關于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅匯算清繳的探討

祁國芳

（五指山鹿場實業(yè)有限公司，海南 五指山 572200）

企業(yè)所得稅是我國重要的經(jīng)濟收入之一，作為我國的龍頭行業(yè)——房地產(chǎn)企業(yè)所上繳的企業(yè)所得稅對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義，因而對于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳是一項較為重大的事項，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員對企業(yè)所得稅匯算清繳有相對清晰的認識和重視。本文就關于房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)所得稅的匯算清繳問題進行進一步的分析和討論，盡可能地對促進經(jīng)濟發(fā)展起到有利的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳中的問題

（一）政策性強，匯算清繳繁雜

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳指的是房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度終了后的規(guī)定時間內(nèi)，依照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法》等一系列稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，結清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)所得稅的匯算清繳時，應注意以下一些問題：

1.收入的稅務處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動。國稅發(fā)[2009]31號第5條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外的其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項進行管理[1]?！币虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)應對一次性全額收款、分期收款、銀行按揭、視同銷售等多種銷售方式下的收入進行分析確認，在計算應納稅所得額時，除開企業(yè)所得稅以及相關規(guī)定的稅法外，房地產(chǎn)企業(yè)在確認銷售收入時，應遵循權責發(fā)生制原則和實質重于形式原則。

2.完工時點的確認。國稅函[2010]201號進一步明確：“房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。[2]”因此，房地產(chǎn)企業(yè)應按規(guī)定對完工時點進行確定，盡可能地區(qū)分好在未完工期間所產(chǎn)生的費用以及開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，若是存在共同的成本或者不能分清負擔對象的間接成本，可以按照相關的受益原則以及配比原則進行分配，做好已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的分配工作。

3.部分配套設施的稅務處理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所建造的非營利性產(chǎn)權類，似物業(yè)管理用辦公室、幼兒園等相關設施，應屬于開發(fā)項目中的全體業(yè)主，相關的建造費用按公共配套設施費進行計算，還應計算企業(yè)的年度應納稅所得額。若是盈利性產(chǎn)業(yè)，不管歸誰所有，都應單獨計算該產(chǎn)業(yè)的成本。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)中所建造的停車場，應進行單獨核算，若是開發(fā)了地下停車場也應作為公共的配套設施進行處理。并做好配套設施的稅務處理，以便正確核算開發(fā)產(chǎn)品的收入和合理歸集成本費用。

（二）所得稅匯算清繳難度大

一般對于房地產(chǎn)企業(yè)中的所得稅匯算清繳工作來說，要求辦稅人員在平時的工作中就要做好相關的銷售臺賬、合同臺賬、公司納稅申報預繳情況等數(shù)據(jù)的匯總，并對相關的收入、成本、費用、稅金等工作進行核實，需要有大量的提前匯總好的數(shù)據(jù)進行分析準備工作，以便于順利進行匯算清繳申報[3]。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質比較特殊，所牽涉的部門及人員也比較復雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅匯算清繳來說工作量是非常巨大的。若是相關的財務人員出現(xiàn)漏算或業(yè)務誤判等情況，以及國家稅務總局出臺的《關于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知》等，則更是加大了所得稅匯算清繳的工作難度。

（三）稅務代理機構缺少人才

實際情況中，大多數(shù)企業(yè)的所得稅匯算清繳都是聘請稅務代理機構進行匯算清繳。有些代理機構缺少專業(yè)性的人才，機構人員業(yè)務水平參差不齊，個別人員對稅收以及匯算清繳等方面知識沒有熟練地掌握，對企業(yè)中的具體經(jīng)營情況、業(yè)務范圍等沒能全面認識，導致工作中會出現(xiàn)一些漏項或相關資料準備不足等的情況發(fā)生，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的清算效率，更有可能會給企業(yè)帶來一定的稅務風險，因此稅務代理機構應加強對人才的引進，對員工“營改增”以及其他稅務相關知識的培訓，提高人員的業(yè)務水平，以便能準確判斷業(yè)務性質，有利于更好地做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

