房地產(chǎn)調(diào)控中的土地市場(chǎng)規(guī)制研究

孫 亮

（河北省唐山市曹妃甸區(qū)自然資源和規(guī)劃局，唐山 063000）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)雖然有許多法律法規(guī)可以遵循，但仍存在一些無(wú)法控制的問(wèn)題。中國(guó)政府努力規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，出臺(tái)了許多政策和措施。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡，問(wèn)題多且復(fù)雜。大魚吃小魚的情況時(shí)有發(fā)生，大的房地產(chǎn)公司之間也存在不公平競(jìng)爭(zhēng)的情況，因此進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)在必行。

一、土地政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響

（一）土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中相關(guān)的調(diào)控

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。在土地政策形成過(guò)程中，我們可以通過(guò)土地供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)數(shù)量和整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)。鑒于土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接影響，如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地政策調(diào)控的指標(biāo)理解存在差異，就很容易對(duì)土地政策所制定和使用的具體控制措施產(chǎn)生更重要的影響。當(dāng)前，土地政策的主要任務(wù)是控制房?jī)r(jià)。土地政策還應(yīng)利用地價(jià)調(diào)控來(lái)有效控制房?jī)r(jià)。在對(duì)這兩者進(jìn)行有效研究和分析的過(guò)程中，我們可以選擇使用格蘭杰因果檢驗(yàn)、向量誤差修正模型和向量自回歸模型。在有效分析地價(jià)和房?jī)r(jià)的過(guò)程中，不同的數(shù)據(jù)會(huì)產(chǎn)生不同的影響。一些案例研究表明，土地政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系非常復(fù)雜，因此在研究過(guò)程中需要更加全面地分析，通過(guò)比較尋找共同點(diǎn)，提高查詢的質(zhì)量和效果。

（二）土地政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的一些影響

土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的整體影響體現(xiàn)在很多方面。以往調(diào)控房?jī)r(jià)主要采用控制地價(jià)、土地供應(yīng)量等措施，以房?jī)r(jià)、出讓數(shù)量為核查指標(biāo)。在一些相關(guān)估價(jià)過(guò)程中，商品房銷售價(jià)格指數(shù)和商品房建成面積是商品房?jī)r(jià)格和供應(yīng)的主要基準(zhǔn)，并結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。一旦這些變量得到有效管理，就可以使用格蘭杰因果檢驗(yàn)有效地調(diào)查數(shù)據(jù)。格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明：根據(jù)土地出讓價(jià)格、征地面積和房屋價(jià)格，上述變量的變化不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

同時(shí)，房屋竣工面積與地價(jià)的關(guān)系從表面上看沒(méi)有很強(qiáng)的相關(guān)性，兩者在滯后一二期時(shí)存在相互的影響，這種影響是雙向傳遞的。在滯后六期后，地價(jià)對(duì)房屋竣工面積的影響變得十分片面。地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資在滯后一到六個(gè)階段期間仍相互影響。購(gòu)地面積滯后一、二、四、九期時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的影響顯示出單向關(guān)系。利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住房和地價(jià)的部分?jǐn)?shù)據(jù)，構(gòu)建滯后階數(shù)為3的向量自回歸模型，分析房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，得出如下結(jié)論。

分析房屋銷售的價(jià)格響應(yīng)函數(shù)和土地政策變量的曲線圖，不難看出，土地政策實(shí)施一個(gè)季度后可對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，這種影響不斷延長(zhǎng)，且持續(xù)加大直到第三個(gè)季度以后，之后土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響將逐漸減弱，直到五個(gè)季度之后，土地政策的影響逐漸減弱為零甚至轉(zhuǎn)為負(fù)面影響。土地截留面積、土地購(gòu)置面積等對(duì)未來(lái)一兩個(gè)季度的房?jī)r(jià)影響較大，然后減弱?？偟膩?lái)說(shuō)，在眾多影響因素中，只有房屋建成面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，而其他方面對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性壟斷問(wèn)題

從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向集權(quán)化方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，但數(shù)量增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，一些城市地價(jià)高，需要企業(yè)投入大量資金，且土地審批嚴(yán)格，這造成了房?jī)r(jià)的巨大差異，這些現(xiàn)象導(dǎo)致城市房地產(chǎn)的區(qū)域性壟斷。在特定市場(chǎng)范圍內(nèi)，大型壟斷企業(yè)數(shù)量較少，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)較少，土地資源能得到合理配置。近年來(lái)，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中不斷并購(gòu)，部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的密度不斷增加。我國(guó)政府應(yīng)實(shí)施積極有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方案，從而穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供給短缺的問(wèn)題。由于我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市人口數(shù)量不斷增加，對(duì)住房的需求旺盛，但城市建設(shè)用地有限，不僅不可再生，而且不能完全開發(fā)。土地使用權(quán)和住房所有權(quán)存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)通過(guò)規(guī)范土地供應(yīng)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)得到有效控制。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地競(jìng)爭(zhēng)將更加困難，從而使房地產(chǎn)商在住房質(zhì)量、位置、設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，并通過(guò)廣告、大型活動(dòng)等方式擴(kuò)大影響力，但房產(chǎn)的價(jià)格并不因這些競(jìng)爭(zhēng)而降低。商業(yè)銀行也承受著為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持的巨大壓力，面臨很高的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展?fàn)顩r，將加重銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策和土地支持，二者之間有工作往來(lái)，政府必須協(xié)調(diào)各方關(guān)系，建立強(qiáng)有力的土地市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，控制企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在企業(yè)和銀行的關(guān)系上發(fā)揮政府調(diào)控的作用。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

