貴陽(yáng)市保障性住房管理體制機(jī)制研究

劉雪陽(yáng)

摘 要：保障性住房項(xiàng)目建設(shè)作為黨和國(guó)家的重要戰(zhàn)略，是解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問(wèn)題的重要手段和根本舉措，是維系社會(huì)穩(wěn)定的重要手段。近年來(lái)，在相關(guān)政策支持下，我國(guó)在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域不斷加大投入力度，保障性住房在改善城鎮(zhèn)低收入群體的住房條件方面發(fā)揮了重要作用。但從當(dāng)前實(shí)際看，貴陽(yáng)市在保障性住房建設(shè)管理的體制機(jī)制方面仍舊存在諸多亟待解決的問(wèn)題，影響到保障性住房建設(shè)及功能發(fā)揮。因此，政府必須重視保障性住房建設(shè)和管理，不斷加大政策供給和資金投入力度，加強(qiáng)相關(guān)法律制度建設(shè)，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出管理，力求充分發(fā)揮保障性住房的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：保障性住房;管理運(yùn)行機(jī)制;貴陽(yáng)市

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2021）25-0046-03

自古以來(lái)，衣食住行被認(rèn)為是人類的四大基本要求。從當(dāng)前情況看，城市低收入居民居住條件較差，已成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與社會(huì)和諧進(jìn)步的重要因素。因此，強(qiáng)化城鎮(zhèn)地區(qū)保障性安居工程建設(shè)，不僅是解決這一民生問(wèn)題的重要手段，同時(shí)也對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要的價(jià)值和作用。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們對(duì)生活水平提出了更高的要求，對(duì)保障房的需求日益增加。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，不僅是黨和政府提出的重要戰(zhàn)略任務(wù)，同時(shí)也可以有效改善城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，具有重要的時(shí)代意義和社會(huì)價(jià)值。

一、保障房概述

（一）保障房的定義

保障性住房是住房制度改革背景下的產(chǎn)物，是政府為保證中低收入群體的居住需求，在進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的同時(shí)，為這一群體提供限定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格或租金的住房。從我國(guó)實(shí)際情況看，保障性住房主要包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性租賃住房。

（二）保障房主要分類

1.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房由政府劃撥土地，同時(shí)免收各種稅費(fèi)和基金，在住房開(kāi)發(fā)方面具有成本優(yōu)勢(shì)，因此可以通過(guò)政府指導(dǎo)的方式給予城鎮(zhèn)地區(qū)的低收入家庭。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)家庭來(lái)說(shuō)，其擁有一定的產(chǎn)權(quán)，因此住房本身不僅具有社會(huì)保障性質(zhì)，同時(shí)也具有一定的商品屬性，但實(shí)際價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，在當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝サ某惺芊秶畠?nèi)。

2.廉租房。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房不同，其產(chǎn)權(quán)完全歸政府或機(jī)構(gòu)所有，政府通過(guò)較低租金的形式，將其租賃給城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭。因此，廉租房的特點(diǎn)是只出租不出售，同時(shí)廉租房承租者也必須擁有一定的資格。同時(shí)，獲得廉租房的家庭，擁有住房的使用權(quán)但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)適用房也逐漸走入政策困境，已成為滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房需求的重要手段。

3.公共租賃房。公共租賃住房是在政府指導(dǎo)下，由政府相關(guān)部門(mén)或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)價(jià)格為城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭提供住房租賃，從而滿足這一群體住房需求。為解決低收入家庭的房租承擔(dān)問(wèn)題，政府會(huì)為符合條件的家庭提供必要的租賃補(bǔ)貼。公共租賃住房主要用于解決沒(méi)有廉租房資格，同時(shí)又購(gòu)買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房家庭的住房問(wèn)題。由此可見(jiàn)，公共租賃住房可以視為擴(kuò)大版的廉租房，能夠覆蓋更多的住房困難群體，對(duì)解決城鎮(zhèn)地區(qū)貧困群體的住房困難具有重要作用。

