啟東市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司

引言

受我國社會經(jīng)濟發(fā)展形勢影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資期間面臨較多困難與阻礙。一方面，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身規(guī)模影響，融資成本控制期間容易存在管理不足以及人員工作能力不足等問題；另一方面，我國金融市場大環(huán)境對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與限制也逐年提升，不僅為企業(yè)融資方式提供了更加嚴(yán)峻的考驗，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展管理提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境分析

國家為了限制“炒房”，已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)提出了較多整改措施，隨著一系列調(diào)控政策的出臺與市場環(huán)境突發(fā)性的轉(zhuǎn)變，讓較多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)接不暇，不僅內(nèi)部分化嚴(yán)重，盈利能力與利潤率出現(xiàn)下降情況，國家監(jiān)督管理嚴(yán)也讓一些當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)感受到了未來經(jīng)營發(fā)展的重重阻礙。未來時期，想要保障企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性，企業(yè)融資已經(jīng)成為必不可少的維穩(wěn)方式，但傳統(tǒng)銀行貸款等方式對于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)并不友好，想要突破經(jīng)營管理問題，不僅需要尋找合適的發(fā)展管理方向，也需要在融資途徑上進行合理的創(chuàng)新與改革[1]。

二、融資方式的選擇

傳統(tǒng)時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇的融資方式比較單一：民間借貸、買賣、抵押、匯票、票據(jù)等渠道都能夠給企業(yè)帶來需求資金，但是一般企業(yè)投入的成本較高，不僅需要支付大量的利息或者代價，也存在現(xiàn)金流容易無法滿足企業(yè)需求的情況。隨著金融市場的不斷發(fā)展與改革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對融資成本管理進行了精細(xì)化的管理與創(chuàng)新改革，由于當(dāng)代的融資方式比較靈動多變：股權(quán)融資、銀行信貸、發(fā)行信托產(chǎn)品或債券，融資性售后回租等融資途徑，都為一些小型融資企業(yè)帶來了較大的便利性。在企業(yè)融資方面企業(yè)也不需要投入較大的代價或者成本，另外，融資后資金鏈流通比較順暢，企業(yè)同時不需要過于擔(dān)心融資風(fēng)險問題[2]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式及融資成本控制發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前面臨的融資風(fēng)險分析

有收益就會有風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營管理期間，面臨的融資風(fēng)險比較多，需要企業(yè)做好相應(yīng)的風(fēng)險管理準(zhǔn)備。首先，受房地產(chǎn)本身特殊不可移動性等特征影響，企業(yè)融資不僅存在單位價值高、流動性差以及變現(xiàn)周期長等問題，房地產(chǎn)行業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展，也需要時刻關(guān)注經(jīng)濟市場以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，避免反應(yīng)不及時，提升企業(yè)經(jīng)營發(fā)展風(fēng)險；其次，隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注與治理，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策、投資、金融政策、土地與稅收政策以及限貸限購政策等都發(fā)生了重大改變。行業(yè)發(fā)展形勢的變化讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不主動改變經(jīng)營發(fā)展策略，大型建筑企業(yè)由于本身的經(jīng)濟實力與發(fā)展規(guī)模比較穩(wěn)定，受到的影響相對小一些，而對于一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的發(fā)展影響就比較大；最后，房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅是房地產(chǎn)項目建設(shè)與經(jīng)營管理，需要考慮的管理以及風(fēng)險防控因素相對較多。尤其是本身就具有資金密集型企業(yè)特征的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其產(chǎn)品的區(qū)域性特征比較明顯，實際經(jīng)營期間也需要考慮房地產(chǎn)項目周圍區(qū)域內(nèi)的交通設(shè)施、學(xué)校建筑、醫(yī)療水平等外界資源配置的關(guān)聯(lián)度問題與發(fā)展情況[3]。

