縣域房地產(chǎn)行業(yè)金融政策傳導(dǎo)實(shí)施成效分析

李興文 張之璟

摘要：在全行業(yè)全面推進(jìn)房地產(chǎn)信貸調(diào)控的大背景下，為深入研究縣域金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸調(diào)控工作的現(xiàn)狀及其突出問題，切實(shí)把控轄內(nèi)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)格局，并提出相關(guān)建議，以求更好的把控房地產(chǎn)信貸調(diào)控總體方向。現(xiàn)對(duì)各縣房地產(chǎn)金融政策影響及政策執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并提出合理客觀的政策性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸;金融政策

一、轄內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融相關(guān)情況

（一）基本情況

民樂縣轄內(nèi)共計(jì)7家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其中7家涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。截至6月末轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房貸產(chǎn)貸款余額17.37億元，余額占比20.17%，同比增速32.69%，新增占比23.27%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.29億元，余額占比6.14%，同比增速-13%。個(gè)人住房貸款余額11.7億元，余額占比13.59，同比增速75.57%，新增占比23.27%。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)情況

1.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口。根據(jù)對(duì)縣域金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸的調(diào)查顯示涉房抵押貸款占比為91.94%，以房地產(chǎn)為抵押物的貸款占比為93.14%。房貸首付比首套房為30%，二套房為60%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為0，個(gè)人住房貸款不良貸款率為1.1%。房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，住宅貸款與商業(yè)地產(chǎn)貸款各占約50%。綜合計(jì)算縣域房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口大約為5%左右?？h域房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口較小，主要原因是縣域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重較低，發(fā)放條件較高。住房貸款大多以提供合格抵押物為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行信貸投放，信用風(fēng)險(xiǎn)敞口小，且房屋首付比在30%—60%之間，住房貸款投放主要通過首付+物權(quán)抵押貸款或首付+合格擔(dān)保等形式發(fā)放，合格擔(dān)保及合格抵押與杠桿風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，一定程度上彌補(bǔ)了信用風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)敞口來自于搬遷戶、安置戶等少量無穩(wěn)定收入來源客戶群體，該類貸款投放標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，政策性行為傾向較重，沒有合格抵押物來提供擔(dān)保，暴露了一定的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

2.房地產(chǎn)貸款管理。機(jī)構(gòu)信貸投放差異化措施主要在LPR市場(chǎng)化利率監(jiān)管的基礎(chǔ)上依靠客戶群體信用記錄、資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模、信貸申請(qǐng)金額進(jìn)行差異化選擇。貸款用途審查嚴(yán)格，住房貸款客戶需提供相應(yīng)購(gòu)房合同及辦理手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款企業(yè)需提供相應(yīng)的地產(chǎn)開發(fā)許可、房建安許資質(zhì)、招投標(biāo)手續(xù)、項(xiàng)目規(guī)劃材料等相關(guān)證明材料，審核手續(xù)嚴(yán)格，門檻較高。銀行機(jī)構(gòu)在基于貸前審查的基礎(chǔ)上需按月或按季度對(duì)客戶資產(chǎn)質(zhì)量狀況及開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)考察審核，實(shí)時(shí)評(píng)估信貸風(fēng)險(xiǎn)變化，并形成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，積極掌控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量。根據(jù)調(diào)查顯示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為68.46%，有息負(fù)債規(guī)模為5.6億元，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較好。而居民資產(chǎn)負(fù)債比在80%—120%之間，相對(duì)較高，主要原因是目前居民超前消費(fèi)意識(shí)較為強(qiáng)烈，銀行信貸條件寬松，車貸房貸及其他消費(fèi)貸款規(guī)模占比較高，且居民從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)及創(chuàng)業(yè)所需資金較多，一定程度上加大了負(fù)債比率。房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為0，住房貸款不良率為1.1%，同比增長(zhǎng)了0.1%，不良貸款規(guī)模較小，增速緩慢。主要還是縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小，住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，且貸款投放均提供了物權(quán)抵押及合格擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)化解及轉(zhuǎn)化率較高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)弱化。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。近年來，民樂縣委縣政府著力打造生態(tài)宜居文明城市，城市建設(shè)飛速發(fā)展，由縣政府主導(dǎo)的城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目大力推進(jìn)，私營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中開展。2018-2020年期間，新落成的住宅小區(qū)多達(dá)14個(gè)，根據(jù)房產(chǎn)住建部門數(shù)據(jù)顯示，2018-2020城區(qū)新建商品房交易（住宅）面積達(dá)32.41萬平方米，新建住宅樓套數(shù)達(dá)2770套。當(dāng)前縣域內(nèi)住房庫(kù)存較多，住房平均價(jià)格有輕微上浮，主要是個(gè)別中高檔小區(qū)樓盤價(jià)格偏高，拉動(dòng)了平均價(jià)格。而市場(chǎng)需求也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要是當(dāng)前棚戶區(qū)改造、異地搬遷、土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶搬遷等較為密集，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)有所增長(zhǎng)。

