中房（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

稅務(wù)籌劃屬于財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排，盡可能獲得“節(jié)稅”的利益，稅務(wù)籌劃具有以下特點(diǎn)，首先，具有合法性，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，必須遵守有關(guān)稅法的規(guī)定，對(duì)企業(yè)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出安排。其次，具有籌劃性，它更加強(qiáng)調(diào)了事先做出的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的安排，并且通過(guò)提前安排，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，再次，具有專業(yè)性，是指必須有專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員根據(jù)稅務(wù)政策合理安排各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。最后，具有目的性，是指稅務(wù)籌劃的目的是降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，通過(guò)合理安排各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃必要性分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是一種常見的稅種，因此，在企業(yè)內(nèi)部開展土地增值稅稅務(wù)籌劃至關(guān)重要，主要表現(xiàn)在能夠降低企業(yè)成本，合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等方面。

（一）合理規(guī)劃各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提升決策科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)眾多，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為復(fù)雜，可以分為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段、項(xiàng)目銷售階段、項(xiàng)目合同管理等三個(gè)方面，每一方面都包含著較多的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，都摻雜著土地增值稅的計(jì)算與繳納，例如，在項(xiàng)目開發(fā)階段，企業(yè)獲取土地使用權(quán)的方式不同，計(jì)算繳納的土地增值稅金額不同，如果用原價(jià)購(gòu)買政府收購(gòu)后拍賣的土地就可以免除企業(yè)的土地增值稅，因此，通過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，一方面可以對(duì)各個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行合理的規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)間跨度、先后次序、選擇何種方式等都有一個(gè)科學(xué)的指導(dǎo)作用，根本目的就是通過(guò)合理的規(guī)劃合法地減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，另一方面通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃，也可以提升管理層的決策科學(xué)性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行起到了一定的指導(dǎo)意義。

（二）降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有以下特點(diǎn)，首先，開發(fā)的產(chǎn)品涉及金額較大、不可移動(dòng)。其次，開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。最后，開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，涉及面較廣，近年來(lái)，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)高，投資過(guò)熱等問題，國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的有關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境有所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，因此，如何做好企業(yè)的成本控制具有重要意義，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要一環(huán)，通過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，一方面可以在有限的納稅空間內(nèi)降低納稅成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，另一方面，可以對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行分析，提前判斷稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定切實(shí)可行的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（三）優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)范性發(fā)展

目前，由于房地產(chǎn)的政策還未落實(shí)到位，房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很大的隱患，因此，企業(yè)的內(nèi)部控制管理、財(cái)務(wù)管理水平的提升對(duì)于規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展較為重要，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)，首先，企業(yè)的內(nèi)部控制、稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)控制得以加強(qiáng)，組織得以優(yōu)化，更具柔性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中這是十分必要的。其次，與上下游企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等聯(lián)系相對(duì)加強(qiáng)，對(duì)于企業(yè)有效的開展活動(dòng)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是至關(guān)重要的。最后，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)籌劃人員的業(yè)務(wù)水平有所提升，職業(yè)素養(yǎng)有所提高，避免了土地增值稅稅務(wù)政策貫徹不到位、核算不準(zhǔn)確、繳稅不及時(shí)等風(fēng)險(xiǎn)，提升了房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)上的公信力，有利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃提出的建議措施

通過(guò)以上分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃可以幫助管理層合理規(guī)劃各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，因此，本文認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃一方面要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，另外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該樹立正確的稅務(wù)籌劃觀念，堅(jiān)持依法的原則，在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律政策的前提下，結(jié)合自身的情況進(jìn)行合理的籌劃。

（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)中，獲取土地的方式與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段成本的認(rèn)定是值得關(guān)注的問題，因?yàn)楂@取土地的方式與開發(fā)成本不同，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的繳納金額不同，例如，如果房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)原價(jià)購(gòu)入的方式收購(gòu)政府的拍賣用地，那么政府部門就可以減免房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅是累進(jìn)的四級(jí)稅率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇增加開發(fā)成本來(lái)降低增值稅的稅率，比如可以增加綠化面積、增加體育設(shè)施、擴(kuò)大綠化面積等，這些都可以增加開發(fā)成本，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降低稅率的目的。