（二）融資市場體制建設(shè)存在不足

融資市場雖然相對于傳統(tǒng)時期已經(jīng)具有較多方面的改革與完善，但是相對于國際整體金融環(huán)境依舊存在發(fā)展不充分、行業(yè)風(fēng)氣不穩(wěn)定、企業(yè)類型復(fù)雜、信貸風(fēng)險較大以及融資成本較高、缺乏創(chuàng)新機制等問題。想要建設(shè)健全的融資市場，不僅需要各企業(yè)積極配合管理政策，也需要國家與政府相關(guān)部門做好監(jiān)督管理工作，多方位營造良好金融市場發(fā)展環(huán)境與氛圍。

（三）成本控制效果不理想

房地產(chǎn)企業(yè)在實際融資成本控制期間，需要綜合考慮建筑行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展等問題，由于其不可控影響因素較多，為企業(yè)發(fā)展經(jīng)營期間的融資成本管理也提供了更多的管理風(fēng)險與管理難度。如果企業(yè)本身的品牌影響力、開發(fā)規(guī)模較小，設(shè)計規(guī)劃的房型與配套也存在不足，房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部管控模式與營銷方式就需要進行大規(guī)模調(diào)整，由于一些企業(yè)員工的整體素質(zhì)不能完全適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展形勢，不僅會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的被動性較高，也不利于企業(yè)控制融資成本風(fēng)險與穩(wěn)定經(jīng)營管理[4]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式及融資成本控制路徑

（一）明確企業(yè)發(fā)展定位，選擇合適融資方式

為了防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，保障群眾居者有其屋的需求，國家對房地產(chǎn)政策做出了全面化的調(diào)控與管理，尤其是在老、舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造、城市試點租售同權(quán)等方面，已經(jīng)出臺了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策，并根據(jù)不同項目類別給予不同程度的資金補貼。作為房地產(chǎn)企業(yè)，積極適應(yīng)國家政策的調(diào)整與變化，根據(jù)企業(yè)原有的產(chǎn)品與未來規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，選擇合適的企業(yè)融資方式，不僅能夠有效提升融資成功率，也能夠加強成本控制管理。

首先，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，制定清晰的經(jīng)營規(guī)劃目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展定位，充分了解國家政策性融資形式，選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資方式，能夠有效提升企業(yè)風(fēng)險控制水平；其次，主動完善內(nèi)部管理制度，可以根據(jù)建筑行業(yè)發(fā)展期間比較領(lǐng)先的《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》相關(guān)要求完善企業(yè)內(nèi)部文化氛圍、發(fā)展價值觀以及企業(yè)精神，通過內(nèi)部管理制度的不斷完善與宣傳，提升企業(yè)內(nèi)部員工的認(rèn)同度，結(jié)合嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)督管理制度，在有效執(zhí)行相關(guān)管理策略、保證內(nèi)部控制有效性的同時，也能夠提升企業(yè)抗風(fēng)險能力與企業(yè)融資的合理性；最后，建立多元化融資渠道。目前來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式相對比較單一，企業(yè)為了進一步發(fā)展，可以在現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前國家融資政策和企業(yè)自身發(fā)展情況，選擇對企業(yè)發(fā)展有利的融資方式減少企業(yè)的經(jīng)濟支出與債務(wù)負(fù)擔(dān)，保障企業(yè)長效、可持續(xù)發(fā)展[5]。

（二）加強融資成本控制，做好系統(tǒng)管理設(shè)計

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)在未來管理與發(fā)展期間需要考慮的重點問題，融資風(fēng)險雖然能夠盡量控制，但卻無法完全避免的風(fēng)險意外問題的發(fā)生。企業(yè)可以通過增強風(fēng)險意識，加強融資成本控制等手段，及時根據(jù)市場發(fā)展變化識別融資風(fēng)險并做好相應(yīng)的管理調(diào)整與成本控制。

