保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

引言

2019年伊始，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)已有專業(yè)人士開始呼吁重視現(xiàn)金流管理，更有標(biāo)桿房企為了能夠達(dá)到主管部門所要求的負(fù)債率指標(biāo)，紛紛采取促銷出貨，抓回款，降負(fù)債等類似策略，有些房企集團(tuán)要求負(fù)債不高的區(qū)域公司提前償還銀行貸款，開始適量控制負(fù)債。到2020年8月20日，住建部、央行約談12家房企，并且拋出房企融資新規(guī)，即三條紅線政策，再回顧一下這三條紅線：紅線1，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2，凈負(fù)債率大于100%；紅線3，現(xiàn)金短債比小于1。然后分別依照各家房地產(chǎn)企業(yè)踩紅線的不同情況，將各房企一一歸入紅橙黃綠四檔，位列綠檔的房企屬于財(cái)務(wù)最健康的企業(yè)，按照融資新規(guī)，綠檔房企次年可有新增15%的融資規(guī)模?！叭龡l紅線”監(jiān)管政策將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展[1]。

一、“三條紅線”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“三條紅線”政策即將執(zhí)行，限制了企業(yè)負(fù)債規(guī)模，會(huì)對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生直接影響，資金鏈緊張的房企將更趨艱難。國內(nèi)的信用評級(jí)將不再只是重點(diǎn)參考企業(yè)規(guī)模指標(biāo)，企業(yè)不能再靠主觀選擇實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，而要依靠企業(yè)的綜合實(shí)力贏得規(guī)?；@項(xiàng)高級(jí)挑戰(zhàn)。歸結(jié)“三條紅線”對房企的現(xiàn)在主要影響是：房企增速會(huì)出現(xiàn)新的拐點(diǎn)、增速差異和差距變小、增長模式發(fā)生改變、行業(yè)的格局會(huì)漸趨固化、能夠更加真實(shí)地反映出企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況、無形中拉大各企業(yè)之間的差距。對企業(yè)未來影響較大的是：未來土地市場會(huì)相對平穩(wěn)、未來房企融資成本會(huì)更低、預(yù)計(jì)在三年后房企的盈利會(huì)停止下滑?；诖耍髽I(yè)要擴(kuò)大規(guī)模只能通過提高自身運(yùn)營效率和資金周轉(zhuǎn)效率實(shí)現(xiàn)，房企的盈利能力上限將變成一個(gè)固定值，整個(gè)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定時(shí)期。在資源競爭過程中，主要是靠企業(yè)實(shí)力說話?！叭龡l紅線”在政策上對房企負(fù)債規(guī)模做出明確規(guī)定，高負(fù)債+周轉(zhuǎn)率低的虛夸型房企，將逐步退守回歸至真實(shí)規(guī)模。低負(fù)債+周轉(zhuǎn)率高的穩(wěn)健型房企，將上升至符合其實(shí)力的地位?！叭龡l紅線”監(jiān)管政策勢必會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“三條紅線’監(jiān)管下經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變

在2020年短時(shí)期內(nèi)，中央曾多次表明態(tài)度，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，再加之疫情影響市場出現(xiàn)大幅度下行，中小房企現(xiàn)金流面臨嚴(yán)重吃緊情況。“三條紅線”的落地實(shí)施，將出現(xiàn)更多家開發(fā)商扛不住壓力被迫引入戰(zhàn)略投資者，以緩解企業(yè)財(cái)務(wù)困境。這表明過于激進(jìn)導(dǎo)致資金斷裂的房企，只能被迫打包賣項(xiàng)目、賣股權(quán)，甚至出現(xiàn)被市場淘汰的命運(yùn)，同時(shí)給房企的收購兼并，創(chuàng)造新的機(jī)遇?！叭龡l紅線”正式開始以后，土地紅利和金融紅利逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入向管理要紅利的時(shí)期，在新的監(jiān)管政策下，所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，以前所有的業(yè)績歸零。設(shè)置并完善相應(yīng)的管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)未來要更加聚焦在運(yùn)營、服務(wù)方面。房企財(cái)務(wù)管理從財(cái)務(wù)紀(jì)律提高到財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)務(wù)紀(jì)律是不能做假賬、成本分?jǐn)偟?，?cái)經(jīng)紀(jì)律要把投資紀(jì)律等都含在里頭，“三條紅線”政策監(jiān)管力度是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全方位的覆蓋。曾經(jīng)有一些財(cái)務(wù)技巧已經(jīng)起不到任何作用，對于所有的房地產(chǎn)開發(fā)商和房企財(cái)務(wù)管理工作者都是極大的挑戰(zhàn)。為此，要改變原有的工作模式，以符合政策要求為原則，積極主動(dòng)去應(yīng)對，適應(yīng)監(jiān)管的變化，憑借管理實(shí)力贏得新的轉(zhuǎn)變[3]。