4.定向安置房。安置房是政府在城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中的特殊產(chǎn)物，即政府在城市建設(shè)過(guò)程中面向被拆遷戶所建的安置房。從安置對(duì)象看，不僅包括城市建設(shè)項(xiàng)目中的被拆遷戶，同時(shí)也包括征地過(guò)程中被拆遷房屋的農(nóng)戶。

5.兩限商品房。兩限商品房中的兩限分別指限套型和限房?jī)r(jià)，其主要目的是抑制城市地區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，從而解決市民房屋居住需求。為解決中低收入群體住房問(wèn)題，在城市政府批準(zhǔn)條件下，開(kāi)發(fā)商可以按照限套型比例和限定銷(xiāo)售價(jià)格的方式，獲得比較優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)土地，然后按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按照限價(jià)要求進(jìn)行發(fā)售。由此可見(jiàn)，兩限住房從本質(zhì)上講并不是保障性住房，而屬于商品房。

6.安居商品房。安居商品房的本質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)適用房的特殊種類，即在國(guó)家安居工程背景下所建設(shè)的住房。由于此類住房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的中低收入家庭，因此在住房建設(shè)過(guò)程中，政府會(huì)給予一定的政策性補(bǔ)貼，這使其銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)明顯低于商品房的市場(chǎng)價(jià)格，屬于典型的非營(yíng)利性住房。

（三）保障對(duì)象

1.廉租房保障。我國(guó)在1999年出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。該《辦法》中規(guī)定，廉租住房的主要職能是社會(huì)保障職能，也就是保證城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭的住房需求，因此主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)最低收入家庭，解決他們的住房困難問(wèn)題。

2.經(jīng)濟(jì)適用房。我國(guó)在2007年修訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的住房困難家庭，因此具有政策保障性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不僅要限定套型的面積，同時(shí)還需要限定銷(xiāo)售價(jià)格，要按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

3.公共租賃房。為進(jìn)一步解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的住房問(wèn)題，我國(guó)在2011年出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。該意見(jiàn)規(guī)定，公共租賃住房主要是為了解決城鎮(zhèn)地區(qū)中等偏下收入群體的住房困難。在有條件情況下，還可以將該地區(qū)新就業(yè)的職工和在本地穩(wěn)定居住的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，保障其住房需求。該意見(jiàn)還明確指出，應(yīng)由當(dāng)?shù)氐氖锌h人民政府確定公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象和具體標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)中還進(jìn)一步指出，已經(jīng)享受到廉租住房和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，沒(méi)有公共租賃住房承租資格。

二、貴陽(yáng)市目前保障性住房現(xiàn)狀

貴陽(yáng)市《關(guān)于保障性住房建設(shè)管理工作的評(píng)議意見(jiàn)整改落實(shí)情況的報(bào)告》中顯示，公租房保障方面，截至目前，全市累計(jì)建成公租房9.6萬(wàn)套，分配9.3萬(wàn)套，分配入住率97%，完成國(guó)家、省分配入住目標(biāo)。截至目前，貴陽(yáng)市已累計(jì)保障租賃補(bǔ)貼家庭5.46萬(wàn)戶，累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼6.41億元，對(duì)符合條件的申請(qǐng)人做到了應(yīng)保盡保。

申報(bào)保障性租賃住房方面，按照《國(guó)家發(fā)改委辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于申報(bào)保障性安居工程2021年第三批（保障性租賃住房）中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃的通知》（發(fā)改辦投資〔2021〕315號(hào)）要求，前期貴陽(yáng)（貴安）申報(bào)2021年保障性租賃住房計(jì)劃3 452套，擬申報(bào)補(bǔ)助資金6.76億元。2021年國(guó)家下達(dá)2021年貴州省保障性租賃住房補(bǔ)助資金5 529萬(wàn)，補(bǔ)助項(xiàng)目有2個(gè)，其中清鎮(zhèn)市400套，經(jīng)開(kāi)區(qū)460套。共有產(chǎn)權(quán)住房方面，2019年，貴陽(yáng)市啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)安居住房建設(shè)，重點(diǎn)解決剛參加工作人員、引進(jìn)人才、藍(lán)領(lǐng)職工、普通工薪家庭等群體基本購(gòu)房需求。

