何東澤

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的逐步壯大帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但由于行業(yè)本身存在著建設(shè)周期長(zhǎng)、資金流量大以及收費(fèi)項(xiàng)目多等特征，企業(yè)的稅務(wù)成本相對(duì)較高。為了更好地適應(yīng)稅收調(diào)控政策，降低稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在政策范圍內(nèi)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，分析企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);土地增值稅

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.30.081

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著積極作用。為了抑制房?jī)r(jià)攀升，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，國(guó)家采取稅收杠桿政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)和監(jiān)管。而房地產(chǎn)行業(yè)因投資金額巨大、社會(huì)項(xiàng)目較多，企業(yè)存在著稅務(wù)成本高、稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大等特征。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1.1 業(yè)務(wù)層面

第一，在拿地規(guī)劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地獲取方式和項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃直接影響著企業(yè)的稅務(wù)籌劃活動(dòng)。例如，企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)不符合項(xiàng)目公司和舉牌公司的條件，則不能順利承接土地開(kāi)發(fā)使用權(quán);在拿地環(huán)節(jié)以前，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)針對(duì)土地規(guī)劃指標(biāo)擬定、市政配套設(shè)施建設(shè)、拆遷安置保障用房建設(shè)等內(nèi)容達(dá)成一致，如果企業(yè)沒(méi)有做好事前稅務(wù)籌劃工作，則無(wú)法在商業(yè)談判中爭(zhēng)取合法利益。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及單位多、運(yùn)行流程復(fù)雜，如果沒(méi)有及時(shí)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、管理組織、規(guī)劃指標(biāo)等方面進(jìn)行籌劃，可能會(huì)影響后續(xù)的稅務(wù)管理工作。[1]

第二，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，依據(jù)土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定，以項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，將不同階段的分期作為清算主體。但不同納稅地區(qū)對(duì)分期界定存在差異性，分期判斷依據(jù)包括工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及預(yù)售許可證等。企業(yè)與稅務(wù)局在分期界定方面理解不同，也會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)籌劃爭(zhēng)議。此外，對(duì)于成本和費(fèi)用的區(qū)分、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和管理費(fèi)用的區(qū)分等會(huì)直接影響土地增值稅和企業(yè)所得稅籌劃。

第三，在房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，由于普通住宅銷(xiāo)售在增值稅稅率不超過(guò)20%的情況下，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)沒(méi)有把握好增值稅臨界點(diǎn)，會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān);同時(shí)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所涉及的稅種，包括房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，雖然金額相對(duì)較低，但如果忽略了籌劃環(huán)節(jié)，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 管理層面

第一，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)組織結(jié)構(gòu)尚不完善。房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中存在諸多問(wèn)題。雖然企業(yè)決策管理層具有一定的稅務(wù)管理意識(shí)，但對(duì)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏完善的稅務(wù)管理制度和稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)。例如，企業(yè)未設(shè)置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，僅在財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)置稅務(wù)管理崗位，基本職能涵蓋成本核算、納稅申報(bào)、項(xiàng)目清算、稅務(wù)籌劃以及部門(mén)協(xié)調(diào)等工作。由于企業(yè)尚未落實(shí)不相容崗位分離原則，稅務(wù)管理工作潛藏著操作風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)，稅務(wù)籌劃工作缺乏業(yè)務(wù)部門(mén)的參與，在稅務(wù)管理內(nèi)容和流程尚不明確的情況下，很容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制有待健全。項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制包括事前識(shí)別、事中評(píng)估與事后控制三個(gè)環(huán)節(jié)。首先，在事前識(shí)別環(huán)節(jié)，雖然多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前便依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程擬定了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售等階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但實(shí)際稅務(wù)管理中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有多樣化特點(diǎn)，財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收業(yè)務(wù)了解不足，企業(yè)仍無(wú)法控制所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，出現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等。其次，在事中評(píng)估環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要由負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目特征主觀評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)清單所列的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)后果。由于缺乏詳細(xì)的數(shù)據(jù)支撐，企業(yè)無(wú)法精準(zhǔn)了解風(fēng)險(xiǎn)影響程度。例如，部分企業(yè)未明確要求開(kāi)發(fā)商提供的發(fā)票為專(zhuān)票，后期扣除進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)出現(xiàn)無(wú)法足額抵扣現(xiàn)象，一定程度上增加了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。[2]最后，在事后控制環(huán)節(jié)，通常情況下，企業(yè)會(huì)依據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響程度和涉及稅款數(shù)額對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分，并制定相應(yīng)的防控方案。這一事后應(yīng)對(duì)策略雖可及時(shí)清查企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但部分企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理清單未詳細(xì)測(cè)算各項(xiàng)目所需納稅金額，項(xiàng)目管理員無(wú)法從納稅金額判定是否足額繳納稅款;同時(shí)，部分企業(yè)缺乏應(yīng)急管理方案，對(duì)于突發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)仍需層層上報(bào)，降低了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

2.1 業(yè)務(wù)層面

2.1.1 投資項(xiàng)目階段

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的融資方式。例如，A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某一個(gè)項(xiàng)目，需要外部融資2000萬(wàn)元，如果采用傳統(tǒng)的銀行借貸方式，按照6%計(jì)算貸款年利率，企業(yè)需要每年支付給銀行120萬(wàn)元債務(wù)利息。按照政策規(guī)定，這一部分利息費(fèi)用可以進(jìn)行稅前扣除，稅率為25%，則可以節(jié)省稅務(wù)成本30萬(wàn)元;但如果企業(yè)采取發(fā)行股票的方式進(jìn)行權(quán)益融資，則無(wú)法享受稅前列支的優(yōu)惠政策，稅后利潤(rùn)分配也無(wú)法達(dá)到降稅的效果;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要明確投資方式對(duì)稅務(wù)籌劃的影響。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有500萬(wàn)元的閑置資金與B房地產(chǎn)企業(yè)建立合作關(guān)系。目前提出的合作方式共分為三種，即直接出資合作、借助金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)借資金、投資入股。假設(shè)A公司與B公司簽署了一年的合作退出協(xié)議，并獲利投資收益100萬(wàn)元。在這一情況下，第一種合作方式相當(dāng)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)需要繳納所得稅、附加稅等;第二種合作方式下，獲利的100萬(wàn)元屬于利息收入;第三種合作方式下，100萬(wàn)元?jiǎng)t屬于股利收入，需要納稅。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮投資公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，選擇合理的投資方式，降低投資收益成本。

2.1.2 土地獲取階段

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定，合法獲取土地使用權(quán)益。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部控制管理制度，將企業(yè)信息披露、編制合作協(xié)議、評(píng)估土地價(jià)值、底價(jià)報(bào)批、簽訂土地使用權(quán)限合同、辦理登記等作為基本流程，確保土地獲取過(guò)程的合法合規(guī)性。[3]另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，涉及單位部門(mén)較多。企業(yè)不僅要加強(qiáng)與供應(yīng)鏈上下游單位之間的聯(lián)系，了解原材料供應(yīng)商、物業(yè)行業(yè)等稅率變動(dòng)情況，還要與項(xiàng)目責(zé)任部門(mén)開(kāi)展定期對(duì)賬工作，監(jiān)督相關(guān)部門(mén)規(guī)范開(kāi)展項(xiàng)目成本核算，并加強(qiáng)各項(xiàng)票據(jù)的管理，為項(xiàng)目清算階段做好事前籌劃。