（三）政策影響

近年來，根據(jù)中央及地方各級(jí)文件精神指示，積極推動(dòng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控工作，自人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)信貸調(diào)控相關(guān)政策出臺(tái)以來，對(duì)各行尤其是農(nóng)合機(jī)構(gòu)信貸投放計(jì)劃產(chǎn)生了較大影響。農(nóng)合機(jī)構(gòu)數(shù)月來迅速采取措施優(yōu)化信貸投放結(jié)構(gòu)，減小相關(guān)信貸投放目標(biāo)，一定程度上控制了中期信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)機(jī)構(gòu)自身風(fēng)險(xiǎn)管理和業(yè)務(wù)規(guī)范起到了很好的規(guī)范作用。同時(shí)由于LPR改革后，市場(chǎng)利率進(jìn)一步規(guī)范，相關(guān)機(jī)構(gòu)利差有所縮小，農(nóng)合機(jī)構(gòu)整體利率水平水平有所下降，減小了企業(yè)及個(gè)人融資成本。

二、政策執(zhí)行中的問題

1.地方銀行業(yè)務(wù)開展受雙重壓力影響。由于近年來縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，各類大型開發(fā)項(xiàng)目集中落地，金融支持工具成為了項(xiàng)目建設(shè)的生力軍。地方銀行尤其是城市商業(yè)銀行及地方法人機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展受政府干預(yù)較大、約束較多，整體業(yè)務(wù)要受金融監(jiān)管及政府干預(yù)雙重壓力影響，為人民銀行實(shí)行信貸調(diào)控帶來了一定的局限性。

2.政府政策與金融政策相疊加。近年來，決勝脫貧攻堅(jiān)和全面建成小康社會(huì)成為了全中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，而鄉(xiāng)村振興又是各項(xiàng)工作的著力點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，加之祁連山生態(tài)保護(hù)成為了當(dāng)前縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性布局。當(dāng)前民樂縣生態(tài)宜居搬遷工程符合總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，也是響應(yīng)中央關(guān)于生態(tài)保護(hù)和綠色發(fā)展的代表性舉措，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和集約化發(fā)展有很強(qiáng)的刺激性。為搬遷農(nóng)戶發(fā)放搬遷貸款是響應(yīng)縣委縣政府決策部署，也是幫助農(nóng)戶改善人居環(huán)境，這也為房地產(chǎn)信貸相關(guān)監(jiān)管政策主觀上增加了難度。

三、相關(guān)建議

1.各投放機(jī)構(gòu)尤其是法人機(jī)構(gòu)嚴(yán)格把房地產(chǎn)貸款投放口。對(duì)于征信不良或者嚴(yán)重失信人員不予辦理、對(duì)于涉訴涉黑涉恐等人員不予辦理、對(duì)于家庭資產(chǎn)負(fù)債比過高，負(fù)債嚴(yán)重大于資產(chǎn)的人員酌情辦理，對(duì)于家庭房產(chǎn)過多，二套房、三套房等小部分群體酌情辦理，從源頭上把控房地產(chǎn)信貸投放。

2.加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)相關(guān)信貸政策的引導(dǎo)和監(jiān)管。對(duì)于已經(jīng)發(fā)放貸款或已經(jīng)搬遷的客戶給予政策指導(dǎo)，指導(dǎo)有實(shí)力群體包地養(yǎng)殖，引導(dǎo)普通搬遷群眾進(jìn)廠就業(yè)，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。對(duì)于接收發(fā)放貸款或已經(jīng)搬遷的農(nóng)戶的企業(yè)，各銀行機(jī)構(gòu)給予一定的政策傾斜，在考慮信貸支持方面優(yōu)先考慮，在不違反規(guī)章制度的前提下加大對(duì)這部分企業(yè)的支持力度。對(duì)于積極承包土地，經(jīng)營(yíng)大棚、小作坊、規(guī)?；B(yǎng)殖的搬遷戶加大小額貸款支持力度。一方面從側(cè)面帶動(dòng)信貸資金循環(huán)，讓已經(jīng)釋放的房地產(chǎn)信貸資金反哺于產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，另一方面提升居民收入，保障其收入來源，從源頭上降低貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀管理政策分析》[J].師瑞斌.現(xiàn)代商業(yè).2021（05）

[2]《我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策探析》[J].李國(guó)東.中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司衡水分行.納稅.2019（19）

[3]《我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究》[J].沈子鈺.沈陽(yáng)師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院.現(xiàn)代營(yíng)銷.2020（02）

作者簡(jiǎn)介

李興文（1967年—），男，經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科，中國(guó)人民銀行民樂縣支行副行長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)師，734500，從事經(jīng)濟(jì)研究。

張之璟（1996-），男，助理經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科，中國(guó)人民銀行民樂縣支行，734500，從事經(jīng)濟(jì)研究。