對房地產(chǎn)成本費用控制的思考

賈銳銳 內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司

引言

目前房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分熱門的行業(yè)，在該方面需要派出專業(yè)的人員來對各方面進行合理控制，才能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)定。在其具體控制方面，本文主要結(jié)合成本費用的控制進行合理思考，在其成本控制方面，要派出專業(yè)人員對其成本構(gòu)成進行合理分析，才能夠?qū)Τ杀镜慕M成有著更深刻的了解。結(jié)合成本構(gòu)成中可能存在的各種問題以及施工各階段可能會對成本造成的影響，而進行細致考慮，能夠提出有效的控制措施，從施工的各個階段來進行合理控制，對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著更好地了解與把控效果。通過該方面的合理建設(shè)，能夠在促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的過程中來保證其發(fā)展的穩(wěn)定性，減少房價上升過快的情況，減少人民群眾的生活負擔，進而能夠使社會效益也得到進一步提升。

一、構(gòu)成

首先需要對其成本構(gòu)成進行合理的探究，在該方面，要結(jié)合目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的開發(fā)成本以及開發(fā)費用和開發(fā)稅金等多方面進行綜合考量，才能夠?qū)Τ杀緲?gòu)成有著全面的了解，能夠從多個角度去對成本構(gòu)成進行探究，方便對其進行細致化的分析，找到其成本控制不良的根本原因，方便對其進行有效措施的提供，使其解決效果更加良好。

(一)成本

首先要了解的是開發(fā)成本，在開發(fā)成本方面需要對其內(nèi)部各種方面的費用進行細致劃分，首先要了解的是土地使用權(quán)的費用，在該方面主要涉及一些拆遷和購買土地。因此，要對土地轉(zhuǎn)讓費以及各種占用費來進行細致考量，在目前最常見的是拆遷賠償費，需要對該方面價格進行細致分析，對其進行合理控制。如果拆遷賠償費較高，其意味著該處的房價也較高，因為需要對其成本進行回本，成本呈現(xiàn)直線上升的效果。在目前發(fā)展方面，土地價格是逐漸增加的，需要對該方面的問題進行重視，才能夠?qū)ζ溟_發(fā)進行合理控制，使其效果更加良好，減少對總費用的占比，方便對其成本價格進行控制[1]。但是在該方面還存在一定的問題，目前很多人群都在依靠著拆遷去進行發(fā)家致富，而在該方面主要是對賠償?shù)囊筮^高，如果無法在該方面達到合理的統(tǒng)一效果，則極有可能會使其出現(xiàn)各種各樣的問題難以達到合理的土地使用以及土地占用效果，會導(dǎo)致其施工進度受到影響，甚至成本的進一步增加。

其次還需要考慮的是施工前期所需要的一些工程費用，在該方面主要是對施工地質(zhì)勘測施工，地質(zhì)測繪以及具體的設(shè)計來進行探究，在該方面需要進行合理的規(guī)劃設(shè)計，但是也需要對資金進行合理使用，還需要對一些可行性計劃以及方案進行合理分析，需要大量的資金來對其進行鞏固與支持，才能夠使其分析更加合理，更加準確，減少在分析方面出現(xiàn)的問題，控制就會花費大量的資金而造成成本的增加。

還需要考慮的是建筑安裝費，在該方面主要是對房屋建筑的直接費用，需要按照招標投標等多方面的細節(jié)進行考慮，來對其結(jié)果進行統(tǒng)一確認，才能夠?qū)κ┕げ牧腺M用進行統(tǒng)一化，減少其中的變化過程，防止出現(xiàn)不穩(wěn)定的波動情況。在其市場實情的探究方面，需要結(jié)合市場實際情況來進行合理調(diào)研，能夠在該方面達到合理的控制效果[2]。然而在該方面存在的問題還是較多的，需要專業(yè)人員進行細致分析，才能夠減少這些問題的產(chǎn)生，而專業(yè)人員的聘請也需要花費較多的資金，因此要在該方面進行合理考量，去找到其平衡點，選擇合適的專業(yè)團隊進行合理控制來減少該方面存在的矛盾和沖突現(xiàn)象。

還需要對基礎(chǔ)設(shè)施費用進行合理控制，在該方面主要是由于施工團隊需要在水電方面進行合理使用，或者在其內(nèi)部建設(shè)方面也需要對基礎(chǔ)綠化設(shè)施以及照明設(shè)施進行鋪設(shè)，需要在該方面也耗費較多的費用[3]。因此，要進行合理的規(guī)劃，要盡可能地利用這些基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)揮最大的效果而減少其成本的投入，達到合理的平衡效果，減少對居民生活造成的影響，并能夠減少成本，同時能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益及社會效益達到最大化。

還需要對開發(fā)間接費用進行分析，在開發(fā)間接費用方面，主要是對開發(fā)工作人員以及后期的維護人員的工資和一些修理費和公共費用進行分析，要對這些細節(jié)問題也進行合理探討，并將其總結(jié)，才能夠構(gòu)成開發(fā)成本。對其進行細致考慮，從多個角度對其進行控制，使其開發(fā)成本可以降低，能夠達到有效控制效果。