三、“三條紅線”政策下房企財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對

（一）確定規(guī)范的三條紅線指標(biāo)

自三條紅線公布，資本結(jié)構(gòu)管理工作首先要格外關(guān)注指標(biāo)的統(tǒng)一口徑，確定完全統(tǒng)一的指標(biāo)計(jì)算公式，使調(diào)整有具體的標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果不一致的情況。在資本結(jié)構(gòu)管理方面，房企的任何一項(xiàng)經(jīng)營、籌資和投資活動(dòng)，資本結(jié)構(gòu)會(huì)由此產(chǎn)生變化。公式涉及財(cái)務(wù)報(bào)表整體資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益，及具體的貨幣資金、有息負(fù)債等科目，任何一項(xiàng)會(huì)對會(huì)計(jì)報(bào)表科目產(chǎn)生影響的經(jīng)營業(yè)務(wù)與管理事項(xiàng)，都會(huì)對三條紅線的部分或者全部指標(biāo)產(chǎn)生影響。明確三條紅線計(jì)算公式，可以有針對的實(shí)施財(cái)務(wù)管理。較為規(guī)范的三條紅線的計(jì)算公式如下：

扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債-預(yù)收賬款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款）

凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/所有者權(quán)益

現(xiàn)金短債比=（貨幣資金-監(jiān)管資金）/短期有息負(fù)債

（二）房企財(cái)務(wù)管理實(shí)際工作重視事項(xiàng)

監(jiān)管部門關(guān)于《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測表》，要求試點(diǎn)房企在每個(gè)月15日前提交。該監(jiān)測表一共涉及八項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括剔除預(yù)收款及未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、購地金額、銷售金額、有息負(fù)債，最近三年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負(fù)、還包括融資“三條紅線”指標(biāo)。這些都增加了房地產(chǎn)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作的難度，除了做好上述指標(biāo)要求內(nèi)容，日常管理還應(yīng)該重視經(jīng)營活動(dòng)中收付款、繳納稅金、結(jié)轉(zhuǎn)利潤等業(yè)務(wù)，包括直接涉及融資類業(yè)務(wù)，如借款還款等，及其企業(yè)收并購類和調(diào)整合并范圍業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)隨時(shí)都在對三個(gè)指標(biāo)產(chǎn)生不同程度的影響。財(cái)務(wù)管理要做好經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)等工作區(qū)分，對每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)對三條紅線的影響作出詳細(xì)的分析，最后匯總出針對企業(yè)不同觸碰紅線情況該采取的管理策略。

（三）在財(cái)務(wù)管理方面的應(yīng)對

“三道紅線”和“五個(gè)指標(biāo)”都與企業(yè)財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)。為此，對財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整是極其必要的。寧可把債務(wù)周期拉長，也不可貪小便宜去借高利息短期債。要關(guān)注總資產(chǎn)負(fù)債表，加強(qiáng)對其進(jìn)行嚴(yán)格的管理，每個(gè)月都要檢查、檢討，制定系統(tǒng)完善的管控體系和管控方法，以此來強(qiáng)化資金和投資的監(jiān)管。資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)扣除預(yù)收款，能更真實(shí)地反映負(fù)債率，但值得關(guān)注的是某些明股實(shí)債計(jì)入股權(quán)的融資并未得到真實(shí)反映，修正股權(quán)融資的扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率更能反映企業(yè)真實(shí)負(fù)債情況。在監(jiān)管超強(qiáng)滲透的情況下，未來房地產(chǎn)將不會(huì)做股權(quán)實(shí)債。核心主要是做真實(shí)的同股同投資。做實(shí)實(shí)在在的股權(quán)投資，嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)底線。必須要提升兌匯率管理，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在境外的一些上市企業(yè)，加強(qiáng)匯率管理尤其重要，每一年出現(xiàn)的匯率變動(dòng)，都對房企財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生較大幅度的影響。