在加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，貴陽(yáng)市還進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)和管理領(lǐng)域政策執(zhí)行力度，先后出臺(tái)一系列文件，構(gòu)建起適合貴陽(yáng)市實(shí)際的保障住房管理制度，為解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房困難，起到了重要作用。

目前，貴陽(yáng)市部分在建公租房項(xiàng)目，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低，特別是缺乏必要的配套基礎(chǔ)設(shè)施，給居民的生活帶來(lái)了一定的不便。比如，部分項(xiàng)目的所在地比較偏遠(yuǎn)，交通和生活設(shè)施相對(duì)比較落后，給生活在小區(qū)內(nèi)的租賃家庭帶來(lái)諸多不便，增加了生活成本。

為對(duì)貴陽(yáng)市公租房實(shí)地情況做進(jìn)一步了解，筆者對(duì)貴陽(yáng)市建設(shè)的南明區(qū)中壩、花溪區(qū)桐木嶺、云巖區(qū)茶園村公租房處進(jìn)行走訪，詳細(xì)情況如下：第一，花溪區(qū)桐木嶺公租房。由于桐木嶺公租房所處位置較為偏僻，目前相關(guān)配套設(shè)施尚未完善。第二，南明區(qū)中壩公租房。由于中壩公租房所在位置較為偏僻，車(chē)輛出行不便，各種公共衛(wèi)生設(shè)施不齊全，居民生活不便。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，日后各種配套設(shè)施將會(huì)陸續(xù)修建。第三，云巖區(qū)茶園村公租房。茶園村公租房各種設(shè)施相對(duì)完善，緊鄰金陽(yáng)新區(qū)也有利于此地經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，居民生活上較為方便。

三、貴陽(yáng)市保障性住房存在的問(wèn)題

（一）規(guī)劃布局滯后，配套設(shè)施有待完善

部分保障住房地理位置比較偏遠(yuǎn)，缺乏完善的生活配套設(shè)施。受土地價(jià)格等諸多因素的影響，在進(jìn)行保障房選址過(guò)程中，往往選擇在城市近郊區(qū)，雖然有利于保障房建設(shè)工作順利進(jìn)行，但交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)明顯落后，對(duì)居民工作生活造成不便。配套設(shè)施跟不上，建成后居民遲遲無(wú)法入住，或即使入住但生活不方便。目前生活在小區(qū)內(nèi)的承租戶在就業(yè)、上學(xué)、看病等方面存在諸多不便，變相增加了租賃家庭的生活成本。根據(jù)調(diào)查，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的花溪桐木嶺、南明區(qū)甲秀南路以東中壩路周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善等較為嚴(yán)重，保障房居民的相關(guān)設(shè)施不完善，居民存在較大意見(jiàn)。另一方面，受建設(shè)成本影響，部分保障性住房設(shè)計(jì)存在諸多不合理之處，影響到房屋功能的發(fā)揮和群眾的生活便利。受上述諸多因素影響，諸多保障性住房在建成后難以及時(shí)通水、通電、通氣，造成長(zhǎng)期閑置，未充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）質(zhì)量存在隱患

