*通訊作者：徐件宏，1968年8月，男，漢族，陜西商洛人，就職于新疆自治區(qū)發(fā)改委干部培訓(xùn)中心，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，本科。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

摘? ? 要：房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格方法體系涉及市場(chǎng)法、成本法和收益法三種主要的評(píng)估方法，在理論上一般情況下只要保證參數(shù)數(shù)值的合理性，就能夠通過(guò)三種估價(jià)方法，求得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)值幾乎接近，但是在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，由于受到多個(gè)方面的影響，三種估價(jià)法在應(yīng)用過(guò)程中就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在一定的差異性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格;市場(chǎng)價(jià)格;差異分析

Abstract： The price method system of real estate evaluation theory involves three main evaluation methods： market method， cost method and income method. In theory， generally， as long as the rationality of the parameter value is guaranteed， the value of the local real estate appraisal price and the market price can be obtained through three appraisal methods. However， in the actual appraisal process， due to the influence of many aspects， the application of the three appraisal methods will lead to some differences between the theoretical price of real estate appraisal and the market price.

Keywords： Real Estate Appraisal Price; Market Price; Analysis of Differences

一、引言

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一般情況下評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間存在一定的差異，而且受到操作過(guò)程里的依據(jù)等多方面因素的影響就會(huì)導(dǎo)致二者之間的差異性逐漸擴(kuò)大，所以房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)部門就應(yīng)當(dāng)深入了解當(dāng)前造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異大因素，并從三種估價(jià)方法的計(jì)算方式入手，來(lái)分析降低二者差異的有效策略，使得評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格更加貼合，從而提供最為有效、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)內(nèi)容[1]。

二、房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析

造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性的主要因素如表1所示，下文就針對(duì)這些差異化內(nèi)容進(jìn)行綜合分析。

（一）操作過(guò)程與其涉及內(nèi)容的差異

使用市場(chǎng)估價(jià)法在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)過(guò)程中[1]，主要有四個(gè)操作步驟，首先要針對(duì)涉收集交易實(shí)例等涉及的內(nèi)容進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及估價(jià)目的選取科學(xué)的可比實(shí)例，并對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算及修正，保證最后的平均數(shù)、中位數(shù)等方法能夠科學(xué)處理可比實(shí)例的正常價(jià)格，并將其綜合成為估價(jià)對(duì)象的比重價(jià)格[2]。

而用成本法估價(jià)，主要包括收集估價(jià)對(duì)象的相關(guān)材料，并重新測(cè)算相關(guān)構(gòu)件價(jià)格以及建筑物折舊，最后再求取其計(jì)算價(jià)格。價(jià)格測(cè)算的主要思路包括，房地產(chǎn)在重新構(gòu)建后價(jià)格的可模擬性以及房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，或者分別求取土地以及建筑物的實(shí)際價(jià)格，并將二者相加[3]。由于估價(jià)法的不同導(dǎo)致其操作步驟和涉及的內(nèi)容也存在一定的差異，進(jìn)而造成評(píng)估價(jià)格差異化。

（二）理論依據(jù)差異化

市場(chǎng)法的理論依據(jù)主要包括均衡價(jià)值論以及房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理。而市場(chǎng)法認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值能夠與市場(chǎng)上的同比影響與房地產(chǎn)的價(jià)值相同國(guó)家對(duì)象的位置，價(jià)格也可以根據(jù)其他房地產(chǎn)進(jìn)行確定[4]?？偠灾袌?chǎng)法的基本內(nèi)容就是將房地產(chǎn)的成交價(jià)格作為最終房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算的導(dǎo)向。

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理是成本法的理論依據(jù)。成本法在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，首先要將其開發(fā)建設(shè)的成本作為基本依據(jù)，同時(shí)要針對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)成本作為價(jià)格導(dǎo)向計(jì)算房地產(chǎn)的綜合價(jià)格[5]。所以成本法的評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)價(jià)值基本相同，需要注意的是，房地產(chǎn)的成本的增加并不能增加企業(yè)價(jià)值，而投入較低的成本也不能表示其價(jià)格較低。

在注重實(shí)際價(jià)值的同時(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題也不容忽視：北京市的趙某、劉某二人在2015年10月12日簽訂了《優(yōu)惠商品房選房確認(rèn)單》，繳納了全部購(gòu)房款。后發(fā)現(xiàn)房屋有裂縫，遂以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由訴至法院，要求房屋的開發(fā)商（出賣人）中晟公司、房屋的施工方中城投公司賠償經(jīng)濟(jì)損失，并對(duì)涉案房屋進(jìn)行修復(fù)。公司表示房屋的縫隙是質(zhì)量瑕疵，不影響主體結(jié)構(gòu)安全，可以進(jìn)行修復(fù)。中晟公司不認(rèn)可房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。

上述兩公司提交了《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》《門、窗質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等證據(jù)證明涉案房屋經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量為合格，之后趙某、劉某申請(qǐng)對(duì)房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，經(jīng)鑒定確定涉案房屋存在外觀質(zhì)量、混凝土強(qiáng)度、鋼筋配置、鋼筋力學(xué)性能等質(zhì)量問(wèn)題。判決中晟公司賠償趙某、劉某租房費(fèi)，并且支付了違約金;并按照鑒定機(jī)構(gòu)出具的處理建議對(duì)房屋進(jìn)行了修復(fù)。

（三）經(jīng)濟(jì)屬性與市場(chǎng)內(nèi)涵的差異

三種估價(jià)方法應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)屬性并不相同，成本法主要根據(jù)房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性以及價(jià)值，基于歷史開發(fā)成本;市場(chǎng)法則各注重商品屬性以及房地產(chǎn)的價(jià)值及市場(chǎng)空供求情況;收益法則從房地產(chǎn)的未來(lái)收益出發(fā)，表現(xiàn)出投資品屬性。