我國(guó)從1998年開始實(shí)施房改政策，房地產(chǎn)行業(yè)在相應(yīng)政策下發(fā)展速度加快，成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度過(guò)快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成了一定的影響。房地產(chǎn)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，工程項(xiàng)目需要投入大量資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)較高。

三、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的土地市場(chǎng)規(guī)制研究

（一）土地供應(yīng)的相關(guān)規(guī)制要求

1.土地的收購(gòu)與儲(chǔ)備

由于我國(guó)的社會(huì)制度和經(jīng)濟(jì)制度，房地產(chǎn)在開發(fā)土地的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)與政府建立土地方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)一系列法律法規(guī)和措施，對(duì)土地進(jìn)行征用和征購(gòu)，可以全面征用和整理土地開發(fā)，以確保我國(guó)土地儲(chǔ)備和征用工作能夠在征地過(guò)程中得到合理開展。政府部門應(yīng)在相關(guān)的法律法規(guī)中建立非常完善的征地制度和規(guī)則，確保土地相關(guān)政策不斷得到合理的完善，不斷完善土地儲(chǔ)備資金管理，合理處置土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)模式。

2.不斷擴(kuò)大土地收購(gòu)的儲(chǔ)備

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人民對(duì)房產(chǎn)的需求也在不斷增加，房產(chǎn)是增強(qiáng)人民幸福感的重要因素，因此政府應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)對(duì)閑置土地進(jìn)行征用，對(duì)一些沒(méi)有儲(chǔ)備開發(fā)條件的土地進(jìn)行規(guī)劃，這樣每塊土地都可以得到合理利用，可以增加中國(guó)的土地儲(chǔ)備，滿足中國(guó)的城市化和增加住房的需求。我國(guó)政府必須采取積極措施控制土地供應(yīng)需求。

3.合理籌備土地收購(gòu)資金

市場(chǎng)對(duì)土地需求的增加導(dǎo)致企業(yè)需要購(gòu)買大量的國(guó)有土地。購(gòu)買土地需要大量的資金，政府的征地資金大多來(lái)自土地抵押或土地債券。在一些地區(qū)，政府也會(huì)對(duì)征地工作給予一定的資金支持，同時(shí)一些征地行為可能與大型外資企業(yè)有關(guān)。征地可以通過(guò)多種方式進(jìn)行，使政府在土地資源儲(chǔ)備中擁有合理、充足的資金來(lái)源。

（二）土地價(jià)格的相關(guān)規(guī)制要求

1.土地交易中要有交易許可

房地產(chǎn)土地交易中必須有相關(guān)的土地處理許可證，所需證件由政府辦理。我國(guó)對(duì)土地交易申報(bào)流程和土地交易許可證問(wèn)題均有詳細(xì)規(guī)定，制定了非常完整的申報(bào)程序、土地交易的相關(guān)程序和需要核查的內(nèi)容。這種國(guó)家掌控土地交易許可證的方式，使我國(guó)有相對(duì)健全的制度來(lái)控制房地產(chǎn)企業(yè)的土地交易，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)穩(wěn)定發(fā)展和土地的合理使用。

2.土地交易中的申報(bào)制度與大規(guī)模土地交易的監(jiān)視

我國(guó)由政府主導(dǎo)的土地經(jīng)營(yíng)體制，對(duì)土地交易價(jià)格具有一定的控制作用，使得土地在穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下得以交易。申報(bào)土地時(shí)，必須合理確定是否根據(jù)土地的實(shí)際面積進(jìn)行申報(bào)，在申報(bào)時(shí)注意申報(bào)事項(xiàng)。交易用地面積小時(shí)，通常不需要申報(bào)土地，可用過(guò)程監(jiān)控系統(tǒng)控制較小的土地交易過(guò)程。加工區(qū)地價(jià)快速上漲或者土地分配方式不合理時(shí)，政府應(yīng)充分發(fā)揮土地調(diào)控和監(jiān)測(cè)手段，對(duì)監(jiān)測(cè)區(qū)域采取合理整改措施，保持區(qū)域內(nèi)地價(jià)穩(wěn)定。

（三）土地金融的相關(guān)規(guī)制

1.土地債券

土地債券也是一種土地金融行為。土地債券由國(guó)家發(fā)行和管理，可以解決征地資金問(wèn)題。在實(shí)施土地金融政策方面，為了使有關(guān)土地融資的法規(guī)和要求完整、規(guī)范，在國(guó)際社會(huì)中，許多國(guó)家都建立了土地融資銀行，能夠?yàn)閲?guó)家的房地產(chǎn)和土地開發(fā)提供充足的資金。中國(guó)可以借鑒優(yōu)秀的規(guī)章制度，完善我國(guó)的房地產(chǎn)土地開發(fā)管理。

2.土地抵押

在國(guó)際上，土地融資的實(shí)施是基于土地抵押貸款和土地債券之上的，到目前為止，中國(guó)也在采用這種模式。在土地財(cái)政資金的流轉(zhuǎn)中，土地抵押政策的合理利用在土地開發(fā)利用中有許多優(yōu)勢(shì)。由于土地是固定的，有一定的持久性，買賣土地的價(jià)格很高，在市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行中，土地會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增加，所以把土地作為財(cái)政抵押是非常合理的，可以妥善解決相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。

結(jié) 語(yǔ)

土地是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的要素。做好對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)控和規(guī)劃，可以進(jìn)一步刺激我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。運(yùn)用法律手段可以有效控制房地產(chǎn)業(yè)的各種行為，一套合理的土地政策可以通過(guò)優(yōu)化土地配置更穩(wěn)定地推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，平衡我國(guó)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。