由于保障性住房在建設(shè)過(guò)程中未建立起強(qiáng)有力的監(jiān)管制度體系，設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位責(zé)任心不強(qiáng)，因此在工程建設(shè)質(zhì)量方面存在較多隱患。例如，在保障房建設(shè)過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)商和建筑商受利益因素驅(qū)使，往往以較低價(jià)格進(jìn)一步分包，最終導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目分包價(jià)格低于工程成本，導(dǎo)致工程建設(shè)質(zhì)量不佳。另外，由于缺乏應(yīng)有的監(jiān)管措施，部分保障性住房在建設(shè)過(guò)程中存在偷工減料等問(wèn)題，嚴(yán)重影響到房屋的質(zhì)量和居民人身安全。

（三）管理存在漏洞，保障房分配不公，居民收入審查形同虛設(shè)

根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向，保障性住房是為了滿足城鎮(zhèn)地區(qū)中低收入群體的住房需求。由于保障性住房在價(jià)格和租金方面存在優(yōu)勢(shì)，因此必須要采取相關(guān)的政策措施進(jìn)行有效監(jiān)管，充分發(fā)揮保障房的基本功能。從貴陽(yáng)市實(shí)際情況看，雖然制定了一系列有關(guān)保障房的政策措施，但在具體實(shí)施上依然存在諸多問(wèn)題。特別是由于監(jiān)管和審查措施不到位，造成部分不符合條件的高收入家庭申請(qǐng)獲取到保障房，嚴(yán)重影響到社會(huì)公平和低收入群體的居住需求滿足，同時(shí)也影響到政府形象。具體原因是，一方面，居民家庭收入情況難以有效掌握和核對(duì)，造成政策在執(zhí)行方面存在難度;另一方面，部分保障房在分配過(guò)程中存在弄虛作假情況，工作人員存在瀆職和失職，也影響到保障房分配的公平性。此外，由于缺乏長(zhǎng)效的監(jiān)管機(jī)制，部分獲得保障房的家庭收入得到明顯改善，但并未退出，造成群眾存在較大意見(jiàn)。以上種種問(wèn)題的存在，顯然違背了國(guó)家出臺(tái)保障房政策的初衷，也不利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公正性和公平性。

（四）后續(xù)服務(wù)管理難

貴陽(yáng)市將有15萬(wàn)戶城市中等偏下收入家庭納入公共租賃住房保障，而現(xiàn)階段后續(xù)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)、隊(duì)伍還無(wú)法滿足需要。當(dāng)前，部分住戶長(zhǎng)期不交租金或只交少量租金，對(duì)于不交租金租戶，管理人員無(wú)法強(qiáng)制驅(qū)趕，在實(shí)際收取租金過(guò)程中困難重重。比如，貴陽(yáng)市公租房欠繳租金的家庭多為身體殘疾或生活困難家庭，或改制企業(yè)職工，無(wú)穩(wěn)定收入或收入不高，無(wú)力繳交欠繳租金家庭，及時(shí)追繳租金到位存在困難。導(dǎo)致保障房必要的管理費(fèi)用難以落實(shí)，物業(yè)日常維管困難，管理人員比較缺乏。上述種種原因，造成保障房居民居住體驗(yàn)不佳、安全感幸福感指數(shù)打折、更加不愿意按時(shí)繳納租金物業(yè)等費(fèi)用，形成了惡性循環(huán)。

結(jié)語(yǔ)

貴陽(yáng)市的保障性住房建設(shè)雖然取得一定的成績(jī)，但也存在一定的問(wèn)題。受到多種因素影響，在政策出臺(tái)和執(zhí)行層面，還存在一定的漏洞，影響到國(guó)家保障房制度效用的發(fā)揮。當(dāng)然，保障性住房領(lǐng)域存在的問(wèn)題并不能抹殺政策本身的作用。從當(dāng)前情況看，保障房制度依舊是解決城鎮(zhèn)地區(qū)中低收入家庭住房問(wèn)題的關(guān)鍵性措施。因此，各級(jí)政府在保障房制度實(shí)施過(guò)程中，必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，保證制度有效落實(shí)，并發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，從而真正提升保障房居民的安全感、獲得感和幸福感。

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