房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析存在的問題與對策

王文姣

（上實發(fā)展青島公司，山東 青島 266061）

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析概述

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的核算特點

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投入資金大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險高、地域性強的特點。這些特點也決定了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算具備一定的特殊性。例如為了快速收回資金，以降低資金斷裂的潛在風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之后便可進行房屋銷售。而預(yù)售時收取的購房款都沉淀在預(yù)收賬款中，待項目竣工交付之后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，而不能像生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)一樣在當(dāng)期進行確認。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)期，在建工程反映在開發(fā)產(chǎn)品（存貨）中，預(yù)售購房款反映在預(yù)收賬款中，完整的項目利潤只有在項目完工交付后才能計算出來。所以，建設(shè)期的資產(chǎn)負債表和利潤表并不能如實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況，需要綜合考慮這些特定因素才能得到真實的情況。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析基本方法

1.水平分析法

它又稱橫向比法，這是最基本的財務(wù)分析方法。主要比較財務(wù)報表本期與上一期的數(shù)據(jù)，來分析企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的變動情況。水平分析法既可以選擇對一兩個項目進行比較，也可以選擇多個項目甚至全部項目進行全方位的比較，從各個角度披露存在的問題，以避免得出片面結(jié)論。

該方法主要通過比較財務(wù)指標(biāo)的相對值，來全面反映企業(yè)生產(chǎn)周轉(zhuǎn)及盈利償債的能力，以便更直觀地為投資者和企業(yè)管理者提供財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。其中包括反映企業(yè)經(jīng)營能力的存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；反映盈利能力的凈資產(chǎn)收益率和資本收益率；反映償債能力的資產(chǎn)負債率和速動比率；反映企業(yè)經(jīng)營能力的銷售增長率和資本保值增值率。這些財務(wù)比率的對比會使財務(wù)分析更加全面和深刻。

3.趨勢分析法

它是將目標(biāo)項目一定時間段內(nèi)的財務(wù)報告數(shù)據(jù)與基期相比較，將其增減變動的方向和幅度形成曲線變化圖，以此來分析目標(biāo)項目特定時期內(nèi)的變化趨勢，并作為預(yù)測未來長期發(fā)展趨勢的依據(jù)之一。趨勢分析法既可用于對財務(wù)報表的綜合分析，也可用于某些財務(wù)指標(biāo)的發(fā)展趨勢分析。

4.因素分析法

它又稱經(jīng)驗分析法。該方法主要將財務(wù)分析指標(biāo)分解為各個可以計量的因素，并根據(jù)各個因素之間的相互關(guān)系，據(jù)以測算各因素對分析指標(biāo)的影響程度，具體包括連環(huán)替代法、差額分析法、指標(biāo)分解法等。

5.綜合分析法

這是從企業(yè)經(jīng)營管理的整體角度出發(fā)，將相互關(guān)聯(lián)的各財務(wù)指標(biāo)結(jié)合在一起，然后對企業(yè)的運營決策和發(fā)展趨勢做全面綜合的分析。目前實踐中主要采用杜邦財務(wù)分析體系來測算凈資產(chǎn)收益率，影響因素分別是銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，它們分別代表公司的銷售盈利能力、營運能力、償債能力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)加強財務(wù)分析的現(xiàn)實意義

1.有助于真實反映經(jīng)營與資金狀況

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表是不同主體獲取企業(yè)經(jīng)營成果和會計信息最直接、最公開的方式。但是財務(wù)報表是根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則編制的，專業(yè)性比較強，沒有一定會計基礎(chǔ)的使用者根本無法直接從財務(wù)報表中獲取想要的信息，例如企業(yè)的盈利能力、負債水平、存貨周轉(zhuǎn)能力都難以直接獲得。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)特殊的銷售方式及會計核算特性，導(dǎo)致它的財務(wù)報表數(shù)據(jù)信息區(qū)別于其他行業(yè)，當(dāng)期的資產(chǎn)負債表、利潤表無法真實反映資產(chǎn)負債、收入利潤的情況。良好的財務(wù)分析體系能夠?qū)嵤┤轿坏姆治?，進而發(fā)現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)背后房地產(chǎn)企業(yè)真實的經(jīng)營情況和資金狀況。