評估風(fēng)險需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況與實際需求，采取切實有效的風(fēng)險防控對策，規(guī)避并降低融資風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展造成的影響，進而保證融資效果的有效性。其中，企業(yè)想要完善采購成本管理體系，可以利用一些現(xiàn)代化管理技術(shù)完善成本控制體系與成本監(jiān)督管理制度，通過系統(tǒng)化的資金管理體系的建設(shè)與完善，不斷提升企業(yè)的抗風(fēng)險水平與綜合管理能力。另外，提升企業(yè)索賠意識也能夠有效避免融資成本控制期間存在的風(fēng)險問題，結(jié)合融資成本風(fēng)險管理期間涉及的多個環(huán)節(jié)進行分析研究，提前做好風(fēng)險應(yīng)對措施與應(yīng)急準(zhǔn)備方案。尤其是融資成本統(tǒng)計環(huán)節(jié)，需要重點關(guān)注與管控，可從房產(chǎn)項目的實際情況出發(fā)，要求企業(yè)財務(wù)人員重點關(guān)注成本核算信息質(zhì)量以及稅負(fù)負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，通過多方位的精細(xì)化管理與完善，在有效確立財務(wù)管理在企業(yè)融資期間重要性的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的科學(xué)、合理有效性，進而推進建筑企業(yè)經(jīng)濟效益的提升與進步。

（三）提高融資風(fēng)險意識，建立多元化融資渠道

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際融資期間會將內(nèi)部融資與外部融資形式相結(jié)合，利用股權(quán)融資、租賃融資以及項目融資等多元化融資渠道提升企業(yè)經(jīng)濟收益，減少企業(yè)資金成本的支出與債務(wù)負(fù)擔(dān)，在企業(yè)規(guī)模以及管理體系相對較小或者不完善的情況下，可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求進行合理化的規(guī)劃與管理。當(dāng)企業(yè)發(fā)展水平與規(guī)模逐漸壯大后，可以適當(dāng)根據(jù)項目類型與選擇的融資方式進行過渡與改革，在有效降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的同時，也能夠避免融資風(fēng)險問題的發(fā)生。

（四）優(yōu)選開發(fā)項目區(qū)域，健全房款回收體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利的關(guān)鍵因素就是區(qū)位。城市交通、學(xué)校醫(yī)療等資源比較集中的區(qū)位，項目盈利空間與周轉(zhuǎn)效率都會有所提升，反之則會存在一定風(fēng)險。目前我國一線城市與強二線城市、區(qū)域中心城市都存在人口、經(jīng)濟增長放緩與房地產(chǎn)市場趨于飽和的情況，盲目擴張項目建設(shè)進度，可能會為企業(yè)帶來融資困難與經(jīng)營風(fēng)險等問題。積極開發(fā)適銷、對路的項目產(chǎn)品，建立健全的放寬回收體系，不僅能能夠加快房款回收速度，也能夠規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目與消費者的關(guān)系并不與其他消費關(guān)系有沖突，只有適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品才能夠有效激發(fā)消費者的購買欲望。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期可以進行充分的市場調(diào)研與研究，在充分了解消費者需求后，開發(fā)出對路的產(chǎn)品項目，不僅能夠有效提升銷售成果，也能夠加快資金回籠速度，降低融資風(fēng)險。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與融資管理，不僅需要企業(yè)管理層意識到國家政策與市場經(jīng)濟的發(fā)展變化，也需要根據(jù)企業(yè)本身的實際情況與發(fā)展水平做好融資成本的控制與管理。通過現(xiàn)代化、多元化融資途徑的選擇，加強對企業(yè)內(nèi)部融資成本管理的監(jiān)督與控制，在有效降低企業(yè)發(fā)展風(fēng)險的同時，也能夠提升企業(yè)發(fā)展管理水平，進而促進建筑行業(yè)的發(fā)展風(fēng)氣與環(huán)境氛圍的穩(wěn)定發(fā)展。