（四）市場(chǎng)層次性的差異

由于三種估價(jià)方法的市場(chǎng)內(nèi)涵大不相同，所以就導(dǎo)致市場(chǎng)層次性出現(xiàn)差異，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，三種估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象，假設(shè)條件都存在不同。成本法沒(méi)有考慮市場(chǎng)的溝通原則，那么則沒(méi)有綜合考慮長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài);市場(chǎng)法則沒(méi)有考慮市場(chǎng)的均衡性;收益法則放松了對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡性的觀察。這三種估價(jià)方法都是一個(gè)逐步放松假設(shè)的過(guò)程。

（五）時(shí)間著眼點(diǎn)的差異

隨著市場(chǎng)機(jī)制逐步完善成本法，更在乎開發(fā)商開發(fā)所發(fā)育的成本，其認(rèn)為成本信息能夠指向人們對(duì)價(jià)值的認(rèn)可;市場(chǎng)法更看重市場(chǎng)上房地產(chǎn)的交易價(jià)格，應(yīng)將較壓力的相關(guān)信息作為評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的有利依據(jù);收益法則看重未來(lái)的收益，因?yàn)橹挥蟹康禺a(chǎn)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益才是房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的根本，而未來(lái)收益的總體價(jià)值就是當(dāng)前房地產(chǎn)的綜合價(jià)值。

（六）市場(chǎng)原理的差異

由于房地產(chǎn)屬于流動(dòng)商品，所以也具有商品的基本特性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)過(guò)生產(chǎn)、交易及使用多個(gè)環(huán)節(jié)，就會(huì)導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法并不相同，從而形成差異。房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者就是開發(fā)商，所以在生產(chǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)用成本法估價(jià)就是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的基本成本及市場(chǎng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估的一種方式[6]。在交易環(huán)節(jié)中參與者包括開發(fā)商、投資者以及購(gòu)房自用者，通過(guò)市場(chǎng)供求來(lái)確定當(dāng)前房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，而在此環(huán)節(jié)中應(yīng)用的估價(jià)方法就是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)案例的比較及計(jì)算，從而求出最終的成交價(jià)格。收益法則是通過(guò)估算在正常購(gòu)買情況下，所獲得的綜合收益及資本轉(zhuǎn)換率來(lái)確定市場(chǎng)價(jià)格。

（七）評(píng)估角度的差異

房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

成本法主要從房地產(chǎn)的供給者及開發(fā)商出發(fā)，對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值;收益法則是從購(gòu)買者、需求者以及投資者的角度出發(fā)，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值;市場(chǎng)法則是從供求物角度出發(fā)，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)雙方達(dá)成的最終價(jià)值進(jìn)行分析，通常應(yīng)用于市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候。

除此之外，還可以利用適用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值的剩余法;通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的假設(shè)開發(fā)法;參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的、有一定政策性的基準(zhǔn)地價(jià)法;通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的路線價(jià)法對(duì)房子進(jìn)行估價(jià)。

總而言之，造成房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異化的因素主要由上文所示，而市場(chǎng)價(jià)格與原價(jià)格之間存在一定的關(guān)系（如圖1所示），只有深入分析二者形成的基本要素，才能夠有效消除房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中造成的差異化。

三、消除房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析的對(duì)策

為了確保房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格更接近于市場(chǎng)價(jià)格，那么就應(yīng)當(dāng)根據(jù)綜合評(píng)估價(jià)格來(lái)分析最為準(zhǔn)確的評(píng)估方法，同時(shí)也應(yīng)該明確房地產(chǎn)價(jià)格分類，根據(jù)其價(jià)格經(jīng)濟(jì)來(lái)合理分析三種估價(jià)法的控制策略。并不斷完善估價(jià)方法，克服其相關(guān)困難，使得最后的評(píng)估結(jié)果更具有說(shuō)服力。

首先，在市場(chǎng)法中應(yīng)用信息系統(tǒng)與集對(duì)分析，建立基于GIS的房地產(chǎn)國(guó)家信息系統(tǒng)，通過(guò)將房地產(chǎn)信息內(nèi)容與房地產(chǎn)的價(jià)格綜合結(jié)合了解相關(guān)地方政策，并按照市場(chǎng)情況及建筑市場(chǎng)情況進(jìn)行綜合分析，選擇最佳的評(píng)估辦法使得評(píng)估辦法，使得評(píng)估結(jié)果更加科學(xué)準(zhǔn)確。同時(shí)也可以引入集對(duì)分析法，通過(guò)找出兩個(gè)共有特性的特征利用，分析其差異建立起同一反應(yīng)的關(guān)系。

其次，在應(yīng)用成本法時(shí)正確理解成本的基本內(nèi)涵。首先采用客觀成本來(lái)分析市場(chǎng)需求及規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，明確房地產(chǎn)的價(jià)格及成本，并分析二者之間的關(guān)系。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)綜合考慮可能存在的外部因素，了解房地產(chǎn)增值或減值的基本情況。

最后，在收益法中應(yīng)用享樂(lè)價(jià)格模型法。收益價(jià)格的評(píng)估主要來(lái)源于資本轉(zhuǎn)換率，收益年限等多個(gè)因素，要想如何判斷房地產(chǎn)的收益準(zhǔn)確性，就應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)格函數(shù)模型來(lái)減少收益法中存在的問(wèn)題，以此來(lái)確定收益法的最終市場(chǎng)價(jià)格。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，通過(guò)分析房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異因素及相關(guān)對(duì)策，能夠確保房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格更為貼近，并縮小二者之間的差異，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。

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