物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題研究

竇玲

（長春盈潤物業(yè)服務(wù)有限公司，吉林 長春 130061）

近年來，隨著我國整體經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)公司也實現(xiàn)了迅猛發(fā)展。物業(yè)公司與一般性企業(yè)不同，其經(jīng)營過程中提供的不是一般性的實物商品而是專業(yè)性的服務(wù)，并且所涉及的種類較多，這使得物業(yè)公司的整體經(jīng)營情況較為復(fù)雜。而在當(dāng)前更為激烈的競爭背景下，物業(yè)公司必須提升自身整體的財務(wù)管理水平與會計核算水平，進(jìn)而實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理與會計核算的特征分析

（一）設(shè)立專門的維修基金

我國物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定中已經(jīng)明確物業(yè)公司在經(jīng)營過程中必須設(shè)立專門的維修基金。設(shè)立該項基金的主要目的是保證物業(yè)公司能對各項公共設(shè)施進(jìn)行日常維護，并在出現(xiàn)損害時及時維修，而該基金的來源一般是業(yè)主。從所有權(quán)歸屬的角度來說，物業(yè)公司并沒有該項維修基金的所有權(quán)，擁有的僅僅是該基金的管理使用權(quán)［1］。因此，在這種情況下，物業(yè)公司開展會計核算工作過程中就必須設(shè)置專門的科目對維修基金進(jìn)行更為清晰明確的核算。

（二）專業(yè)性服務(wù)

與一般性的工業(yè)企業(yè)或者商業(yè)企業(yè)不同，物業(yè)公司主要的收入來源是為業(yè)主提供的各項專業(yè)性服務(wù)，因此在其經(jīng)營成本中占很大比例的是人力資源成本。在這種經(jīng)營特點下，物業(yè)公司的經(jīng)濟行為也較為簡單，財務(wù)管理以及財務(wù)核算的整體復(fù)雜度不高。但是這并不意味著物業(yè)公司的財務(wù)管理和會計核算工作是一項極為簡單的工作，在此過程中需要根據(jù)一定經(jīng)營周期內(nèi)的經(jīng)營情況制定相應(yīng)的報表［2］。借助各種財務(wù)管理手段，客觀全面地分析能夠反映公司整體運行情況的信息，并為公司下一步的經(jīng)營決策提供基礎(chǔ)依據(jù)。

二、現(xiàn)階段物業(yè)公司開展財務(wù)管理以及會計核算工作過程中存在的問題

（一）部分物業(yè)公司所采用的財務(wù)管理和會計核算方式方法較為落后

第一，部分物業(yè)公司沒有與時俱進(jìn)地更新各種財務(wù)報表的制作流程，數(shù)據(jù)收集過于依賴人工操作。在這種情況下，公司運營過程中所產(chǎn)生的各種財務(wù)數(shù)據(jù)的搜集、整合與分析工作都會浪費大量的人力和時間成本，并且這些數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度也不能得到有效的保證。除此以外，在這種較為傳統(tǒng)的工作模式下，數(shù)據(jù)傳遞的實效性較差，并且可能會出現(xiàn)不同環(huán)節(jié)都是由一個工作人員負(fù)責(zé)的情況，因此即使出現(xiàn)錯誤也不能及時被發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致最終得到的數(shù)據(jù)真實性不強。另外，部分企業(yè)開展會計核算工作中所使用的會計科目分類沒有及時更新，其科學(xué)性不能得到保障。

第二，部分物業(yè)公司在進(jìn)行成本管理的過程中，采取的仍然是財務(wù)部門統(tǒng)一制定預(yù)算方案、統(tǒng)一進(jìn)行成本控制的模式。然而在當(dāng)前物業(yè)公司整體的成本管理工作愈發(fā)復(fù)雜的情況下，僅僅依靠財務(wù)管理一個部門是無法設(shè)計出科學(xué)合理的預(yù)算方案、無法對預(yù)算方案的落實情況進(jìn)行有效監(jiān)督管理、無法不斷提升成本控制工作有效性的。在這種情況下，物業(yè)公司需要公司內(nèi)部每一個部門的協(xié)調(diào)配合，不斷收集公司運行過程中的成本信息，進(jìn)而從公司整體的角度，切實分析公司的成本控制情況［3］。

第三，一部分物業(yè)公司沒有對明細(xì)賬的設(shè)置進(jìn)行優(yōu)化。這使得在公司業(yè)務(wù)復(fù)雜度不斷提升的情況下，當(dāng)公司想要進(jìn)一步細(xì)化某些項目時無從下手，其數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性也會受到一定程度的影響。

（二）財務(wù)管理和會計核算制度體系亟待完善

近些年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展水平也實現(xiàn)了一定程度的提升。但是值得注意的是，我國大部分物業(yè)公司的起步較晚，在發(fā)展過程中公司管理層一般都對提升經(jīng)濟效益給予更多的關(guān)注，而在一定程度上忽略了對財務(wù)管理和會計核算體系的構(gòu)建。一部分大中型物業(yè)公司開始借鑒西方發(fā)達(dá)國家物業(yè)公司財務(wù)管理和會計核算體系，但是在大多情況下西方國家企業(yè)的經(jīng)驗并不適用于我國企業(yè)的現(xiàn)實情況。而有一小部門物業(yè)公司存在的問題更加嚴(yán)重，由于缺乏相應(yīng)制度體系的保障，很多公司甚至沒有建立起規(guī)范的記賬模式，公司運營過程中各類會計信息的完成度較低、準(zhǔn)確性較差。此外，還有一部分物業(yè)公司對物業(yè)合同的重視程度不高，沒有按照國家相關(guān)法律法規(guī)與業(yè)主簽訂物業(yè)合同。