2.有助于降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

財務(wù)分析幫助企業(yè)管理者和投資者了解企業(yè)資本保值增值能力、資本擴張能力及資金回籠的速度等，以便及時調(diào)整經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略，降低國家政策和金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響，促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理的發(fā)展速度。

3.有助于落實績效管理

財務(wù)分析工作既可以計算與財務(wù)相關(guān)的各項指標(biāo)，也可以計算其他不同部門和崗位的分析指標(biāo)，例如銷售部相關(guān)的回款完成率、營銷費用支付比率；財務(wù)部相關(guān)的資產(chǎn)負債率、資本收益率等。企業(yè)管理者可以根據(jù)財務(wù)分析的結(jié)果重新細化各個部門崗位的考核指標(biāo)，過程中跟進重要工作的實時狀況，年度結(jié)束后考核其目標(biāo)責(zé)任完成情況，有助于總結(jié)每個崗位工作的優(yōu)勢劣勢，是企業(yè)輔助管理不可或缺的工具之一。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中存在的主要問題

（一）財務(wù)分析方法比較單一，不能滿足現(xiàn)代經(jīng)營管理的需要

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，目前采用的財務(wù)分析方法主要是比率分析法、水平分析法，甚至有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)壓根不做財務(wù)分析。如果長期僅采用單一傳統(tǒng)的分析方法會有一定的滯后性，僅能反映過去已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟狀況，對企業(yè)未來發(fā)展預(yù)測的參考意義不大，從而影響企業(yè)管理者的判斷。

（二）財務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，且數(shù)據(jù)來源分散

財務(wù)分析的基礎(chǔ)是資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表這三大報表，如果企業(yè)管理者或財務(wù)負責(zé)人為了報表好看而對報表數(shù)據(jù)進行調(diào)整，那么財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就缺乏準(zhǔn)確性，導(dǎo)致財務(wù)分析的結(jié)果不具有參考意義。

另外房地產(chǎn)企業(yè)目前都使用明源軟件處理各項數(shù)據(jù)，需要營銷、成本、開發(fā)等各部門錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，而業(yè)務(wù)部門對這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的用處并不了解，這導(dǎo)致財務(wù)部門收集數(shù)據(jù)的來源比較分散且數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不能完全保證，對財務(wù)分析的結(jié)果影響較大。

（三）財務(wù)分析過于重視數(shù)據(jù)分析，忽略非財務(wù)信息

財務(wù)人員對財務(wù)報表進行分析時，過于注重數(shù)據(jù)分析，往往只看到了財務(wù)數(shù)據(jù)表面，很多非財務(wù)信息容易被忽略，比如國家政策、金融政策的出臺或者經(jīng)濟大環(huán)境的影響等。一方面財務(wù)人員是專業(yè)技術(shù)人員，不是經(jīng)營管理者，無法站在企業(yè)管理者的角度看問題；另一方面財務(wù)人員對非財務(wù)信息的捕捉不敏感。

（四）企業(yè)管理者重收入利潤，輕財務(wù)分析

隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈以及三道紅線的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在不斷地壓縮，但是投資者對企業(yè)管理者的考核卻越來越重，這就導(dǎo)致了企業(yè)管理者更重視銷售收入和利潤的增長，而財務(wù)分析的結(jié)果僅僅為了應(yīng)對上級部門的考核，也就無法深度使用。

（五）財務(wù)分析意識不強，財務(wù)分析專業(yè)人員素質(zhì)有待提高

很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)不會專門設(shè)置財務(wù)分析崗位，而是由會計核算人員兼任，這導(dǎo)致財務(wù)人員更重視會計核算的工作而忽視了財務(wù)分析工作。因此財務(wù)分析工作成了一種形式，一種慣性，無法根據(jù)企業(yè)實際情況和國家政策環(huán)境進行相應(yīng)的調(diào)整，管理者也沒法做出正確的經(jīng)營決策。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的對策建議