(二)費用

還需要對開發(fā)費用也進行考慮，開發(fā)費用也是開發(fā)成本以及成本費用控制的手段之一，需要對該方面進行分析，需要對開發(fā)費用的種類進行探究，才能夠從多個角度去進行統(tǒng)一思考，在該方面主要包含著管理費用，銷售費用以及財務(wù)費用，需要從多個方面去對其費用進行合理探討。在管理費用方面，主要是對行政管理共同所花費的費用進行探討，并且是對其在經(jīng)營活動開展過程中后續(xù)需要消費的一些費用也進行綜合考慮[4]。在銷售費用方面，主要是在其銷售過程中可能會消耗的一些費用，例如在其促進消費的方面提出的一些優(yōu)惠措施，需要對其進行合理探討，使其相關(guān)活動開展所需要的花費資金能夠更加明確化，方便對其進行合理考慮。在其財務(wù)費用方面，主要是對籌集的資金進行分析，例如在其貸款方面需要付出一定的利息等多方面問題要進行綜合探究，對其各方面的數(shù)據(jù)進行探究使其更加精細化，方便對數(shù)據(jù)的精準控制，使其財務(wù)方面能夠達到合理的控制提升效果，來減少不穩(wěn)定因素的存在，最終對其進行全局把控。

(三)稅收

在開發(fā)稅金方面也需要進行合理的分析，因為在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要按照一定的規(guī)定來進行稅金的繳納，需要對土地增值稅以及營業(yè)稅來進行探究，才能夠符合目前國家稅收的標準，要能夠符合國家法律要求，不能夠逃避稅收的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)違法亂紀現(xiàn)象，而使其企業(yè)形象受到影響，甚至需要賠償巨大的損失。

二、措施

(一)前期控制

首先要做好前期準備工作，能夠?qū)ζ溥_到合理的控制效果，在該方面主要是對開發(fā)成本進行合理控制，在其控制方面主要是結(jié)合設(shè)計階段進行有效的設(shè)計，使其設(shè)計效果更加良好，才能夠在設(shè)計的段達到節(jié)約成本的效果[5]。其次要對建筑成本進行合理的估算與預(yù)算保障，防止在建設(shè)過程中出現(xiàn)各種問題，同時要預(yù)留各種資金的緊急使用狀態(tài)，才能夠達到應(yīng)急效果，減少在施工過程中，出現(xiàn)的施工停止現(xiàn)象。在其房地產(chǎn)成本控制方面，對招投標也要進行合理控制，才能夠使其施工總包以及代理銷售之間可以達到和諧的統(tǒng)一效果，減少在該方面出現(xiàn)的矛盾現(xiàn)象，進而使其成本控制可以達到最低的水平。

(二)施工控制

在施工過程中也需要對成本進行控制，在該過程中主要是對施工現(xiàn)場進行有效管理，能夠?qū)Ω鞣矫嬖O(shè)計的審核進行細致化考量，并且減少設(shè)計問題的存在，同時能夠?qū)ζ湓O(shè)計的合理性以及可行性進行探究，減少設(shè)計的變更問題能夠減少不必要的支出現(xiàn)象，同時能夠在其建設(shè)過程中減少材料方面的花費及施工方面可能產(chǎn)生的不穩(wěn)定因素，防止造成過多消費的存在而出現(xiàn)的成本增加現(xiàn)象[6]。同時，在管理方面，需要加強索賠管理的建設(shè)，能夠?qū)ζ溥M行合同的簽訂，能夠以此來對違背合同的內(nèi)容進行索賠，防止由于施工質(zhì)量受到影響而無法達到經(jīng)濟效益以及建設(shè)效益，最終使其產(chǎn)生巨大的損失。

(三)費用管理

在施工竣工階段，需要對結(jié)算進行合理控制，在該方面需要派出專業(yè)的人員對整個工程的各方面數(shù)據(jù)進行匯總，并且對各方面報表也進行合理的整合，能夠?qū)ζ溆嬎愎ぷ鬟_到合理的控制效果，并且能夠?qū)κ┕さ膱D紙，施工合同條款進行明確，方便對各方面數(shù)據(jù)進行合理的計算與總結(jié)，并且對各項單價以及總體價格進行逐步計算，使其計算更加合理，更加精準，方便對結(jié)算工作進行合理控制。

(四)銷售管理

在銷售費用方面也需要進行合理控制，在銷售費用方面的控制主要是對其銷售的途徑以及銷售活動進行合理選擇，在一些互聯(lián)網(wǎng)廣告以及電視廣告方面要進行合理的宣傳，同時要再去銷售中心進行建設(shè)，并且對樣板間也要進行建設(shè)，需要對其進行資金的支持。然而在這些銷售的同時需要減少一些銷售的不必要選擇，并且對銷售的時機要進行合理把握，能夠使其銷售更加精準，能夠吸引更多的顧客而減少，才能夠根據(jù)實際情況選擇合適的銷售方式，最終達到合理的節(jié)約成本效果，使其經(jīng)濟效益得以進一步提升。

(五)財務(wù)管理

在財務(wù)管理方面也需要進行合理的控制，在其財務(wù)方面，主要是對一些企業(yè)貸款要進行不同形式的融資利用，才能夠使利息達到最低化，才能夠使其成本降低到最低水平，方便對其成本進行合理控制，同時在其企業(yè)的發(fā)展過程中需要對應(yīng)收款賬進行重點分析，并且根據(jù)這些期限來進行合理縮短，才能夠減少成本的輸出，最終達到成本控制效果。

三、結(jié)語

結(jié)合上文分析，在我國目前房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展的過程中，需要對其成本控制，才能夠使其費用控制在合理的水平內(nèi)，獲得更多的經(jīng)濟效益以及社會效益。同時要在其不斷發(fā)展過程中做好各項成本的分析，并且針對這些成本的構(gòu)成來進行合理有效的措施的選擇，能夠?qū)ζ涑杀具M行針對性的降低，減少在該方面所花費的巨額資金，進而使企業(yè)的整體收益得以上升一個水平。