（四）在會(huì)計(jì)方法上的應(yīng)對措施

在合理利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的過程中，注意合理應(yīng)用會(huì)計(jì)方法，特別是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容和變化更加復(fù)雜，一定要掌控好度。會(huì)計(jì)核算方法要上下統(tǒng)一，保持一致，標(biāo)準(zhǔn)制定要更為清楚準(zhǔn)確，全面保證會(huì)計(jì)報(bào)表質(zhì)量，所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都應(yīng)及時(shí)又準(zhǔn)確。完善財(cái)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)體系是落實(shí)到事務(wù)本身的，不能浮于表面。企業(yè)上下全員思想應(yīng)該是統(tǒng)一的，管理導(dǎo)向、管理風(fēng)格、管理語言是統(tǒng)一的，經(jīng)營意識(shí)也是統(tǒng)一的，共同把業(yè)財(cái)一體化做得更加流暢，業(yè)務(wù)部門每個(gè)月都要上報(bào)報(bào)表，在三個(gè)工作日內(nèi)做好上一個(gè)月報(bào)表，這需要有合適的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，使報(bào)表能夠保質(zhì)保量完成，避免在財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管理出現(xiàn)問題。同時(shí)，應(yīng)控制好各種復(fù)雜事項(xiàng)對財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生的一系列影響，比如說商譽(yù)，收并購，衍生工具等這些復(fù)雜事項(xiàng)，都會(huì)對報(bào)表有一定影響，而竣工和銷售反而相對要簡單。強(qiáng)調(diào)做好結(jié)算工作，如果能提早結(jié)算，對于報(bào)表也會(huì)有重大的改進(jìn)。要加強(qiáng)與審計(jì)師的溝通，減少或避免發(fā)生審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行專業(yè)化管理，并且重視精細(xì)化管理[4]。

（五）重視成本管理的細(xì)化

企業(yè)不同的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，做出不一樣的選擇，都可能對三個(gè)指標(biāo)的正負(fù)項(xiàng)會(huì)產(chǎn)生不同的影響結(jié)果，甚至同一管理動(dòng)作對不同企業(yè)或者同一企業(yè)不同階段產(chǎn)生的影響很可能也有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的產(chǎn)品按照建造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。尤其是土地成本是土地增值稅清算的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最重要的成本項(xiàng)目，大約會(huì)占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本30%以上。由于土地成本是房企加計(jì)扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)等重要的構(gòu)成，如果采取土地成本分?jǐn)偡椒ú煌町愐矔?huì)再次被放大，因此在土地成本分?jǐn)偡绞降倪x擇上也要特別注意。成本管理在具體操作時(shí)要堅(jiān)持既合理又合規(guī)，需要與項(xiàng)目實(shí)際情況相互結(jié)合，認(rèn)清自身現(xiàn)狀，選用最恰當(dāng)成本管理方法，以保證企業(yè)稅收成本能夠降至最低水平。

結(jié)語

三道紅線加速了房地產(chǎn)企業(yè)的分化，房企未來要想走得更遠(yuǎn)，首先要提升房企的經(jīng)營能力和管理能力，將這兩個(gè)企業(yè)的核心能力做好做透，以經(jīng)營管理促效益。在具體工作中，首當(dāng)其沖就是做好財(cái)務(wù)管理，三道紅線政策下的財(cái)務(wù)指標(biāo)是動(dòng)態(tài)變化發(fā)展的，面對新政策要求和發(fā)展新情況，房企應(yīng)被某一時(shí)點(diǎn)靜態(tài)的指標(biāo)束縛了發(fā)展的節(jié)奏，房企應(yīng)該改變傳統(tǒng)經(jīng)營邏輯，使產(chǎn)品保有競爭力、管理更科學(xué)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，這是今后開發(fā)商要追求的目標(biāo)。