（二）項(xiàng)目銷售階段

項(xiàng)目銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員可以根據(jù)稅務(wù)政策，結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，分為以下幾種情況進(jìn)行，首先，可以利用征稅范圍或者代建的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，根據(jù)稅務(wù)規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合作建造房屋，建成之后按照一定的比例使用，那么就不屬于商品房的范疇，不予以征收土地增值稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的需要與其他企業(yè)合作建造房屋，另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)代建服務(wù)為客戶建造房屋，這種情況也不屬于商品房的范疇，可以免征土地增值稅。其次，可以確定銷售收入進(jìn)行稅務(wù)籌劃，例如，科學(xué)定價(jià)法，根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人建造、出售標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，增值額沒有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)該免交土地增值稅，反之，應(yīng)該按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這項(xiàng)內(nèi)容科學(xué)地確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格。再次，根據(jù)稅務(wù)政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅采用四檔超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%，因此，在進(jìn)行稅率測(cè)算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)分開核算和合并核算，確定相應(yīng)的稅額，從而選擇低稅率的核算方法，進(jìn)行節(jié)稅，例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的銷售收入和允許扣除的金額有所差別，因此確定的增值稅稅率不同，如果分開核算，有可能繳納的增值稅稅額的加總要比總體核算高得多，因此，在符合稅法的有關(guān)規(guī)定的條件下，可以將兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目合并，確定統(tǒng)一的土地增值稅稅率，幫助房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到節(jié)稅的目的。再次，扣除項(xiàng)目籌劃法，按照稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以享受20%的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，而其他企業(yè)如果想從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，由于不屬于房地產(chǎn)行業(yè)，所以不能夠加計(jì)扣除，因此，其他企業(yè)想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，可以設(shè)置關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作的形式，享受最大的稅務(wù)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的增長(zhǎng)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來(lái)進(jìn)行合理籌劃，目前，由于稅務(wù)政策尚不完善，企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及開發(fā)項(xiàng)目間接費(fèi)用確定還尚不明確，因此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然有一定的操作空間，可以將一些難以區(qū)分的費(fèi)用或者咨詢的服務(wù)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本當(dāng)中，這樣就增加了企業(yè)的開發(fā)成本金額，實(shí)現(xiàn)了合理的納稅籌劃，這里需要注意的是，計(jì)入開發(fā)成本要有一定的法律依據(jù)，在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行操作，而不是僅僅達(dá)到節(jié)稅的目的，給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上分析，可以得知，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，通過(guò)銷售收入的確定、合并項(xiàng)目、土地轉(zhuǎn)讓方式的確定、確定開發(fā)成本等形式，都可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效節(jié)稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員熟悉掌握稅務(wù)政策以及相關(guān)業(yè)務(wù)，企業(yè)也要重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的定期培訓(xùn)。

（三）合同管理階段

合同管理階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的最后一個(gè)階段，在這個(gè)階段中，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)分割各項(xiàng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)合理節(jié)稅，例如，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房已經(jīng)竣工但是還沒有進(jìn)行裝修，安裝有關(guān)房屋設(shè)備時(shí)，可以將其當(dāng)作兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，簽訂兩項(xiàng)合同，分別是商品房轉(zhuǎn)讓合同和裝修合同，后者則可以不用繳納土地增值稅從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。

結(jié)語(yǔ)

土地增值稅稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題，本文通過(guò)分析幾種稅務(wù)籌劃的方法，來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升稅務(wù)籌劃水平，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，更需要注重對(duì)稅務(wù)人員的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)籌劃工作，提高稅務(wù)籌劃人員的準(zhǔn)入門檻，并且開展必要的培訓(xùn)、講座等提升其業(yè)務(wù)水平，從而確保稅務(wù)籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。