（三）公司資金管理的有效性不足

對于現(xiàn)代企業(yè)來說，資金是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本保障。物業(yè)公司的資金來源具有一定特殊性，例如維修基金、物業(yè)管理費等服務(wù)性收入，因此其收入基本上都是相對固定且較為有限的。但是一些物業(yè)公司并沒有對這些資金進(jìn)行高效合理的管理，有時候甚至?xí)霈F(xiàn)資金浪費的問題，為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展埋下了重大的隱患。

（四）工作人員的綜合素質(zhì)有待提升

當(dāng)前，我國各類物業(yè)公司內(nèi)部工作人員的綜合素質(zhì)普遍不高，而財務(wù)管理和會計核算是專業(yè)性很強的工作。部分物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理和會計工作人員的綜合素質(zhì)已經(jīng)不能滿足公司穩(wěn)定發(fā)展的需求，在很多情況下公司整體的財務(wù)管理及會計核算水平甚至受限于相關(guān)工作人員的素質(zhì)，不能得到有效提升。

三、物業(yè)公司進(jìn)一步加強財務(wù)管理和會計核算的有效措施

（一）進(jìn)一步提升先進(jìn)電子信息技術(shù)的運用程度

當(dāng)前，隨著電子信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物業(yè)公司有更多的手段可以實現(xiàn)自身財務(wù)管理和會計核算水平的提高。例如，物業(yè)公司可以根據(jù)自身的發(fā)展情況，在內(nèi)部建立起科學(xué)合理的數(shù)據(jù)共享中心，這樣可以使得公司的財務(wù)管理和會計核算工作變得更加簡潔高效。并且借助該數(shù)據(jù)共享中心，物業(yè)公司在運營過程中能夠?qū)⑶岸藰I(yè)務(wù)和財務(wù)處理過程更加緊密地銜接，避免人力資源和時間成本不必要的浪費，從而降低企業(yè)的整體財務(wù)管理和會計核算成本。此外，先進(jìn)的電子信息技術(shù)還能更加方便企業(yè)對各項財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份和分析，保證公司自身財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和完整性。

（二）進(jìn)一步創(chuàng)新財務(wù)管理和會計核算方式方法

物業(yè)公司為了有效提升財務(wù)管理水平、更加妥善地解決會計核算過程中出現(xiàn)的各種問題，必須根據(jù)自身的發(fā)展情況，與時俱進(jìn)地創(chuàng)新財務(wù)管理和會計核算方式方法。例如，公司在開展成本核算的過程中不能僅僅依靠財務(wù)部門的力量，而是要充分發(fā)揮公司內(nèi)部各個部門的集體力量，這樣能夠及時發(fā)現(xiàn)成本管理工作中的問題，快速找到更妥善的解決方法。

（三）進(jìn)一步構(gòu)建財務(wù)管理和會計核算體系

物業(yè)公司管理者要清晰地認(rèn)識到，在公司發(fā)展過程中財務(wù)管理和會計核算工作是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此必須構(gòu)建科學(xué)合理的體系，建立健全各項具體的財務(wù)管理和會計核算規(guī)章制度。一方面，物業(yè)公司要進(jìn)一步提升內(nèi)部財務(wù)管理和會計核算框架的完善程度；另一方面，物業(yè)公司要建立相應(yīng)的財務(wù)管理和會計核算監(jiān)督管理機制，借助該機制的力量，公司相關(guān)部門可以對各項原始單據(jù)等進(jìn)行更加詳細(xì)的核查，對公司的各項資產(chǎn)進(jìn)行更為具體的盤點。

（四）進(jìn)一步提升相關(guān)工作人員的綜合素質(zhì)

當(dāng)前，物業(yè)公司為了實現(xiàn)自身財務(wù)管理和會計核算水平的持續(xù)提升，必須加強財務(wù)管理和會計核算工作人員隊伍的建設(shè)。首先，物業(yè)公司可以在招聘環(huán)節(jié)提高門檻，為公司發(fā)展儲備更多高水平人才；其次，物業(yè)公司可以為在崗工作人員提供更多的培訓(xùn)機會，通過定期對相關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提升在崗工作人員的技能水平和思想道德素質(zhì)；最后，在培訓(xùn)過程中還要充分發(fā)揮激勵機制的作用，對那些素質(zhì)提高較快、技能水平更高的工作人員給予一定的獎勵。

（五）進(jìn)一步加強資金管理

物業(yè)公司為了保證自身平穩(wěn)運營，并實現(xiàn)長足發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強資金管理。公司要在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部資金池，實現(xiàn)資金的合理使用。在實際工作過程中，公司要進(jìn)一步增強維修基金的運用合理性，只有這樣才能保障維修基金的資金安全。

四、結(jié)語

新時代背景下，我國物業(yè)行業(yè)在面臨更多競爭和挑戰(zhàn)的同時也面臨著更多的機遇。為了有效把握這些機會，物業(yè)公司必須不斷提升自身財務(wù)管理和會計核算水平，進(jìn)而推動整體管理水平的提升。只有這樣，物業(yè)公司才能不斷拓展自身的生存與發(fā)展空間，為廣大業(yè)主提供更好服務(wù)的同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的目標(biāo)。