（一）實現(xiàn)財務(wù)分析的信息化和自動化

首先，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同使用者的需求和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的方向，制定完善的財務(wù)分析制度，明確具體的財務(wù)分析目標(biāo)，保持分析方法不斷更新?lián)Q代，經(jīng)營分析與財務(wù)分析相結(jié)合，其他指標(biāo)與財務(wù)指標(biāo)相互核對。其次，在信息時代飛速發(fā)展的今天，數(shù)據(jù)的獲取更為便捷，應(yīng)積極引進前沿的信息化處理軟件，對數(shù)據(jù)進行快速的收集、匯總、計算、分析，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息化和自動化，節(jié)省更多的時間對分析結(jié)果進行深度解讀。

（二）提高財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和安全性

財務(wù)人員在分析財務(wù)報表的過程中，應(yīng)對受會計核算要求約束的科目以及對報表進行調(diào)整的項目數(shù)據(jù)還原，對影響結(jié)果的重要信息在附注中單獨披露，必要時將財務(wù)語言轉(zhuǎn)為更通俗的文字予以表述，以便企業(yè)管理者更直接準(zhǔn)確地了解經(jīng)營數(shù)據(jù)分析結(jié)果。而且，企業(yè)管理者應(yīng)充分認識到財務(wù)分析工作的重要性，并將其作為企業(yè)經(jīng)營管理的重點推進工作，積極組織協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門配合財務(wù)分析工作，各業(yè)務(wù)部門填報的數(shù)據(jù)應(yīng)及時與財務(wù)部進行溝通，將業(yè)務(wù)和財務(wù)放在統(tǒng)一的信息平臺上進行數(shù)據(jù)共享，保持數(shù)據(jù)口徑一致。

（三）促進財務(wù)信息與非財務(wù)信息的結(jié)合

一個企業(yè)的生存發(fā)展與外部的經(jīng)濟環(huán)境、國家政策息息相關(guān)，關(guān)注國家政策、國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展趨勢等政治經(jīng)濟信息有助于財務(wù)人員更深刻地分析本企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)，所以將非財務(wù)信息與財務(wù)信息相結(jié)合才能使財務(wù)分析工作更加全面。財務(wù)人員還應(yīng)充分利用表外信息，包括相關(guān)的營銷臺賬、目標(biāo)成本、工程預(yù)決算書及成本采購合同等，通過這些大量的非財務(wù)信息資料的分析，可以提高企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性，也為正確判斷分析結(jié)果提供了有效的參考。

（四）優(yōu)化財務(wù)分析的指標(biāo)體系

財務(wù)分析指標(biāo)具有極強的專業(yè)性，非財務(wù)人員并不能真正理解每個指標(biāo)所反映的問題，所以設(shè)置一套讓非財務(wù)人員都能讀懂的指標(biāo)解讀體系是很有必要的。這個解讀體系應(yīng)包括財務(wù)分析的目標(biāo)和需求、每個指標(biāo)的所反映的問題內(nèi)涵及計算原理、標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)區(qū)間及數(shù)值、產(chǎn)生差異的內(nèi)外部原因、未來如何避免問題的發(fā)生等一系列詳細的說明。同時，企業(yè)管理者或其他部門對分析結(jié)果提出的疑問或者意見，應(yīng)當(dāng)及時反饋給有關(guān)財務(wù)人員做進一步的分析，后期應(yīng)當(dāng)定期總結(jié)、不斷完善，對不合適的地方進行調(diào)整，真正提高分析結(jié)果參考價值。

（五）提高財務(wù)分析人員專業(yè)素養(yǎng)

近年來，隨著會計準(zhǔn)則和稅收政策的不斷變化，財務(wù)人員更應(yīng)該與時俱進，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)與專業(yè)考試相結(jié)合的方式來提高自己的專業(yè)知識，同時也要時時關(guān)注經(jīng)濟形勢和國家政策，才能真正加強財務(wù)分析的解讀能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)招聘專業(yè)的財務(wù)分析人才，明確財務(wù)分析工作的崗位職責(zé)，并制定相應(yīng)的考核機制，將財務(wù)分析能力的好壞與工資薪金掛鉤，真正提高財務(wù)分析人員的主觀能動性。