二、提高企業(yè)所得稅匯算清繳的方法

（一）提高對稅收法律法規(guī)的宣傳

稅務相關部門應積極配合企業(yè)做好所得稅匯算清繳工作的同時，應不斷加強對企業(yè)所得稅清繳納稅的宣傳工作，充分利用現(xiàn)代多媒體等傳播工具，引導納稅人正確認識依法納稅是每個公民應盡的義務。對新出臺的稅務政策和辦稅流程也應及時發(fā)布并進行廣泛的傳播，讓企業(yè)能夠及時了解新政策并推進企業(yè)所得稅的匯算清繳工作。若是企業(yè)人員遇到一些不懂如何處理的稅務問題時，稅務機關人員應及時回復或給予協(xié)助等[4]。對現(xiàn)有已開通的納稅服務熱線應加大人員投入，做到及時準確高質量的回復，避免形同虛設。

（二）加強企業(yè)辦稅人員培訓

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們所涉及的稅務業(yè)務較多，所需要處理的業(yè)務也會相對復雜一些?；诖朔N情況，應更注重對企業(yè)辦稅人員的能力提升，盡可能地幫助他們加強相關的業(yè)務培訓。例如在企業(yè)招聘財務人員時，可以招聘一些對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作有一定相關工作經(jīng)驗的人員，避免出現(xiàn)業(yè)務判斷不準、稅務流程不清、申報錯誤等情況的發(fā)生。還可以不定期地對企業(yè)稅務相關人員進行稅務方面的業(yè)務培訓，比如參加線上的網(wǎng)絡課程、微信視頻培訓、線下集中培訓，支持并鼓勵財務人員參加全國統(tǒng)一注冊會計師、稅務師等專業(yè)考試，由企業(yè)制定相關的獎懲制度，以此來提高辦稅人員的業(yè)務能力水平，促進他們的工作積極性，從而提高企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳工作質量，降低企業(yè)的稅務風險。

（三）提高納稅人自覺納稅清繳的意識

作為我國的納稅人應及時的了解并掌握納稅的相關信息，積極主動地將納稅清繳工作完成。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)中的財務人員，應主動與稅收機關進行相關政策的了解，若是有政策變動或疑問之處，積極地與相關人員聯(lián)系，嚴格按照我國的稅收相關法律法規(guī)要求自己，主動提高自身的專業(yè)素質能力，將納稅所需要的資料以及規(guī)定的申報流程等了解清楚，努力將企業(yè)中的所得稅匯算清繳工作做到按時準確如實申報。在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，會引進企業(yè)的稅務代理機構進行合理的稅收籌劃工作，對此現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)應積極主動溝通、配合相關的稅務代理機構做好納稅清繳工作。督促稅務代理機構完成納稅清繳工作，自覺地提高納稅清繳工作的意識，增加國家稅收。

（四）及時向稅務部門提出減免稅及其他審批

在每年的年終時，各個企業(yè)都會將涉及稅收的相關資料進行排除檢查，降低企業(yè)上繳所得稅時匯算清繳工作的困難，以及了解企業(yè)應享受的各項減免稅政策。若是在房地產(chǎn)企業(yè)中有存在符合稅收機關中減免稅收的項目，企業(yè)可以先行將這些的減免事項與稅務部門進行確認，避免出現(xiàn)反復工作檢查的情況。讓企業(yè)享受應得的稅收減免政策，提高納稅人的積極性，促進他們更積極地繳納稅收。

三、結束語

總而言之，關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的匯算清繳是一項相對較為復雜的工作，需要有專業(yè)的稅務人員以及納稅人的自我納稅清繳意識，自覺地進行企業(yè)所得稅的納稅清繳工作，盡可能地將企業(yè)所得稅的匯算清繳做到合法、合規(guī)，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展做出貢獻，從而有效促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。