

3.2運營組織

大前研一的3C中公司自身（corporation）是指確定把它與其他各種組織計劃區(qū)分開的“競爭優(yōu)勢”。本研究認為，公司自身即運營組織指標其包含了政府組織、房地產(chǎn)行業(yè)。由此賦值0.3權(quán)重，并基于以下兩組組數(shù)據(jù)給予評分。

政府將從政策導向、市場監(jiān)管兩方面分析。成都市政府堅決貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署，為此結(jié)合當?shù)貙嶋H情況發(fā)布了相關(guān)的政策通知，成都市將擬建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制并進一步采取以下措施進一步規(guī)范二手住房交易行為，正向引導成都市二手房的健康發(fā)展。此外，成都市政府將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序優(yōu)化市場環(huán)境，加強對房地產(chǎn)各類市場主體的監(jiān)管，嚴厲打擊違法違規(guī)行為，以維護房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，十四五規(guī)劃建議中提到，未來5年我國住房發(fā)展的重點是民生保障，房地產(chǎn)政策以防風險、保民生為主。又從貝殼數(shù)據(jù)庫中了解到，預計五年內(nèi)新房年銷售額從15萬億往下穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模，則在7萬億的基礎(chǔ)上逐漸增長。未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)市場存量化程度加深、居住品質(zhì)不斷提高、居住服務更高要求的趨勢。

從貝殼網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)來看，二手房市場的監(jiān)管、房地產(chǎn)市場因素促使二手房價具有上升空間，而政策導向因素使得二手房房價存在下行壓力。綜合來看運營組織對二手房市場監(jiān)管性較強，二手房房價下行壓力較大。

3.3競爭者

大前研一的3C中競爭者（competition）是指通過各種方法，使不同功能領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)差異化。本研究認為，競爭者指標包含了直接競爭者、間接競爭者、潛在競爭者。由此賦值0.35權(quán)重，并基于以下三組數(shù)據(jù)給予評分。

直接競爭者將從新建房方面分析。貝殼研究院發(fā)布《成都新房市場2020半年報》[2]指出，全市新房住宅成交量8.5萬套;貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，成都二手房新增掛牌量約34.5萬套，成交量約7.5萬套。整個二手房市場供應過剩。根據(jù)以上數(shù)據(jù)對比可得成都市新建房需遠大于二手房需求。

間接競爭者將從租賃房方面分析。貝殼找房網(wǎng)上發(fā)布《2019上半年城市居住報告》[3]指出，在租房市場中成都市憑借上半年3.8萬套的交易量位列新一線城市首位。據(jù)統(tǒng)計成都市2019年上半年單位租金發(fā)現(xiàn)，成都每月平均租金29.1?/m2，是租金較低的新一線城市?！冻啥际凶》勘Ｕ衔迥暌?guī)劃（2017-2021）》[4]指出，2021年全市租賃住房量達151萬套，較2017年增長25%;2021年的租房需求達122萬套，較17年增長33%，租房供應與需求都在上漲。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可得成都市租金較低且租房需求持續(xù)上漲，在未來一段時間租房會成為顧客首要選擇從而導致二手房需求下降。

潛在競爭者從黃金、新能源兩方面分析。21年全球時局仍然呈現(xiàn)高度不可控狀態(tài)，首先是此次全球疫情何時能得到有效控制不得而知，倘若不能得到有效控制，市場將再次陷入流動性危機。其次是全球通脹快速增長、貨幣戰(zhàn)爭不可避免，黃金的抗通脹屬性及避險屬性將實現(xiàn)價值最大化，這將直接導致黃金的結(jié)構(gòu)性需求增加。因此，未來金價仍將呈現(xiàn)上漲趨勢，即使中途可能會微幅回調(diào)，但從長期來看仍具備上升空間;由于不可再生能源的有限性以及環(huán)境問題的日益突出，中國開始大力發(fā)展新能源。2003-2019年，中國新能源投資金額和數(shù)量呈上升趨勢，17年投資數(shù)量最多達39筆，19年投資金額最高達1248528.5億元預測未來依舊呈上漲趨勢。根據(jù)以上分析可得黃金和新能源都比房地產(chǎn)具有投資價值。

從貝殼網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)來看，二手房市場新建房、租賃房、黃金和新能源以上因素對二手房競爭壓力較大。綜合來看競爭者使得二手房市場走向低靡，二手房房價下行壓力。

本研究采用3C模型對假設(shè)進行驗證，關(guān)于顧客、運營組織、競爭者三維因素對成都市二手房房價趨勢的影響，分別設(shè)置一級、二級、三級指標，如表1所示。

4、研究結(jié)論

本文選取貝殼成都近幾年的二手房交易數(shù)據(jù)，結(jié)合戰(zhàn)略3C模型對成都市二手房房價在未來的發(fā)展趨勢做出大膽預測，根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料分析發(fā)現(xiàn)，顧客購買力上升但對二手房的需求下降;政府出臺的政策對二手房交易有一定的抑制作用但房產(chǎn)市場未來的發(fā)展呈良性勢態(tài);競爭者搶占二手房市場部分份額，導致二手房供大于求。以上現(xiàn)象再結(jié)合3C模型最終加權(quán)評分為-1，得出成都市未來二手房房價趨穩(wěn)，但是價值走跌，綜合判斷成都二手房房價呈下跌趨勢。如果在新能源、黃金等生產(chǎn)要素市場趨于活躍，而顧客購買力下降及購買欲減弱的情況下，則二手房市場下行壓力較大;如果在新能源、黃金等生產(chǎn)要素等市場走向低靡，顧客購買力增強及購買欲上漲的情況下，則二手房市場升值空間較大。但政府在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用不容忽視，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又受國際經(jīng)濟形勢影響，還有其戰(zhàn)略頂層設(shè)計。這些都是影響二手房房價趨勢不可忽視的因素。

參考文獻：

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作者簡介：

羅雨欣，四川大學錦城學院工商管理學院，旅游管理專業(yè)。

王麗，四川大學錦城學院工商管理學院，旅游管理專業(yè)。

孫佳欣，四川大學錦城學院工商管理學院，旅游管理專業(yè)。

指導老師：楊安（1987- ） ，男，四川成都人，教授，碩士，四川大學錦城學院知識產(chǎn)權(quán)研究所副所長，研究方向：知識產(chǎn)權(quán)（通訊作者）。